武漢疫后重振如火如荼，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐步恢復(fù)。仲量聯(lián)行武漢、南京、杭州分公司總經(jīng)理辛毅表示：“2020年武漢辦公樓市場(chǎng)展現(xiàn)出極大韌性，第四季度需求快速復(fù)蘇，一掃前三季度陰霾。作為疫情受益行業(yè)，在線教育成為全年最大亮點(diǎn)。” 優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)迎來三個(gè)新項(xiàng)目及一個(gè)改造項(xiàng)目入市，新項(xiàng)目良好的開業(yè)表現(xiàn)以及存量項(xiàng)目的逐漸恢復(fù)，使得全市空置率年內(nèi)受疫情沖擊走高后逐季回落。
優(yōu)質(zhì)辦公樓
新增甲級(jí)項(xiàng)目集中于年末入市，建設(shè)大道和解放大道的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。2020年的優(yōu)質(zhì)甲級(jí)項(xiàng)目全部集中在第四季度入市，分別是位于建設(shè)大道商務(wù)區(qū)的香格里拉中心和武漢環(huán)貿(mào)中心A座，以及位于解放大道商務(wù)區(qū)的恒隆廣場(chǎng)和K11 ATELIER。這些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的入市一方面提升了片區(qū)的樓宇品質(zhì)，另一方面也加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。
截至2020年12月末，全市甲級(jí)和乙級(jí)項(xiàng)目共計(jì)636.8萬平方米，其中甲級(jí)辦公樓體量為249.4萬平方米，同比上升15.0%；乙級(jí)辦公樓體量為387.4萬平方米，同比增長(zhǎng)8.0%。受新增供應(yīng)影響，全市空置率同比上升3.8個(gè)百分點(diǎn)至39.4%，其中甲級(jí)辦公樓空置率同比上升5.0個(gè)百分點(diǎn)至35.7%，乙級(jí)辦公樓空置率同比上升3.1個(gè)百分點(diǎn)至41.7%。
第四季度需求大幅反彈，在線教育的強(qiáng)勁需求貫穿全年。受疫情影響，全年的凈吸納量表現(xiàn)疲弱。2020年全市凈吸納量為15.5萬平方米，為2011年以來的最低點(diǎn)。其中甲級(jí)凈吸納量為10.0萬平方米，同比減少32.9%；乙級(jí)凈吸納量為5.5萬平方米，同比下降75.8%。
分季度來看，經(jīng)濟(jì)的回暖催生了辦公樓市場(chǎng)需求的恢復(fù)。以甲級(jí)市場(chǎng)為例，前三季度甲級(jí)凈吸納量?jī)H為負(fù)1,669平方米，但第四季度的凈吸納量高達(dá)10.2萬平米。第四季度的凈吸納量中，新入市項(xiàng)目?jī)粑{量占比60%，存量項(xiàng)目占40%。而這40%存量項(xiàng)目的凈吸納量不僅明顯強(qiáng)于前三季度，而且較為接近歷史單季平均水平，仲量聯(lián)行認(rèn)為，武漢辦公樓市場(chǎng)已基本走出低谷。
從成交案例數(shù)量看，2020年一季度“封城”，導(dǎo)致一季度甲級(jí)辦公樓租賃成交數(shù)量接近于0。“解封”之后，成交數(shù)量開始恢復(fù)，四季度成交數(shù)量更是占全年的50%左右，指向市場(chǎng)活躍度顯著上升。
分行業(yè)看，在線教育行業(yè)成為2020年需求最旺盛的行業(yè)之一，其甲級(jí)市場(chǎng)的成交面積占比高達(dá)22%。疫情的沖擊不改人們對(duì)教育的熱情，資本的推動(dòng)更刺激了在線教育的大幅擴(kuò)張。但仲量聯(lián)行同時(shí)觀察到，在線教育的趨勢(shì)性擴(kuò)張也伴隨著部分公司的大面積退租，在線教育處于總量擴(kuò)張與內(nèi)部分化的發(fā)展階段。除了在線教育，金融業(yè)、非教育服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)及建筑、科技新媒體等行業(yè)都有活躍表現(xiàn)。金融業(yè)中的保險(xiǎn)公司不斷擴(kuò)張代理人，繼續(xù)催生大面積成交；專業(yè)服務(wù)業(yè)中的律師事務(wù)所較為突出，這包括受注冊(cè)制背景下企業(yè)上市需求上升以及疫情沖擊之下的經(jīng)濟(jì)類訴訟增多等影響。
