2021年第一季度，杭州科技新媒體企業(yè)新增需求再次強(qiáng)勢(shì)領(lǐng)跑優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)。在新增供應(yīng)入市背景下，整體市場(chǎng)入駐率小幅上升，租金環(huán)比漲幅出現(xiàn)七個(gè)季度以來(lái)首次回正。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)方面，2021年一季度錄得一個(gè)更新改造項(xiàng)目入市；餐飲維持需求主力地位，時(shí)尚服飾持續(xù)洗牌，運(yùn)動(dòng)國(guó)潮及小零售集合店受年輕群體追捧。
仲量聯(lián)行杭州、南京、武漢分公司總經(jīng)理辛毅表示：“十四五”時(shí)期是“亞運(yùn)會(huì)、大都市、現(xiàn)代化”的重要窗口期，杭州“十四五”規(guī)劃提出高水平打造“數(shù)智杭州·宜居天堂”的遠(yuǎn)景目標(biāo)。由此看來(lái)，數(shù)字變革、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)將成為未來(lái)杭州經(jīng)濟(jì)增速的著力點(diǎn)。”
優(yōu)質(zhì)辦公樓
2021年一季度全市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)錄得凈吸納量近6萬(wàn)平方米，較疫情前2019年同期增長(zhǎng)近133%，其中未來(lái)科技城需求強(qiáng)勁。除新入市項(xiàng)目外，存量項(xiàng)目帶來(lái)近3萬(wàn)方新增租賃量。與此同時(shí)，乙級(jí)辦公樓吸納量環(huán)比增幅近2萬(wàn)方，基本回正，擺脫疫情期間退租潮陰影，成交數(shù)據(jù)較往年預(yù)期更為樂(lè)觀。行業(yè)細(xì)分來(lái)看，頭部科技新媒體企業(yè)持續(xù)迅猛擴(kuò)租，以46%的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)占據(jù)交易榜首，黃龍及武林板塊均錄得過(guò)千萬(wàn)新增租賃交易, 未來(lái)科技城交易面積過(guò)萬(wàn)。金融服務(wù)業(yè)成交占比18%，其中基金證券類細(xì)分占比超40%，企業(yè)上市及居民投資需求熱度持續(xù)帶動(dòng)銀行、證券營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及辦公面積擴(kuò)張。雖季度交易總額持續(xù)上升，行業(yè)需求馬太效應(yīng)略顯：傳統(tǒng)支柱型行業(yè)擴(kuò)張趨勢(shì)平緩，一季度錄得地產(chǎn)建筑、專業(yè)服務(wù)及貿(mào)易零售占比分別為11%、7%及7%。
一季度僅一個(gè)甲級(jí)辦公樓入市,體量約6.4萬(wàn)平方米，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率錄得22.0%，環(huán)比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。得益于黃龍萬(wàn)科三期E/F座優(yōu)異的入市出租率，一季度杭州甲級(jí)辦公樓凈吸納量維持在5.7萬(wàn)方，較2019年同期增長(zhǎng)133%。乙級(jí)辦公樓市場(chǎng)由于無(wú)新增項(xiàng)目入市，空置率維持在14.7%。整體來(lái)看，杭州優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)整體空置率達(dá)到18.0%，較2020年同比小幅上調(diào)0.1個(gè)百分點(diǎn)。
今年第一季度，杭州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租金繼七個(gè)季度下行后首回正，環(huán)比上升0.3%，凈有效租金錄得4.4元每平方米每天。乙級(jí)辦公樓凈有效租金報(bào)3.8元每平方米每天。基于入駐企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況日趨穩(wěn)定，頭部?jī)?yōu)質(zhì)甲級(jí)樓宇入駐率維持高位，部分業(yè)主傾向于小幅提高租金報(bào)價(jià)，以擇選更優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，各項(xiàng)優(yōu)惠及渠道政策稍有收緊。大宗交易及土拍方面，科技新媒體頭部企業(yè)仍保持問(wèn)詢熱度，多家企業(yè)看好杭州長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿百Y產(chǎn)購(gòu)置性價(jià)比，中短期內(nèi)保持拿地購(gòu)樓意向，預(yù)計(jì)未來(lái)總部擴(kuò)張及投資孵化需求將有望落地未來(lái)科技城及濱江等熱點(diǎn)區(qū)域。
