2020年各項經(jīng)濟指標顯示，北京經(jīng)濟已逐步走出疫情陰霾，正沿"對勾型"軌跡復(fù)蘇。北京商業(yè)地產(chǎn)市場繼去年下半年觸底回升之后，2021年第1季度成為全國交易最活躍的市場。適逢年初北京"十四五"規(guī)劃發(fā)布，北京未來發(fā)展藍圖進一步清晰和明確。規(guī)劃中明確指出 "兩區(qū)"建設(shè)（國家服務(wù)業(yè)擴大開放綜合示范區(qū)和中國(北京)自由貿(mào)易試驗區(qū)）為構(gòu)建現(xiàn)代化經(jīng)濟體系的先導(dǎo)任務(wù)，并對相關(guān)的制度及創(chuàng)新成果予以落實。

　　有鑒于此，CBRE世邦魏理仕于近日發(fā)布《北京2030年展望報告》，全面解讀北京十四五規(guī)劃對未來商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的影響，并展望新十年市場面臨的機遇與挑戰(zhàn)。

　　世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示："振奮人心的開端使得市場對北京商業(yè)地產(chǎn)新十年的發(fā)展抱有更多期待。憑借首都地位和得天獨厚的人才資源，北京已然成為全國服務(wù)業(yè)和創(chuàng)新經(jīng)濟發(fā)展的橋頭堡。下一個十年，北京將致力于完善城市發(fā)展平臺的功能優(yōu)勢和基礎(chǔ)設(shè)施，并培養(yǎng)出更多新經(jīng)濟、新模式和新產(chǎn)業(yè)，打開后疫情時代發(fā)展的新局面，而這也會進一步影響商業(yè)地產(chǎn)走向并予以賦能。"

　　世邦魏理仕華北區(qū)研究部主管孫祖天在解讀"兩區(qū)"建設(shè)對北京商業(yè)地產(chǎn)市場釋放出的信號時表示："'兩區(qū)'建設(shè)不僅界定了北京未來重點發(fā)展新區(qū)及其產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，也為全市及各區(qū)域未來的經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展做出了更清晰具體的指引。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、數(shù)字經(jīng)濟和高精尖產(chǎn)業(yè)將進一步影響商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展走向并予以賦能。同時，隨著'兩區(qū)'建設(shè)的深入，大量基礎(chǔ)設(shè)施將在未來幾年集中交付，從而推動京津冀城市群尤其是環(huán)京一小時交通圈的發(fā)展，為承接北京的居住養(yǎng)老、科技研發(fā)制造、倉儲物流和數(shù)據(jù)中心外溢需求提供更廣闊的發(fā)展腹地。"

　　"兩區(qū)"建設(shè)對北京商業(yè)地產(chǎn)市場新區(qū)發(fā)展的影響

　　寫字樓市場

　　北京辦公區(qū)域格局多中心化加速，新興區(qū)域的辦公租賃和購買活動都隨之興起

　　北京辦公區(qū)域格局在過去二十年間經(jīng)歷了從以傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)為主導(dǎo)，到望京、奧體兩大外溢拓展商務(wù)區(qū)崛起和成熟的發(fā)展過程。自政府提出對東西北五環(huán)和南四環(huán)以內(nèi)商辦用地的嚴格控制以來，北京中長期核心市場新增供應(yīng)有限。而未來幾年，"兩區(qū)"涵蓋片區(qū)內(nèi)大量基礎(chǔ)設(shè)施的集中交付，使租戶在區(qū)域間通勤更為便捷，也為新興區(qū)域注入活力的同時吸引產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。另一方面，隨著越來越多的企業(yè)采用"總部+遠程"的混合辦公模式，世邦魏理仕認為，展望新十年，北京辦公區(qū)域格局將進一步多中心化發(fā)展，更多新興商務(wù)區(qū)以及商務(wù)園區(qū)逐漸進入大型辦公用戶的視野。

　　1）麗澤、通州和石景山等商務(wù)區(qū)將進入快速發(fā)展期

　　從五個關(guān)鍵維度考量北京各新興辦公區(qū)域的選址價值和優(yōu)勢，并且預(yù)判未來十年的發(fā)展空間，可見麗澤最具先發(fā)優(yōu)勢，有望在未來三年內(nèi)成為又一成熟的拓展商務(wù)區(qū)。而通州、石景山也將相繼進入快速發(fā)展期，在未來不同時期為租戶和投資者提供優(yōu)質(zhì)選擇，為市場長期可持續(xù)和多元的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

麗澤、通州和石景山未來發(fā)展的標志事件

　　2）商務(wù)區(qū)+園區(qū)集群形成

　　在"十四五"規(guī)劃打造"產(chǎn)業(yè)+園區(qū)"協(xié)同開放的創(chuàng)新政策引導(dǎo)和支持下，北京的外圍區(qū)域?qū)⒅攸c發(fā)展一批產(chǎn)業(yè)園區(qū)，與鄰近的商務(wù)區(qū)協(xié)同形成集群，為企業(yè)和投資者選址提供外延視角。其中泛中關(guān)村集群將率先形成成熟的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。未來大望京、豐臺等集群也將得到外圍園區(qū)的優(yōu)質(zhì)辦公空間補充，各子市場共享集群內(nèi)的教育、科研、商業(yè)、居住等配套資源以及一致的產(chǎn)業(yè)政策扶持。

