深圳甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇，三季度凈吸納量超過(guò)60萬(wàn)平方米，TMT和金融行業(yè)租賃需求暢旺，尤其以南山片區(qū)最為活躍，錄得多宗大面積租賃成交。

　　由于整體租賃需求活躍加之新增供應(yīng)去化較快，本季度空置持續(xù)改善，租金亦有小幅上漲。

　　隨著《全面深化前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)改革開(kāi)放方案》出臺(tái)，區(qū)域內(nèi)科技、金融、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)將會(huì)迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇，幫助甲級(jí)辦公樓加速去化，預(yù)計(jì)全年凈吸納量有望突破百萬(wàn)平方米。

　　第三季度深圳甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)活躍度連續(xù)三個(gè)季度保持復(fù)蘇，多個(gè)行業(yè)的租賃需求呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。本季度深圳經(jīng)濟(jì)運(yùn)行延續(xù)穩(wěn)步恢復(fù)勢(shì)頭，疫情防控持續(xù)鞏固，企業(yè)搬遷擴(kuò)張與新設(shè)立的需求連續(xù)幾個(gè)季度保持旺盛，強(qiáng)有力地支撐了甲級(jí)辦公樓需求增長(zhǎng)。受到活躍的租賃需求助推，三季度深圳甲級(jí)辦公樓凈吸納量超過(guò)60萬(wàn)平方米，剔除自用面積后，租賃成交面積也錄得高位數(shù)字。

　　本季度，基于TMT和金融行業(yè)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)良好且規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，盡管深圳個(gè)別樓宇受教育行業(yè)縮減規(guī)模的短期沖擊，但整體甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)未受到影響，租賃需求仍然十分暢旺，并錄得多筆大面積租賃成交。其中，南山片區(qū)的甲級(jí)辦公樓吸引了大量來(lái)自TMT和金融企業(yè)的搬遷擴(kuò)租和新設(shè)立需求，租賃成交尤為活躍。

　　仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)李文杰指出：“由于該區(qū)域近期不少優(yōu)質(zhì)辦公樓竣工，可擴(kuò)張空間充足，且在租金方面也有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，因此深受亟待擴(kuò)張的互聯(lián)網(wǎng)和電商頭部企業(yè)青睞，大宗租賃交易十分顯著。與此同時(shí)，物流運(yùn)輸行業(yè)的租賃需求也較往期更為活躍�！�

　　三季度全市共有七個(gè)甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目竣工，包括順豐總部大廈與前海控股大廈1棟兩個(gè)全自用總部項(xiàng)目，總計(jì)新增供應(yīng)超過(guò)70萬(wàn)平方米，供應(yīng)量大于上半年供應(yīng)總量之和。在新竣工項(xiàng)目中，絕大部分新增供應(yīng)集中在南山區(qū)和福田區(qū)，新增面積分別占全市的65%和35%。

　　整體租賃需求活躍加之新增供應(yīng)去化較快，本季度全市甲級(jí)辦公樓空置持續(xù)改善，環(huán)比小幅下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。除了一些位于核心商務(wù)區(qū)樓齡較高的樓宇面對(duì)優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)沖擊有較大去化壓力外，所有核心子市場(chǎng)的辦公樓在空置方面都得到一定改善或維持上季度水平。

　　深圳甲級(jí)辦公樓租金在本季度保持穩(wěn)定，環(huán)比小幅上漲0.2%。由于租賃需求旺盛和入駐率保持良好，一定程度上減輕了去化壓力，不少業(yè)主心態(tài)趨好，因此大部分項(xiàng)目的租金基本能夠維持上季度水平或小幅上漲。不過(guò)，個(gè)別處于核心商務(wù)區(qū)且樓齡較高、品質(zhì)較低的甲級(jí)辦公樓繼續(xù)小幅下調(diào)租金以應(yīng)對(duì)核心區(qū)域較激烈的競(jìng)爭(zhēng)。

　　市場(chǎng)展望

　　展望未來(lái)，深圳的金融與科技驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心地位不變，這兩大支柱行業(yè)租賃需求將保持強(qiáng)勁�？萍夹袠I(yè)在加強(qiáng)信息技術(shù)和電子制造核心技術(shù)攻關(guān)的同時(shí)，將持續(xù)推動(dòng)改革創(chuàng)新，聚焦粵港澳優(yōu)勢(shì)科技領(lǐng)域，推進(jìn)粵港澳合作的新型研發(fā)機(jī)構(gòu)的設(shè)立。金融行業(yè)除了保持國(guó)內(nèi)區(qū)域性服務(wù)的主導(dǎo)地位之外，將創(chuàng)新打造國(guó)家金融業(yè)對(duì)外開(kāi)放試驗(yàn)示范窗口，積極發(fā)展金融創(chuàng)新、跨境金融服務(wù)等新型服務(wù)。

　　李文杰表示，這些傳統(tǒng)和新興的科技和金融業(yè)務(wù)板塊將會(huì)為深圳帶來(lái)更多的業(yè)務(wù)擴(kuò)張和機(jī)構(gòu)設(shè)立需求，并持續(xù)作為辦公樓市場(chǎng)主要支撐。

　　除了來(lái)自科技和金融行業(yè)的需求外，預(yù)計(jì)前�，F(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)體系將不斷完善，近年內(nèi)規(guī)模有迅速擴(kuò)大趨勢(shì)，或?qū)⒊蔀轵?qū)動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的重要角色，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步升級(jí)，產(chǎn)生更多辦公需求。如，專業(yè)服務(wù)、物流服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的新設(shè)立和擴(kuò)張都將有效幫助甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)去化。預(yù)計(jì)深圳甲級(jí)辦公樓2021年全年凈吸納量有望突破百萬(wàn)平方米。

　　預(yù)計(jì)四季度全市新增供應(yīng)面積將超過(guò)本季度，雖然個(gè)別樓宇將受新增供應(yīng)及短期退租影響，面臨較大去化壓力，但得益于深圳整體各行業(yè)的租賃需求保持活躍，在接下來(lái)的幾個(gè)季度內(nèi)有望快速去化。未來(lái)全市甲級(jí)辦公樓空置將不會(huì)遭受較大的負(fù)面影響，年底整體租金將保持穩(wěn)定。隨著業(yè)主心態(tài)持續(xù)轉(zhuǎn)好，未來(lái)12個(gè)月租金下行的空間較小。

　　今年9月，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)了《全面深化前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)改革開(kāi)放方案》，明確提出將擴(kuò)展深圳前海合作區(qū)發(fā)展空間，前海合作區(qū)總面積由14.92平方公里擴(kuò)展至120.56平方公里。方案指出前海除了繼續(xù)推進(jìn)科技發(fā)展，金融創(chuàng)新等港澳優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域外，將加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，培育以服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向的創(chuàng)新金融服務(wù)。同時(shí)將推動(dòng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與其他行業(yè)融合發(fā)展，促進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+”、人工智能等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)新業(yè)態(tài)。

　　仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示：“未來(lái)前海的科技、金融、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)將會(huì)迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇，為擴(kuò)容后的前海聚集大量?jī)?yōu)質(zhì)的人才和企業(yè)，從而中長(zhǎng)期內(nèi)有效幫助前海甲級(jí)辦公樓加速去化。我們預(yù)計(jì)未來(lái)12個(gè)月前海的空置率回落幅度將大于上個(gè)季度預(yù)期，也將帶動(dòng)全市空置率表現(xiàn)好于預(yù)期�！�

　　來(lái)源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc