今年兩會(huì)萬眾矚目的“十四五規(guī)劃”正式出爐，規(guī)劃公布后一季度各主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有哪些值得關(guān)注的焦點(diǎn)？未來又將如何緊貼政策進(jìn)行發(fā)展？第一太平戴維斯搜羅各地市場(chǎng)熱點(diǎn)，為您準(zhǔn)備中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度成績(jī)單。

　　第一太平戴維斯中國(guó)市場(chǎng)研究部主管、高級(jí)董事簡(jiǎn)可 James Macdonald表示：“十四五規(guī)劃已為中國(guó)城市建設(shè)繪制了一幅宏偉藍(lán)圖。今年是開局之年，在各地新政發(fā)布后，市場(chǎng)將加速涌現(xiàn)越來越多的新熱點(diǎn)、新趨勢(shì)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將在這一新的周期中邁向成熟、完善�！�

　　華東區(qū)

　　上海：北外灘成辦公市場(chǎng)新焦點(diǎn)

　　牛年伊始，上海寫字樓市場(chǎng)便有不俗表現(xiàn)。第一季度凈吸納量近20萬平米，超出2019至2020年16至17萬平米的季均吸納水平。國(guó)內(nèi)企業(yè)強(qiáng)勁增長(zhǎng)需求正沖抵疫情負(fù)面影響。

　　值得一提的是，北外灘區(qū)域舊改和發(fā)展提速，加之與小陸家嘴僅一江之隔的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，吸引了越來越多金融機(jī)構(gòu)和優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，空置率連續(xù)六個(gè)季度下降，累計(jì)降幅13.4個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降4.1個(gè)百分點(diǎn)。而未來超高層新地標(biāo)及更多商辦地塊的推出，將進(jìn)一步增強(qiáng)區(qū)域磁吸效應(yīng)。類似上升板塊還包括東外灘，在互聯(lián)網(wǎng)新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域不斷發(fā)力，空置率環(huán)比下降3.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　杭州：直播風(fēng)潮聚焦未來科技城

　　直播行業(yè)、新媒體行業(yè)的迅速爆發(fā)帶動(dòng)杭州寫字樓市場(chǎng)去化明顯。杭州政府提出推動(dòng)100名頭部主播落戶杭州，培育10000名直播達(dá)人等目標(biāo)，通過資金獎(jiǎng)勵(lì)、融資扶持和人才落戶、優(yōu)先購房等多方面政策扶持，加速發(fā)展杭州直播電商經(jīng)濟(jì)。

　　受此帶動(dòng)，市場(chǎng)明顯看到在未來科技城等以TMT行業(yè)為導(dǎo)向的子市場(chǎng)中，寫字樓租賃需求明顯提升。直播類企業(yè)通常對(duì)寫字樓內(nèi)網(wǎng)絡(luò)等硬件要求較高，由于預(yù)算有限更多選擇乙級(jí)寫字樓。雖然大量企業(yè)及個(gè)人入局直播行業(yè)，但對(duì)業(yè)主而言，平衡租戶類型同樣重要，以降低市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰之際形成的風(fēng)險(xiǎn)。

　　南京：辦公需求恢復(fù)，河西辦公活躍

　　疫情余波威力不足，南京辦公市場(chǎng)呈現(xiàn)轉(zhuǎn)好趨勢(shì)。金融企業(yè)如保險(xiǎn)、期貨；服務(wù)類行業(yè)如留學(xué)機(jī)構(gòu)、律所等，處于積極選址擴(kuò)張期，其中通信類企業(yè)擴(kuò)張需求尤為明顯。

　　河西的成交活躍度由于國(guó)金中心的品質(zhì)亮點(diǎn)呈現(xiàn)逐漸反超新街口的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)今年南京市場(chǎng)的辦公成交主要活躍在河西板塊；零售市場(chǎng)方面，“顏值派”和“個(gè)性派”占據(jù)消費(fèi)供應(yīng)端和需求端的半壁江山，國(guó)潮、國(guó)貨美妝積極拓店，網(wǎng)紅店的熱度居高不下，隨著南京文和友定址夫子廟板塊，對(duì)區(qū)域商業(yè)氛圍將有極大提振。

　　武漢：高端零售市場(chǎng)迎來革新

　　武漢零售市場(chǎng)活動(dòng)圍繞著新增供應(yīng)及存量調(diào)整共同展開。一方面，武漢恒隆廣場(chǎng)的開業(yè)為零售市場(chǎng)帶來零售、餐飲業(yè)態(tài)等多品牌首店。盡管部分品牌仍在圍擋，但項(xiàng)目開業(yè)為武漢高端零售市場(chǎng)注入新的活力。

　　另一方面，存量項(xiàng)目積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，位于武廣商圈的武漢國(guó)際廣場(chǎng)對(duì)超市及部分樓層進(jìn)行品牌升級(jí)改造。與此同時(shí)，新民眾樂園、魯巷廣場(chǎng)購物中心也于一季度閉店。

　　華北區(qū)

　　北京：后疫情階段市場(chǎng)全面反彈

　　一季度，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已基本走出疫情時(shí)期的負(fù)面影響，迎來全面反彈。寫字樓市場(chǎng)需求全面回暖，一季度迎來三座新增項(xiàng)目的交付，同時(shí)當(dāng)季度全市凈吸納量高達(dá)16.6萬平方米，為去年同期的約八倍。零售市場(chǎng)方面，倡導(dǎo)“就地過年”帶動(dòng)了本地消費(fèi)，前兩個(gè)月全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)27.2%。

