據(jù)初步核算，受疫情影響，鄭州2020年生產(chǎn)總值約為12,003億元，同比僅增長3%。在2020下半年，復(fù)蘇逐漸明顯，經(jīng)濟運行基本回到正軌。
那么，2020年鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場有何亮點？對未來有何啟示和參考？戴德梁行以專業(yè)視角帶你開啟全新盤點與洞察！
甲級寫字樓市場：新樓入市，漸入佳境
盡管因疫情延遲了交付時間，但還是有新的優(yōu)質(zhì)寫字樓項目在2020年入市，使鄭州甲級寫字樓存量增至344萬平方米。目前，新完工項目較高的空置率將全市平均空置率推高至16.9%。2020年末鄭州甲級寫字樓市場平均月租金（不含稅、物業(yè)費等）約為78.0元每平方米，同比下降約2.0%；而平均月租金含稅價在100.0元每平方米左右。疫情則讓數(shù)字經(jīng)濟和保險業(yè)在寫字樓交易市場中表現(xiàn)更為活躍。
2020年鄭州甲級寫字樓市場各區(qū)域概況
注：“平均租金”指基于建筑面積計算的寫字樓租金報價（元/平方米/月），括號內(nèi)為含稅價。
資料來源：戴德梁行研究部
展望未來，北龍湖金融島將在未來一段時間吸引大批以金融公司為代表的企業(yè)入駐。而未來樓宇的智能化能夠降低各種寫字樓管理風(fēng)險，同時也能提供更加便捷的辦公體驗。寫字樓空間上的改造升級也可以滿足更多個性化的辦公需求。
鄭州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場：雖遲不晚，探索全新可能
在2020年，受疫情影響，一些購物中心工期延后，但在下半年三個新項目開業(yè)后，還是為市場帶來了31萬平方米的優(yōu)質(zhì)零售供應(yīng)。
鄭州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場2020年各區(qū)域概況
注：“平均租金”指基于使用面積的首層報價（元/平方米/月）,不包含物業(yè)管理費和推廣費等。圖中只包含六大核心區(qū)域存量。
資料來源：戴德梁行研究部
部分商業(yè)遭遇疫情洗牌，但在政府刺激消費政策的推動下，下半年的消費有所增長，其中餐飲、美妝行業(yè)表現(xiàn)較為活躍。部分商場積極探索利用“首店經(jīng)濟”、“夜經(jīng)濟”、“集市經(jīng)濟”來滿足更多顧客的“情緒消費”、“打卡消費”等，讓優(yōu)質(zhì)商業(yè)仍然保持低空置率。
鄭州物流倉儲市場：跨境電商活躍，未來前景可期
依托國家物流樞紐和中歐班列集結(jié)中心優(yōu)勢，受益于政策支撐，鄭州2020年前三季度跨境電商交易活躍，完成貨值74.6億元，同比增長78.9%。目前區(qū)域級成規(guī)模的物流園區(qū)共有3個，分別是鄭州國際物流園區(qū)、鄭州南部物流園區(qū)以及鄭州航空港區(qū)物流基地。
鄭州重要物流園區(qū)分布概況
資料來源：戴德梁行估價及顧問服務(wù)部
鄭州的高標準物流倉儲物業(yè)主要服務(wù)于鄭州城區(qū)以及周邊市區(qū)。2020年鄭州高標倉物流市場的區(qū)域新增供應(yīng)體量以航空港物流園為首，未來新增供應(yīng)將進一步促進鄭州物流地產(chǎn)市場的升級發(fā)展。
優(yōu)質(zhì)案例
戴德梁行于2020年8月獲得恒大地產(chǎn)商業(yè)集團獨家委托，為旗下河南區(qū)域公司鄭州恒大廣場項目提供招商代理與資產(chǎn)管理等一站式服務(wù)。鄭州團隊憑借先進的寫字樓資產(chǎn)管理運營經(jīng)驗，進場4個月即實現(xiàn)整體委托房源80%去化。鄭州寫字樓部團隊在河南區(qū)域深耕7年，積累了深厚的本地經(jīng)驗，同時借力企業(yè)服務(wù)全國化平臺，為河南的招商引資工作做出了一定貢獻。
市場風(fēng)口觀察：自貿(mào)區(qū)大時代背景下的城市及產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇
作為河南自貿(mào)區(qū)的核心，鄭州片區(qū)優(yōu)勢明顯，鐵路、公路、航空構(gòu)成了通達便捷的立體交通體系，是河南自貿(mào)區(qū)戰(zhàn)略落地的重要承載。
河南重點交通網(wǎng)絡(luò)示意圖
資料來源：戴德梁行策略發(fā)展顧問部
與此同時，自貿(mào)區(qū)的建設(shè)也給鄭州帶來了最好的政策支持、交通設(shè)施、城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)資源�？梢哉f，自貿(mào)區(qū)是鄭州起飛的加速器。有了自貿(mào)區(qū)的加持，未來鄭州將會面臨哪些發(fā)展機遇呢？
戴德梁行在河南區(qū)域深耕7年，積累了深厚的本地經(jīng)驗，結(jié)合深入的研究與分析，我們認為鄭州市場可以抓住以下機遇，實現(xiàn)更大突破：
華東區(qū)董事總經(jīng)理兼鄭州公司總經(jīng)理黎慶文表示，作為國家中心城市、中原城市群中心城市，鄭州隨著鄭東新區(qū)的茁壯成長取得了有目共睹的發(fā)展。寫字樓、零售物業(yè)、物流園區(qū)等商業(yè)地產(chǎn)的成長為社會經(jīng)濟的增長提供了強有力的支撐，尤其在疫情嚴重的2020年扮演著至關(guān)重要的平臺角色。未來，商業(yè)地產(chǎn)的變革還在持續(xù)，而鄭州，作為中部崛起戰(zhàn)略中的重要拼圖，未來利用自貿(mào)區(qū)的建設(shè)發(fā)展將吸引更多人才、企業(yè)，實現(xiàn)更高程度的區(qū)域協(xié)同，謀求更開放的市場發(fā)展。戴德梁行深耕鄭州逾7年，希冀在未來繼續(xù)幫助鄭州實現(xiàn)更大突破。
大中華區(qū)租戶研究主管Shaun Brodie表示，2020年對中國而言是極不平凡的一年，對鄭州也是如此。隨著疫情的好轉(zhuǎn)，重大項目工程逐步推進，寫字樓市場交易量持續(xù)攀升，消費市場重振活力，物流園區(qū)更是在交通樞紐的助力下謀求更大發(fā)展。2021年是“十四五”的開局之年，房地產(chǎn)也將利用科技創(chuàng)新升級核心物業(yè)；寫字樓空間將更加智能化、人性化；零售空間將利用“首店經(jīng)濟”、新零售等豐富消費者體驗；物流空間也將會增添更多智能化場景，讓“智慧鄭州”服務(wù)市民的日常生活。我們期待未來自貿(mào)區(qū)的發(fā)展為疫情后的鄭州提供更廣闊的市場發(fā)展機遇，在中部崛起的過程中發(fā)揮更大作用。
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
