近日CBRE世邦魏理仕發(fā)布西安房地產市場回顧與展望指出，2021年第三季度，西安優(yōu)質寫字樓市場需求保持活躍，金融及科技行業(yè)需求抵消“雙減”政策影響；零售市場需求趨向多元，文化自信加持零售新生態(tài)；投資市場仍以自用買家為主，租賃市場的新機遇或將提升投資市場活力。

　　優(yōu)質寫字樓市場：細分行業(yè)的多元化需求激發(fā)寫字樓市場活力

　　2021年第三季度西安寫字樓市場未錄得新入市項目，市場總量仍維持在近623萬平方米。其中甲級寫字樓體量為近163萬。本季度以平安為首的保險類金融租戶，科技研發(fā)類租戶及以中國建筑為首的建筑類公司仍積極擴租或升級辦公場所。由此，雖部分在線教育企業(yè)開始整合辦公資源造成較大面積空置，但活躍的市場需求仍推動甲級辦公樓市場空置率降低1.5個百分點，至23.2%。與此同時，由于市場需求的活躍，部分已退出面積已開始有新租戶感興趣，故平均賬面租金暫時未受影響，仍保持相對穩(wěn)定。

　　行業(yè)發(fā)展轉折點租賃行為出現(xiàn)差異化表現(xiàn)�！半p減”政策下，在線教育行業(yè)承壓收縮，受教培行業(yè)的動蕩的影響，甲級寫字樓凈吸納量僅為2.4萬平方米，較上季度下降41%。甲級寫字樓中，線上教育類租戶共計退租近3.5萬，占到甲級寫字樓總體退租面積的63%，同時在全市所有在寫字樓內的在線教育租戶中，已有近30%退租，剩下的還有近20%基本確定會在下個季度退租。然而，雖大部分在線教育公司承壓收縮辦公面積，市場仍錄得如聰明核桃，嗨學等少兒編程及成人教育等非K12學科類在線教育公司較大面積的擴租。隨著行業(yè)“洗牌”的完成，頭部企業(yè)的需求仍將持續(xù)，但規(guī)模將持續(xù)回落。

　　未來預測方面，受資金流等內部因素影響，部分項目工期有所延遲，本年度不會有任何甲級辦公項目入市，供應的推遲及活躍的需求將推動西安甲級寫字樓空置率持續(xù)的下降。線上教育機構整合辦公資源帶來的影響將在短時間內消除。整體市場仍將保持平穩(wěn)。與此同時，西安在新能源、智能制造、通信、科技及金融等多個領域發(fā)力，越來越多總部企業(yè)的落戶為西安注入源源不斷的經(jīng)濟增長動力和虹吸能力，繼而有望衍生新一輪的辦公需求風口。

　　CBRE西安顧問及交易服務|辦公樓部負責人孫奇表示，據(jù)《西安總部經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀分析》報告顯示，西安的總部經(jīng)濟在西北地區(qū)35個地級市中排名第一。在總部效應加持下，行業(yè)產業(yè)鏈持續(xù)的完善，將進一步帶動本地產業(yè)升級。隨之更多的資源、人才被吸引而來，繼而衍生更多辦公需求。

　　優(yōu)質零售物業(yè)市場：供需“雙側”發(fā)力驅動零售市場繁榮

　　2021第三季度，西安零售物業(yè)市場供應端重回活躍，市場錄得四個購物中心入市，為市場帶來合計約32.4萬平方米的新增供應。其中，位于二環(huán)東段的太乙城及位于長安區(qū)的長安萬科廣場均為片區(qū)首個零售項目，助推片區(qū)商業(yè)氛圍提升。此外，位于城東的環(huán)球港及位于曲江的萬象天地則均由成熟開發(fā)商操盤，成熟的運營及優(yōu)質的品牌資源推動商圈提檔升級。優(yōu)質項目的集中入市大幅提振西安商業(yè)市場信心，激發(fā)市場活力釋放消費潛力。

　　本季，西安零售市場需求呈現(xiàn)“M型”特征——面積消耗型租戶吸納量占比較高的同時高坪效租戶仍保持活躍。隨著成熟運營商持續(xù)布局西安零售市場，愈發(fā)激烈的競爭造成部分商場平均空置率長期處于超過20%的狀態(tài)。此類業(yè)主通過引進如舞蹈，馬術等素質培訓類；臺球，劇本殺等娛樂體驗類租戶，在迎合消費者喜好的同時加速去化空置面積。同時如電動車等高坪效類租戶同樣保持活躍且趨向多元化。本季度如嵐圖，廣汽埃安，理想，小鵬等國產電動車品牌持續(xù)擴張的同時，如寶馬，奧迪，大眾等國際傳統(tǒng)車企的電動車展廳也開始積極進駐零售項目，增加與消費者接觸面。