　　同時(shí)購物中心業(yè)主方積極招商并調(diào)整品牌組合，全市優(yōu)質(zhì)購物中心平均空置率環(huán)比微降0.1個(gè)百分點(diǎn)至6.8%。住宅銷售方面，北京一手商品住宅購房需求得到釋放,一季度成交面積達(dá)222.15萬平方米，是去年同期的2.4倍。

　　天津：新增供應(yīng)暫缺，迎來調(diào)整窗口期

　　一季度，天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)需求不活躍，空置率仍維持在36%的高位，業(yè)主方繼續(xù)調(diào)整租金，通過價(jià)格策略以提升出租率，因此一季度全市平均租金下降較為明顯，租金指數(shù)環(huán)比、同比分別下降2.1%、11.6%。

　　零售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，品牌同質(zhì)化仍是問題之一，零售租金指數(shù)環(huán)比、同比分別下降4.1%、1.5%。住宅市場(chǎng)方面，1-2月份成交面積達(dá)186.61平方米，成交均價(jià)為14,739元/平方米，同比下降10.2%。

　　華南區(qū)

　　深圳：購房需求旺盛，季內(nèi)成交創(chuàng)新高

　　一季度，深圳一手住宅銷售市場(chǎng)供應(yīng)量約79.5萬平方米，環(huán)比下降73.7%，但較疫情前的2019年同期高8.3%。同期成交量為174.8萬平方米，環(huán)比下降4.2%，但較疫情前的2019年同期高118.5%。

　　盡管住宅市場(chǎng)調(diào)控政策持續(xù)收緊，但對(duì)二手住宅市場(chǎng)的沖擊相對(duì)更大，從而一定程度引導(dǎo)其需求分流至一手住宅市場(chǎng)，加之春節(jié)及周期性因素對(duì)本季市場(chǎng)影響較小，因此，購房需求仍表現(xiàn)旺盛，譬如，季內(nèi)約半數(shù)新入市項(xiàng)目備受歡迎并錄得100%認(rèn)購率。此外，其中多個(gè)新項(xiàng)目位于核心區(qū)域，綜合品質(zhì)較優(yōu)，因此預(yù)售價(jià)較高，從而推動(dòng)成交均價(jià)結(jié)構(gòu)性環(huán)比上升6.6%。有鑒于此，全市成交金額創(chuàng)歷史新高，錄得1,028.5億元。

　　廣州：寫字樓市場(chǎng)租賃需求開年強(qiáng)勢(shì)反彈

　　第一季度，廣州寫字樓市場(chǎng)新興租賃需求持續(xù)增長(zhǎng)、新項(xiàng)目去化表現(xiàn)遠(yuǎn)優(yōu)于預(yù)期，整體市場(chǎng)活躍度大幅提高。在新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)下，疊加本地互聯(lián)網(wǎng)科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展的聚集效應(yīng)影響，廣州漸受TMT頭部企業(yè)青睞。市場(chǎng)躍現(xiàn)源自該行業(yè)新增租賃需求，并于季內(nèi)錄得矚目大宗租賃成交。

　　期內(nèi)，全市季度凈吸納量錄得15.3萬平方米，創(chuàng)歷年開年最高值。截至季末，除天河北外，各子市場(chǎng)空置率皆呈下降趨勢(shì)，天河北受較大體量新項(xiàng)目入市影響空置率有所上升，全市空置率亦因此環(huán)比微升0.3個(gè)百分點(diǎn)，至9.0%。

　　華西區(qū)

　　成都：樓市新政登場(chǎng)，供應(yīng)有望攀升

　　近期，成都頒布樓市新政策，從土地、住房、金融監(jiān)管等多方面進(jìn)行了新調(diào)控。以增加住宅用地供應(yīng)為目的，強(qiáng)化住宅土地管理成為政策重點(diǎn)之一，2021年成都全市的住宅土地供應(yīng)總量計(jì)劃增長(zhǎng)20%以上。

　　中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2021年第一季度成都主城區(qū)住宅土地成交量同比上漲超過140%。與此同時(shí)，為了防范潛在金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，成都加強(qiáng)了對(duì)于土地競(jìng)買主體的資格審查，并首次限制超過“三道紅線”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在蓉拿地。

　　重慶：保障房供應(yīng)大幅增加

　　2021年3月26日，重慶市規(guī)劃自然資源局發(fā)布國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的背景下堅(jiān)持“房住不炒”的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

　　根據(jù)重慶市住房市場(chǎng)需求，2021年計(jì)劃供應(yīng)商品住宅用地34380畝，盡管與2020年相比商品住宅供應(yīng)量略有下降，但保障房和公租房土地供應(yīng)量與2020年相比大幅增加。在集中供地大背景下，重慶將“房住不炒”的定位踐行到實(shí)際行動(dòng)中。

　　西安：新能源汽車表現(xiàn)活躍，積極布局線下

　　2021年第一季度西安零售市場(chǎng)無新增項(xiàng)目入市，市場(chǎng)整體需求穩(wěn)定。其中自主新能源汽車品牌表現(xiàn)持續(xù)活躍，更多的新興國(guó)產(chǎn)中端品牌迎來更多發(fā)展機(jī)遇，開始占領(lǐng)市場(chǎng)。

　　未來，在西安市政府加快建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市，優(yōu)化消費(fèi)供給等政策的引導(dǎo)下，消費(fèi)需求將持續(xù)增長(zhǎng)；此外，借助承辦十四運(yùn)以及促進(jìn)文旅融合發(fā)展的契機(jī)，“體育+”、“文化+”多種業(yè)態(tài)融合發(fā)展或?qū)⒊蔀橼厔?shì)，西安零售物業(yè)市場(chǎng)的形態(tài)將更加豐富。

　　來源：第一太平戴維斯

編輯：wangdc