2021年優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)展望：受工程進(jìn)度不確定性影響，未來(lái)三季度預(yù)計(jì)將有8個(gè)優(yōu)質(zhì)辦公樓項(xiàng)目共計(jì)約56萬(wàn)平方米體量入市，超五成落在錢江新城及錢江世紀(jì)城板塊，中國(guó)人壽及萬(wàn)象世界中心項(xiàng)目均將帶來(lái)超15萬(wàn)方辦公體量。未來(lái)四年，甲級(jí)辦公樓年均新增供應(yīng)體量將在30萬(wàn)平方米左右，預(yù)計(jì)去化壓力平穩(wěn)，帶動(dòng)空置率緩慢推升，租金承壓上行。仲量聯(lián)行杭州商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)尤培榮表示：“基于杭州在科技新媒體、生物醫(yī)藥等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健布局，我們對(duì)辦公租賃市場(chǎng)中長(zhǎng)期動(dòng)能持續(xù)保持樂(lè)觀預(yù)期�！�
零售物業(yè)
一季度餐飲持續(xù)維持新增需求主力位，零售集合店、潮流國(guó)貨受Z世代熱捧。細(xì)分來(lái)看，一季度餐飲類商鋪新開(kāi)及圍擋占總開(kāi)業(yè)圍擋店鋪比例高達(dá)41%，其中特色火鍋燉物占細(xì)分市場(chǎng)主流；港式茶餐廳布局穩(wěn)定，華心糖水鋪、蔡瀾港式點(diǎn)心首入杭州; 集合店新增需求持續(xù)爆發(fā)，國(guó)貨美妝集合店H.E.A.T、完美日記二代開(kāi)出杭州首店，飾品集合店BA飾物局、ME+開(kāi)出全國(guó)首店。受新疆棉事件影響，GUUKA、UNIFREE、RE’VAN等小眾新國(guó)貨潮牌首店受Z時(shí)代熱捧或?qū)⒂瓉?lái)發(fā)展新機(jī)遇。同時(shí)，體驗(yàn)業(yè)態(tài)需求回暖，來(lái)福士、黃龍萬(wàn)科K Lab、工聯(lián)CC、濱江天街等多商圈積極引入沉浸式密室業(yè)態(tài)，填補(bǔ)大面積空位同時(shí)引流，打開(kāi)社交新方式。
本季度僅一個(gè)改造更新零售項(xiàng)目入市，存量項(xiàng)目新增需求疲軟，凈吸納量再次轉(zhuǎn)負(fù)。湖濱改造升級(jí)項(xiàng)目國(guó)博88元旦開(kāi)業(yè)，吸引美妝潮牌集合店與in77街區(qū)錯(cuò)位發(fā)展，開(kāi)業(yè)簽約率達(dá)85%以上。截至一季度末，全市優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)空置率上升至9.0%，環(huán)比漲幅0.2個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)近年新高。一季度錄得全市存量?jī)?yōu)質(zhì)零售物業(yè)項(xiàng)目簽約圍擋店鋪約1.3萬(wàn)平方米，環(huán)比下降超兩成；次新入市項(xiàng)目招商狀態(tài)緩不濟(jì)急，主力及零售鋪位持續(xù)空缺；同時(shí)，受一眾國(guó)際快時(shí)尚品牌疫情后經(jīng)營(yíng)低迷及本地服飾承租力下降導(dǎo)致的退租打擊影響，一季度服飾類退租占比近三成。
受吸納低迷及線上零售擠壓影響，整體市場(chǎng)租金增長(zhǎng)趨勢(shì)連續(xù)四季度呈負(fù)，同比下行1.7%。全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層凈有效租金錄得20.3元每平方米每天，環(huán)比下跌0.2個(gè)百分點(diǎn)。核心區(qū)位零售商業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值持續(xù)凸顯，租金緩漲0.1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)31.4元每平方米每天。
2021年零售物業(yè)市場(chǎng)展望：今年預(yù)計(jì)將有6個(gè)優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目合計(jì)超60萬(wàn)平方米入市，短期入駐率預(yù)測(cè)持續(xù)承壓。從中長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)三年年均新增入市零售體量將維持在25萬(wàn)方左右，主要分布在濱江、城西、城北新興商圈。在‘消費(fèi)3.0時(shí)代’的背景下，消費(fèi)端對(duì)產(chǎn)品及其附加價(jià)值提出更高需求；線下零售商只有及時(shí)把控對(duì)未來(lái)消費(fèi)場(chǎng)景、新消費(fèi)觸點(diǎn)的持續(xù)更新打造，才能在多元化的零售競(jìng)爭(zhēng)中爭(zhēng)得一席。
來(lái)源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
