2021年第一季度上海寫字樓市場因去年推遲的部分項(xiàng)目相繼投放市場，新增供應(yīng)較去年同期增長達(dá)342%，其中54%位于徐匯濱江板塊。需求延續(xù)去年底的活躍態(tài)勢，全市單季維持25萬凈吸納量，此供需作用下，空置率環(huán)比下調(diào)0.4%至19.2%。新增供應(yīng)項(xiàng)目年內(nèi)高企，競爭局面促使租金報(bào)價(jià)仍呈下調(diào)趨勢，環(huán)比微跌0.4%。但伴隨未來供需預(yù)期改善，核心商務(wù)區(qū)內(nèi)小陸家嘴和南京西路的租金可談空間明顯收窄，而其他熱點(diǎn)區(qū)位如前灘、北外灘成熟度攀升，市場呈現(xiàn)核心圈層韌性企穩(wěn)與中環(huán)內(nèi)多極發(fā)展態(tài)勢。
從行業(yè)需求方面來看，頭部及快速成長TMT位居本季寫字樓需求首位，以金融科技和電商數(shù)據(jù)服務(wù)類熱點(diǎn)新興板塊升級(jí)擴(kuò)租布局最為突出；除產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)外，政策引導(dǎo)和業(yè)主激勵(lì)對(duì)科技租戶選址作用愈加顯著。保險(xiǎn)證券類金融和食品、電子類消費(fèi)品制造業(yè)亦錄為主力需求來源。從市場成交類型與區(qū)位看，前灘及北外灘優(yōu)質(zhì)新興寫字樓產(chǎn)品充沛，持續(xù)吸引來自商務(wù)園區(qū)和乙級(jí)樓宇整合升級(jí)需求落地；核心商務(wù)區(qū)內(nèi)專業(yè)服務(wù)、金融等主力需求升級(jí)擴(kuò)租活躍，并推動(dòng)更多老舊樓宇及空置率企升的項(xiàng)目尋求聯(lián)辦品牌合作定制化運(yùn)營或提升智能軟硬件服務(wù)等以實(shí)現(xiàn)市場差異化。
CBRE華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|辦公樓部負(fù)責(zé)人張?jiān)奖硎�，第一季度市場持續(xù)活躍表現(xiàn)，內(nèi)外資企業(yè)提質(zhì)增效、邁向新起點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)控股的保險(xiǎn)證券等外資傳統(tǒng)金融以及進(jìn)一步壯大的頭部TMT和專業(yè)服務(wù)業(yè)在辦公市場逐步呈現(xiàn)升級(jí)搬遷、再擴(kuò)張態(tài)勢，互聯(lián)網(wǎng)+產(chǎn)業(yè)持續(xù)融合共振發(fā)展，我們預(yù)計(jì)全年寫字樓需求將超預(yù)期達(dá)到20%-25%的增幅。同時(shí)逾百萬平方米的新增供應(yīng)將繼續(xù)為租戶提供眾多優(yōu)質(zhì)選擇，隨著新興商務(wù)區(qū)加速成熟，擁有超全市1/4新增體量的徐匯濱江勢必成為今年辦公市場又一焦點(diǎn)。此外，‘換乘王’14號(hào)線年底開通后板塊間通達(dá)性再度升級(jí)，供需兩端協(xié)同發(fā)力，提質(zhì)更新有望在辦公空間上深化聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)由點(diǎn)到面進(jìn)一步集聚拓寬。
2021年第一季度上海零售市場延續(xù)去年年末的良好態(tài)勢，租賃需求依然活躍，凈吸納量在無新增供應(yīng)入市的情況下錄得28,562平方米，空置率持續(xù)下行0.3個(gè)百分點(diǎn)至7.0%，市場預(yù)期向好為租金止跌企穩(wěn)提供支撐，購物中心首層平均租金環(huán)比持平。
2021年1-2月，上海市社會(huì)消費(fèi)品零售總額3,038.5億元，比上年增長48.3%。正值傳統(tǒng)消費(fèi)旺季，留滬過年人群增加帶動(dòng)各商圈的銷售額與客流均有大幅提升，強(qiáng)勢復(fù)蘇的消費(fèi)市場助推零售物業(yè)租賃需求持續(xù)升溫。分業(yè)態(tài)看，零售業(yè)態(tài)需求比重較去年有所增加（58.9%），奢侈及設(shè)計(jì)師品牌積極布局核心商圈，如Burberry進(jìn)駐恒隆廣場取代原Prada鋪位，品牌集合店TLT計(jì)劃在新天地廣場開出兩層店鋪；國內(nèi)品牌端木良錦在港匯恒隆廣場開出上海首店；餐飲業(yè)態(tài)次之（32.9%），其中三成來自國內(nèi)咖啡茶飲品牌，大多選址在次級(jí)商圈客流較高的購物中心，更有樂樂茶旗下咖啡品牌豆豆樂選址白玉蘭廣場開出首店；服務(wù)業(yè)態(tài)（8.2%）中，健身與舞蹈工作室需求穩(wěn)定，而一些承租面積較大的沉浸式體驗(yàn)項(xiàng)目開始進(jìn)駐核心商圈超大型購物中心。
CBRE華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|商業(yè)部負(fù)責(zé)人希諾表示，經(jīng)過疫情的考驗(yàn)與洗禮，業(yè)主與品牌雙方重新審視當(dāng)下消費(fèi)供求兩端的差異。核心商圈購物中心適時(shí)調(diào)整品牌結(jié)構(gòu)以迎合消費(fèi)升級(jí)的需求；品牌方積極開拓增量市場，探索多維度的產(chǎn)品與服務(wù)。未來半年，上海零售物業(yè)市場將迎來逾90萬平方米新增供應(yīng)，其中，前灘太古里、博薈廣場、北外灘來福士以及西岸鳳巢等項(xiàng)目的陸續(xù)開業(yè)將活躍沿江一帶的零售商業(yè)氛圍。
第一季度市場無新增供應(yīng)，逾75%的項(xiàng)目目前滿租，租賃交易整體以續(xù)租為主。但第三方物流和電商新租交易仍然活躍，大型租賃交易包括安能物流在松江新租1.8萬平方米，以及國內(nèi)知名生活服務(wù)電商平臺(tái)在金山租賃超過1萬平方米。社區(qū)團(tuán)購和醫(yī)藥物流加速發(fā)展推動(dòng)冷庫需求持續(xù)增長，北京亞冷分別在在嘉定與松江擴(kuò)租合計(jì)5萬平方米。季末，受奉賢某租戶遷至自建倉的影響，整體空置率環(huán)比上升0.2百分點(diǎn)至8.4%。平均租金環(huán)比上升1.1%至每月每平方米48.4元。
CBRE華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人繆博文表示，未來六個(gè)月，預(yù)計(jì)將有約15.5萬平方米高標(biāo)倉庫入市，分別位于奉賢、康橋和松江。在目前市場可租面積緊缺、需求旺盛的情況下，預(yù)計(jì)項(xiàng)目將錄得積極去化表現(xiàn)，物流市場租金將繼續(xù)上行。國內(nèi)第一批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)有望在年內(nèi)上市，物流地產(chǎn)作為熱門底層資產(chǎn)有望獲取更多的資本青睞，助力行業(yè)規(guī)模擴(kuò)張。
2021年第一季度，上海商務(wù)園區(qū)寫字樓市場迎來兩個(gè)新項(xiàng)目入市，分別是張江華大半導(dǎo)體園區(qū)與市北西岸壹號(hào)，共計(jì)85,560平方米，預(yù)租率為30%左右。在錄得新增供應(yīng)的情況下，整體市場空置率下行1.0個(gè)百分點(diǎn)至16.9%，凈吸納量達(dá)175,015平方米，市場活躍程度優(yōu)于往年同期水平。
需求端看，TMT（40%）、傳統(tǒng)金融（27%）與生物醫(yī)藥（11%）為租賃需求來源的主要行業(yè)。本季度互聯(lián)網(wǎng)與游戲類公司在漕河涇板塊積極擴(kuò)張；傳統(tǒng)金融企業(yè)積極涉足科技金融業(yè)務(wù)，金橋與外高橋等板塊均錄得大面積成交；醫(yī)藥研發(fā)及醫(yī)療器械公司需求穩(wěn)定，分別以張江與金橋?yàn)槠溥x址區(qū)位。供需兩端均呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢，推動(dòng)全市平均租金啟動(dòng)上漲行情。
CBRE華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|商務(wù)園區(qū)部負(fù)責(zé)人丁竹君表示，未來半年內(nèi)，上海商務(wù)園區(qū)市場將有近80萬平方米的新增供應(yīng)入市，除張江、漕河涇等傳統(tǒng)核心板塊外，青浦趙巷將迎來漕河涇科技綠洲項(xiàng)目交付，建議租戶把握當(dāng)下供應(yīng)窗口及早做出租賃決策。上海持續(xù)加大對(duì)于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的扶持力度，最近新能源汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)施計(jì)劃的出臺(tái)從消費(fèi)需求引導(dǎo)方面對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)有力的保障，相關(guān)租戶有望成為上海商務(wù)園區(qū)需求的新增動(dòng)力。
2021年第一季度，上海大宗交易市場錄得了12筆大宗交易共計(jì)110億元人民幣的交易額。其中以投資為目的的投資交易額達(dá)人民幣69.2億元，同比增長21.6%并占到交易總額的62.9%。從投資交易的筆數(shù)的占比成分分析，核心增值型投資策略為目前市場主流，占到了67%的比例。綜合上述的現(xiàn)象，我們認(rèn)為如年初調(diào)查結(jié)果一樣，投資者整體購買意向正轉(zhuǎn)為積極，但在標(biāo)的選取更加注重現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。
在物業(yè)收購類型層面，由于自用買家仍保持活躍，寫字樓成交仍為市場的主流；但同時(shí)投資者敏銳地察覺到消費(fèi)復(fù)蘇和創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)兩大未來主線，零售商場、酒店、物流倉儲(chǔ)及商務(wù)園區(qū)的投資亦遍地開花。
CBRE華東區(qū)投資及市場部負(fù)責(zé)人王晶表示，CBRE《2021年中國投資者意向調(diào)查》顯示，上海蟬聯(lián)投資者最青睞的國內(nèi)投資目的地。我們預(yù)計(jì)未來6個(gè)月，投資者將加快項(xiàng)目推進(jìn)，市場交易活動(dòng)將逐步升溫；科技集聚板塊的寫字樓和商務(wù)園區(qū)物業(yè)， 以及區(qū)域性商業(yè)和中高端長租公寓值得投資者多加關(guān)注。鑒于短中期內(nèi)投資者對(duì)于資產(chǎn)定價(jià)仍將保持謹(jǐn)慎，建議年內(nèi)有計(jì)劃出售資產(chǎn)的業(yè)主應(yīng)適當(dāng)調(diào)整價(jià)格預(yù)期以促成交易。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