　　世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部負責人紀剛表示："當前處于起步期的新興商務(wù)區(qū)和園區(qū)，由于可售資產(chǎn)尤其是新落成物業(yè)體量可觀，受到自用型買家的重點關(guān)注。未來隨著這些區(qū)域逐漸向成熟的外溢拓展區(qū)域過渡，日趨明朗的商務(wù)資源和氛圍，以及高于核心商務(wù)區(qū)的資本化率將吸引越來越多投資者布局。其中，麗澤、豐臺和海淀外圍園區(qū)近期已開始吸引機構(gòu)投資者和境外投資者的目光，而通州、石景山和亦莊中長期也將進入更多投資者的視野。"

圖：未來將步入成熟期的商務(wù)區(qū)+園區(qū)集群

　　零售物業(yè)市場

　　新興商圈的區(qū)域型和社區(qū)型購物中心對具有較強運營能力的投資者來說具有中長期的投資價值

　　家庭型消費定位對周邊居住人群的黏性以及對電商沖擊較好的防御性，為居住人口不斷導(dǎo)入而優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施又相對缺乏的區(qū)域提供了發(fā)展大型購物中心的機會。目前北京市區(qū)域間的商業(yè)發(fā)展仍不均衡，海淀、石景山、通州、昌平、房山、順義以及外圍郊區(qū)均存在優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的供應(yīng)缺口。除了家庭型消費，未來冬奧場館設(shè)施、通州環(huán)球影城、房山樂高樂園等重要文旅設(shè)施的交付，將刺激旅游型消費；而新興辦公區(qū)域未來項目交付，也將為豐臺、通州和石景山導(dǎo)入商務(wù)型消費。這些因素都將為新興商圈購物中心提供有力的消費需求和場景支撐。

　　倉儲物流市場

　　基礎(chǔ)設(shè)施在未來幾年的集中交付，是京津冀協(xié)同發(fā)展的關(guān)鍵驅(qū)動因素；同時帶動環(huán)京區(qū)域倉儲物流和數(shù)據(jù)中心增量開發(fā)和投資

　　隨著京津冀高速公路網(wǎng)絡(luò)的完善，環(huán)京一小時交通圈不斷擴大，為北京的倉儲物流網(wǎng)絡(luò)提供了廣闊的發(fā)展腹地。其中，天津中西部地區(qū)憑借充足的可租面積以及自身成熟的倉儲物流市場運營等優(yōu)勢，成為短期內(nèi)外溢需求的首選。而長期看，隨著新增供應(yīng)放量，以及大興新機場、北京和河北自貿(mào)區(qū)的輻射，廊坊將吸引更多來自跨境貿(mào)易、冷鏈、國際物流、醫(yī)藥的物流需求落地。

　　"兩區(qū)"建設(shè)對未來北京商業(yè)地產(chǎn)市場存量更新的影響

　　未來城市更新投資潛能將進一步釋放，帶動多類資產(chǎn)的流動性提升

　　北京獨特的市場地位、主城區(qū)稀缺的土地供應(yīng)以及日益開放和市場化的投資環(huán)境，使得核心區(qū)域資產(chǎn)尤其是辦公類資產(chǎn)，無論在租金還是資產(chǎn)價值上都更具防御性和長期成長性。但另一方面，北京核心區(qū)位物業(yè)設(shè)施和運營模式逐漸老化，與使用方對城市的品質(zhì)和屬性要求不斷更新升級之間形成結(jié)構(gòu)性錯位，客觀上需要運營經(jīng)驗更豐富的投資者接手，為存量物業(yè)注入新的活力。北京市在2035城市總規(guī)和"十四五"規(guī)劃中都明確提出發(fā)揮投資對優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵作用，加快構(gòu)建適應(yīng)城市更新的投資體制機制，積極擴大民間投資。不斷完善的制度環(huán)境，尤其是土地續(xù)期政策的厘清有助解決城市更新投資不確定性，從而吸引更多社會資本參與。

　　紀剛表示，"過去五年中房地產(chǎn)開發(fā)商和境內(nèi)地產(chǎn)基金主導(dǎo)城市更新類投資，積累了豐富的項目操盤經(jīng)驗。未來通過與新進入的機構(gòu)投資者和境外基金合作，還將帶動更多成熟優(yōu)質(zhì)的資本注入城市更新項目。另一方面，市場化的城市更新類物業(yè)在完成改造和實現(xiàn)資產(chǎn)升值后，也將重新入市成為可售的核心型或核心增益型資產(chǎn)，給予投資者更充裕的選擇。"

圖：近五年城市更新類交易額及占總體比

圖：近五年城市更新類交易額按用途占比

　　對于工業(yè)物流板塊，在北京集約使用產(chǎn)業(yè)用地的政策方向下，倉儲物流空間將主要服務(wù)于伴隨消費升級而來的生鮮冷鏈、跨境電商、醫(yī)藥、保稅商貿(mào)等新業(yè)態(tài)需求。世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù) | 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負責人李虹表示："將存量老舊廠房和普通倉儲改造升級為附加值更高的冷庫、智能倉儲等方向，以滿足對配送時效性和倉儲條件的更高要求，將為成熟運營商和自建用戶企業(yè)在北京布局提供機會。此外，數(shù)據(jù)中心是投資者關(guān)注的另一熱點。在節(jié)地、節(jié)能、可再生能源使用上具備高標準的數(shù)據(jù)中心更有可能落地北京。"

　　來源：CBRE世邦魏理仕

編輯：wangdc