2020年甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租賃成交（按行業(yè)分）
數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行
全年租金顯著下跌，但年末租金隨著需求復(fù)蘇而企穩(wěn)。2020年總需求疲弱，增加了業(yè)主的去化壓力，為了爭(zhēng)奪有限的客戶，價(jià)格戰(zhàn)愈演愈烈。截至2020年12月末，全市辦公樓凈有效租金為80元每平方米每月，同比回落7.0%。其中甲級(jí)辦公樓凈有效租金為98元每平方米每月，同比下跌7.5%。乙級(jí)辦公樓凈有效租金為68元每平方米每月，同比下跌6.4%。
從季頻數(shù)據(jù)看，租金跌幅邊際改善。以甲級(jí)市場(chǎng)為例，二、三季度的租金環(huán)比跌幅在3.5%-4.0%之間，但四季度的環(huán)比跌幅僅為0.3%，租金的企穩(wěn)與需求的反彈高度相關(guān)。此外，通過對(duì)比近三年的數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)單季0.3%的跌幅基本回歸正常水平。
優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)展望：受疫情影響，原本預(yù)計(jì)2020年的供應(yīng)高峰推遲至2021和2022年。此外，需求的復(fù)蘇依然跟不上新增供應(yīng)的腳步，市場(chǎng)仍將處于供大于求的階段。在上述供需關(guān)系的背景下，仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，租金易跌難漲。2021和2022年的新增供應(yīng)高峰之后，供需關(guān)系將持續(xù)改善，空置率也有望逐漸降低。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)
受疫情影響，新項(xiàng)目集中皆于年末入市。2020年全年武漢優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)共錄得三個(gè)新項(xiàng)目以及一個(gè)改造項(xiàng)目入市，同時(shí)傳統(tǒng)百貨加速退出市場(chǎng)，全年錄得兩個(gè)百貨項(xiàng)目閉店，年末全市優(yōu)質(zhì)商業(yè)總體量收于733.4萬，較2019年同期凈增15.2萬。
武漢優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)供需概覽
數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行
2020上半年，疫情沖擊下客流驟減，存量項(xiàng)目改造升級(jí)動(dòng)作頻繁，中心百貨隨江漢路步行街封閉性改造一同暫時(shí)歇業(yè)，天縱城盤龍購物中心宣布成立盤龍城萬達(dá)廣場(chǎng)商管公司，與萬達(dá)合作運(yùn)營(yíng)。三季度，更多項(xiàng)目進(jìn)行了局部的調(diào)改升級(jí)，如開業(yè)第六年的永旺夢(mèng)樂城武漢金銀潭購物中心將四樓停車場(chǎng)整體改造成美食街，凈增16,000平方米租賃面積，另有銀泰百貨及新世界時(shí)尚廣場(chǎng)兩間傳統(tǒng)百貨閉店退出市場(chǎng)。四季度，武漢優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)迎來新鮮血液，漢口K11購物中心 HK 2館、東西湖萬達(dá)以及改造項(xiàng)目盤龍城萬達(dá)均于12月上旬開業(yè)。