　　“國潮?”賦能西安零售新生態(tài)。本季，“國潮”成為西安零售市場最搶眼的元素。在餐飲，零售，體驗三大業(yè)態(tài)中均能看到國潮的元素。首進西安的糕材生，糖樂芝等“國潮”點心店入市即引發(fā)消費者追捧；如秦味志，唐食演義等本地“國潮”點心品牌也開始受到零售業(yè)主關注，并進駐多個社區(qū)購物中心；如錦繡大唐等漢服品牌進入如曲江銀泰等購物中心；以唐朝為背景的沉浸式娛樂品牌簋唐樓首進西安即引發(fā)熱議。與此同時，于本季末開業(yè)的全國首家京東mall則是在購物場景中融入“國潮”元素，打造“科技國潮”。國貨運動品牌喬丹更是將旗下新廠牌喬丹制燥2021國潮大秀——質燥唐潮的場地放在西安城墻，為本季度的西安零售市場帶來更多活力。

　　隨著“Z世代”已成為消費主力，圍繞“Z世代”的新消費趨勢層出不窮。從新國貨美妝到國潮服飾、從新式茶飲到新中式糕點，越來越細分的新品牌賽道，在不斷描繪出新消費的圖譜。而在新消費時代，情感經(jīng)濟市場下消費者的情感習慣逐漸成為與商品價值同樣重要的消費驅動力。零售項目通過引入如“國潮”等文化元素，在滿足顧客精神消費能力的同時，引發(fā)消費圈層的共鳴，增強與消費者尤其是年輕客群的情感聯(lián)系。以文化賦能商業(yè)，重塑空間場景內涵，打造零售新生態(tài)。

　　展望未來，第四季度或將有一個項目入市，同時隨著部分空置率高企的項目已經(jīng)開始順應市場趨勢持續(xù)進行調改。短期內預計市場空置率將持續(xù)下降，市場可比租金仍將呈現(xiàn)小幅上升趨勢。市場整體情況仍將持續(xù)向好。

　　CBRE西安及鄭州顧問及交易服務|商業(yè)部負責人何易峰表示，新消費這股激流創(chuàng)造出很多黑馬品牌。很多新消費品牌在短期內快速崛起，就是抓準了‘Z世代’消費者注重體驗、高顏值，講求性價比，熱愛社交等需求。這些新消費品牌通過線上網(wǎng)絡平臺打開市場，在穩(wěn)固原有陣地的同時積極布局線下零售店。有別于傳統(tǒng)連鎖品牌的是，這類新消費品牌更多的以形象店、體驗店、旗艦店、聯(lián)名店等形式出現(xiàn)，為‘Z世代’消費者構建更具體驗感的消費場景，也為商業(yè)市場注入了新的活力。

　　投資市場：市場基本面向好帶動投資標的趨向多元

　　2021年第三季度西安市場未錄得大宗物業(yè)成交。在物業(yè)收購類型層面，由于具備穩(wěn)定的投資回報、良好的升值空間等特征，寫字樓仍是最受歡迎的投資標的。隨著租賃需求持續(xù)增長，熱點區(qū)域的存量及在建寫字樓對投資和自用需求的吸引力將明顯增強。與此同時，西安商業(yè)地產的資產價格在過去幾年維持相對穩(wěn)定，隨著西安“輕資產”輸出案例陸續(xù)落地，西安零售商業(yè)市場將更趨品牌化，專業(yè)化，刺激商業(yè)類項目的活躍度的提升，部分零售項目或將在調整中迎來新的投資機會。

　　CBRE西安投資及資本市場部負責人郝亞文表示，西安辦公市場的新增供應放緩，已經(jīng)入市或準備入市的優(yōu)質商辦物業(yè)迎來新的窗口期，盡管疫情仍存在不同程度的反復，但以自用為主的本地購買客群仍保持活躍狀態(tài)，西安市場仍被持續(xù)看好。

　　來源：CBRE世邦魏理仕

編輯：wangdc