近日，CRESA世樺嘉潤發(fā)布2021年第三季度北京寫字樓市場(chǎng)回顧指出，三季度北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)迎來一個(gè)新項(xiàng)目竣工入市，市場(chǎng)的凈吸納創(chuàng)單季度歷史新高；甲、乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金繼續(xù)環(huán)比下調(diào)，乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金降幅收窄；甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率環(huán)比下跌，乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率小幅上漲。
2021年第三季度北京寫字樓市場(chǎng)回顧
據(jù)世樺嘉潤董事總經(jīng)理李芳月女士介紹，2021年第三季度，位于CBD中服地塊的陽光保險(xiǎn)金融中心項(xiàng)目交付入市為北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)帶來約10,000平方米的可租賃寫字樓建筑面積，北京超甲級(jí)及甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)總存量達(dá)到約1,001萬平方米。截至季末，北京乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)無新項(xiàng)目竣工入市。
北京寫字樓市場(chǎng)概覽
在需求端，李芳月女士表示，受益于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)及疫情的有效控制，全市甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇，凈吸納量于本季度錄得30.3萬平方米，環(huán)比提高6%，同比提升88%，創(chuàng)歷史最強(qiáng)勁單季度表現(xiàn)。由于互聯(lián)網(wǎng)、在線教育等行業(yè)調(diào)整及一些租戶的升級(jí)搬遷，全市乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)凈吸納量環(huán)比下降，錄得-9.9萬平方米。
在需求來源方面，根據(jù)世樺嘉潤數(shù)據(jù)顯示，本季度科技與金融行業(yè)新租及擴(kuò)租面積合計(jì)占全市總需求的65%，雖然較上季度小幅度下降，但二者依然是北京寫字樓市場(chǎng)需求的主要驅(qū)動(dòng)力。此外，專業(yè)服務(wù)行業(yè)緊隨其后，以占新租需求9%，位列第三位。
各行業(yè)成交面積占比
就成交商圈而言，由于互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)在望京/酒仙橋商圈的迅猛擴(kuò)張，望京/酒仙橋商圈成交總量居各商圈之首，成交面積占比達(dá)23%。在頭部科技企業(yè)、大型金融機(jī)構(gòu)及地產(chǎn)公司的擴(kuò)張布局下，越加受到租戶青睞的亞奧與麗澤商圈于本季度出現(xiàn)大面積成交，其在全市總成交面積中分別占比12%和9%，分居第三、第四位，僅低于望京/酒仙橋商圈與中央商務(wù)區(qū)。
各商圈成交面積占比
在空置率方面，世樺嘉潤副總裁徐榮卿先生認(rèn)為，得益于經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回暖，租戶市場(chǎng)需求也在進(jìn)一步得到釋放。受此影響，本季度北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的空置率繼續(xù)環(huán)比下降3.0個(gè)百分點(diǎn)，跌至16.2%。乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)由于行業(yè)調(diào)整和租戶的搬遷升級(jí)，空置率環(huán)比提高了1.3個(gè)百分點(diǎn)至13.1%。就北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)各商圈而言，因科技和金融企業(yè)在麗澤商圈的擴(kuò)張布局及本季度一些大面積成交的達(dá)成，麗澤商圈甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率大幅下降20.5個(gè)百分點(diǎn)至47.9%，成為甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率降幅最大的商圈。租金的持續(xù)下調(diào)同樣帶動(dòng)了亞奧商圈的活躍市場(chǎng)表現(xiàn)，其寫字樓市場(chǎng)空置率也降低3.3個(gè)百分點(diǎn)至19.9%。相對(duì)而言，由于受到一些租戶為節(jié)約成本，而選擇縮小租賃面積或退租的影響，中關(guān)村、望京/酒仙橋與亮馬河商圈的寫字樓市場(chǎng)空置率分別環(huán)比上浮1.5、1.2及1.0個(gè)百分點(diǎn)。
甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)各商圈空置率
在租金方面，徐榮卿先生指出，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及去化壓力，一些項(xiàng)目業(yè)主繼續(xù)下調(diào)項(xiàng)目租金以吸引或挽留租戶。受此影響，北京全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金本季度環(huán)比下調(diào)1.4個(gè)百分點(diǎn)至人民幣347.5元每平方米每月。相較甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，北京乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金降幅收窄，環(huán)比降低0.1%至人民幣210.6元每平方米每月。在全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)各商圈中，亮馬河商圈的平均租金環(huán)比降幅居首位，達(dá)到約1.7%。長(zhǎng)安街商圈緊隨其后，本季度平均租金降幅達(dá)到1.3%。受專業(yè)服務(wù)與金融等多種行業(yè)堅(jiān)實(shí)需求支撐的中央商務(wù)區(qū)本季度甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的平均租金出現(xiàn)環(huán)比上漲，這也是中央商務(wù)區(qū)于疫情后出現(xiàn)的首次租金回調(diào)。
甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)各商圈平均租金
2021年第四季度北京寫字樓市場(chǎng)展望
年末預(yù)計(jì)將有近60萬平方米新增供應(yīng)入市；甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率或?qū)⒈煌粕两攴逯�；甲�?jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金預(yù)計(jì)將探底至回調(diào)前最低值；市場(chǎng)需求有望持續(xù)回暖。
展望2021年第四季度，世樺嘉潤總裁王剛先生分析，北京寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將迎來近60萬平方米的新增供應(yīng)——主要來自亮馬河和望京/酒仙橋商圈，其中甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的新增供應(yīng)約為26萬平方米。雖然北京租賃市場(chǎng)需求出現(xiàn)明顯復(fù)蘇，但大量新項(xiàng)目竣工入市將會(huì)令全市空置率進(jìn)一步上漲。其中，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率預(yù)計(jì)將于年末達(dá)到近20%的近十二年峰值。激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及去化壓力預(yù)計(jì)將使北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金于年底降至近十年新低。盡管如此，一些商圈如望京/酒仙橋商圈與麗澤商圈預(yù)計(jì)將獲益于良好的項(xiàng)目去化情況以及商圈不斷發(fā)展成熟，商圈平均租金或?qū)⑦M(jìn)入穩(wěn)定回升階段。
自2022年起，隨著市場(chǎng)供需關(guān)系的轉(zhuǎn)變，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的空置率預(yù)計(jì)將逐年回落，平均租金也將進(jìn)入平穩(wěn)回調(diào)通道。因此，世樺嘉潤建議有成本節(jié)約與辦公環(huán)境優(yōu)化升級(jí)需求的租戶，應(yīng)積極把握當(dāng)前近十年一遇的談判機(jī)會(huì)窗口，以理想的租金價(jià)格鎖定長(zhǎng)期的租約合同。
來源：CRESA世樺嘉潤
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