疫情沖擊下全市空置率走高，現(xiàn)有需求由餐飲、時(shí)尚和體驗(yàn)業(yè)態(tài)驅(qū)動(dòng)。在疫情的沖擊下，2020年武漢優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)空置率走高至10%以上，年內(nèi)全市空置率由年初的7.1%一度升高至二季度的13.0%，后隨市場(chǎng)秩序恢復(fù)，需求逐漸回暖，逐步下降至年末的11.8%。從凈吸納指標(biāo)看，二季度錄得歷史新低，需求流失約44.8萬平方米，年末隨新項(xiàng)目入市，全市凈吸納量年內(nèi)首次轉(zhuǎn)正，錄得超38.2萬平方米，受前三季度需求流失較嚴(yán)重的影響，全年未實(shí)現(xiàn)正吸納，全市凈吸納量收于負(fù)17.7萬平方米。觀測(cè)新開店鋪，全市需求主要由餐飲、時(shí)尚及體驗(yàn)業(yè)態(tài)的租戶驅(qū)動(dòng)，生活業(yè)態(tài)分類下電子電器設(shè)備及雜貨需求相對(duì)活躍。
餐飲業(yè)態(tài)下，正餐、快餐小吃及咖啡飲品為需求主力，圍爐海鮮烤肉自助、韓宮宴、U你天然調(diào)味餐廳等正餐品牌拓店趨勢(shì)明顯，快餐小吃中多見研鹵堂、盛香亭等湘味小吃，咖啡飲品類的書亦燒仙草、喜茶、奈雪的茶等品牌持續(xù)開出新店，其中奈雪的茶新開店鋪營(yíng)業(yè)面積有所縮小，并開出如奈雪BlaBlaBar的酒吧類跨界店鋪。時(shí)尚業(yè)態(tài)下，服飾類店鋪中的拙列、Moussy&Sly等女裝品牌，李寧、VANS、PUMA等運(yùn)動(dòng)潮流類品牌，李寧Young、ME&CITY KIDS等兒童類品牌年內(nèi)仍在拓店，化妝品類店鋪中，國(guó)潮美妝品牌完美日記、美妝集合店Wow Color及The Colorist調(diào)色師迅速布點(diǎn)年輕客群集聚的光谷、江漢路等熱門商圈，此外Dr.Martens、MONOLOGUE、AJIDOU阿吉豆等鞋包配飾品牌也呈現(xiàn)拓店態(tài)勢(shì)。體驗(yàn)業(yè)態(tài)下，健身運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館類及教育培訓(xùn)類品牌構(gòu)成需求主力，生活業(yè)態(tài)下來自電子電器設(shè)備、雜貨以及汽車展廳等類別的DJI大疆、Bebe Unicorn、威馬汽車均錄得多家新店開業(yè)。
全市凈有效租金持續(xù)下跌。一季度受疫情導(dǎo)致的封城影響，市場(chǎng)停擺近三個(gè)月，主要購物中心及百貨的業(yè)主不同程度減免租金、延長(zhǎng)免租期，致使凈有效租金下挫。二季度免租措施力度減弱，凈有效租金下挫趨勢(shì)隨之減緩。三四季度受宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性影響，疊加新項(xiàng)目集中入市帶來的新增供應(yīng)壓力，年末全市首層非主力店可比凈有效租金同比下降10.2%，至368.8元每平方米每月。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)展望：2021年武漢優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)迎來新的供應(yīng)高峰，預(yù)計(jì)全年將有超100.3萬平方米新增供應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)，屆時(shí)全市總體量預(yù)計(jì)升至833.7萬平方米。新項(xiàng)目主要分布于解放大道、建設(shè)大道青年路、光谷等核心商圈，并由恒隆、龍湖、大悅城等商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富的業(yè)主操盤，加劇片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)也將持續(xù)刷新核心商圈購物體驗(yàn)。
注：仲量聯(lián)行使用的辦公樓和零售市場(chǎng)的租金口徑為凈有效租金，即不含物業(yè)費(fèi)，刨去免租期之后的成交租金。零售市場(chǎng)租金為購物中心及百貨首層、非主力店、一般零售類商戶的凈有效租金，且基于凈租賃面積，剔除免租期。租金的變化為同質(zhì)比口徑，為剔除新增項(xiàng)目之后，相同的存量項(xiàng)目的租金變化比例。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
