2021年第三季度，雙減政策的出臺(tái)對(duì)武漢辦公樓市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響，市場(chǎng)整體需求穩(wěn)中有降。仲量聯(lián)行武漢、南京、杭州分公司總經(jīng)理辛毅表示：“三季度武漢辦公樓市場(chǎng)雖然受到雙減政策影響，線上教育品牌租賃需求下降，但TMT和服務(wù)業(yè)企業(yè)租賃成交仍保持活躍，并成為穩(wěn)定市場(chǎng)需求的驅(qū)動(dòng)力。”
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)方面，上季度入市項(xiàng)目相繼開(kāi)業(yè)，部分優(yōu)質(zhì)商圈和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目完成調(diào)整，首入品牌數(shù)量呈全年新高，咖啡茶飲和時(shí)尚零售業(yè)態(tài)表現(xiàn)活躍。
優(yōu)質(zhì)辦公樓
2021年三季度無(wú)項(xiàng)目入市。截至9月末，全市甲級(jí)和乙級(jí)項(xiàng)目共計(jì)666.1萬(wàn)平方米，其中甲級(jí)辦公樓體量為229.8萬(wàn)平方米。三季度無(wú)新增供應(yīng)，市場(chǎng)仍然處在持續(xù)去庫(kù)存的過(guò)程中。
雙減政策對(duì)辦公樓市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響，TMT行業(yè)以及服務(wù)業(yè)需求活躍。三季度末由于雙減政策的影響，前期擴(kuò)張較迅速的線上教育品牌租賃需求和活躍度均有下降，但服務(wù)業(yè)以及TMT行業(yè)市場(chǎng)活躍度繼續(xù)上升，其中，服務(wù)業(yè)企業(yè)占甲級(jí)市場(chǎng)三季度租賃成交量的40％，TMT企業(yè)占比25％，進(jìn)一步驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)需求。值得關(guān)注的是，三季度在光谷和解放大道板塊錄得多個(gè)超過(guò)1,000平方米的成交，均來(lái)自于服務(wù)業(yè)以及TMT行業(yè)。
受到三季度市場(chǎng)整體需求略有下降的影響， 全市空置率環(huán)比上漲0.4個(gè)百分點(diǎn)至39.3％，其中甲級(jí)辦公樓空置率環(huán)比上升0.7個(gè)百分點(diǎn)至32％，乙級(jí)辦公樓空置率環(huán)比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)至43.2％。在租金方面，甲級(jí)辦公樓凈有效租金為100元每平方米每月，環(huán)比下降0.1％，乙級(jí)辦公樓凈有效租金保持在68.6元每平方米每月。
優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)展望：從供應(yīng)端來(lái)看，今年四季度武漢辦公樓市場(chǎng)將迎來(lái)包括綠地中心、光谷慧谷大廈以及光谷科技大廈等多個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)約55萬(wàn)平方米的體量入市，屆時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將持續(xù)升溫。此外，短期來(lái)看，雙減政策對(duì)辦公樓市場(chǎng)仍將產(chǎn)生一定影響，業(yè)主的去化壓力增加。在此背景下，業(yè)主更愿意提供靈活的租賃條件以實(shí)現(xiàn)去化，包括提供更長(zhǎng)的免租期、更加有競(jìng)爭(zhēng)力的租金價(jià)格等。但新增供應(yīng)將在2022年下半年之后逐漸回落，隨著土地市場(chǎng)政策縮緊，市場(chǎng)的供需關(guān)系將得到修復(fù)，未來(lái)空置率有望降低。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)
部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目及商圈完成提檔升級(jí)，全市零新增供應(yīng)。2021年第三季度，武漢優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)未迎來(lái)新項(xiàng)目入市，全市總存量合計(jì)747萬(wàn)平方米。部分項(xiàng)目及商圈積極改造升級(jí)，武廣的“武商里”主題街區(qū)、B館和C館提檔升級(jí)完成，宜家薈聚12,000平方米的“薈玩空間”兒童親子主題樂(lè)園開(kāi)業(yè)。同期，武漢天地多家首店開(kāi)業(yè)，消費(fèi)氛圍濃郁，未來(lái)引流能力將進(jìn)一步加強(qiáng)。此外，漢口K11購(gòu)物中心和武漢恒隆廣場(chǎng)品牌不斷上新，市場(chǎng)表現(xiàn)較為積極。漢街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)于8月31日閉店翻新，將打造國(guó)內(nèi)第四家SKP，以期成為武漢新晉的國(guó)際時(shí)尚藝術(shù)名片，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2023年開(kāi)業(yè)。
咖啡茶飲和時(shí)尚零售業(yè)態(tài)驅(qū)動(dòng)需求，武漢首店數(shù)量呈全年新高。從業(yè)態(tài)來(lái)看，三季度咖啡茶飲熱度不減，擴(kuò)張迅速，茶飲品牌茶顏悅色自2020年12月進(jìn)入武漢，目前武漢店鋪數(shù)量已達(dá)到42家；TIMS咖啡、MStand咖啡以及MANNER 咖啡也紛紛布局武漢市場(chǎng)。
除了咖啡茶飲，三季度時(shí)尚零售業(yè)態(tài)表現(xiàn)也十分突出，奢侈品牌以及潮流買手店積極在武漢布局落子，武漢首店數(shù)量呈全年新高。恒隆廣場(chǎng)兌現(xiàn)了CELINE、MONETA和Pomellato等多個(gè)國(guó)際奢侈品牌，同期武廣的B館C館ST.John、Wilson和CanadaGoose相繼開(kāi)業(yè)，進(jìn)一步鞏固了武廣商圈作為武漢最高端商圈的地位。此外，武漢天地的LookNow以及Knowin潮流實(shí)驗(yàn)室兩家華中首家潮流買手店開(kāi)業(yè)，區(qū)域聚集了多個(gè)買手店和設(shè)計(jì)師店，搭建起武漢天地獨(dú)一無(wú)二的潮流品牌氣質(zhì)。
租金穩(wěn)中微升，承租能力較強(qiáng)的袖珍餐飲和時(shí)尚零售業(yè)態(tài)有利于推動(dòng)租金的小幅上漲。今年第三季度，武漢優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)租金呈穩(wěn)中微升趨勢(shì)，全市首層非主力店租金環(huán)比微升0.3％，至384元每平方米每月；空置率為11.2％，環(huán)比降低1％。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)展望：第四季度武漢零售市場(chǎng)將有望持續(xù)升溫。今年年末預(yù)計(jì)仍將有6個(gè)項(xiàng)目集中入市，新增供應(yīng)合計(jì)約70萬(wàn)平方米，其中萬(wàn)象城和光谷大悅城均為首次進(jìn)入武漢。未來(lái)三年，武漢優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)將逐年遞增，各個(gè)商圈競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇，新項(xiàng)目多由運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富的零售物業(yè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，此類新項(xiàng)目的入市將加劇核心商圈的競(jìng)爭(zhēng)，屆時(shí)其高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)與管理能力將助力武漢優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)走向成熟，而缺乏專業(yè)能力的業(yè)主或?qū)⒚媾R更大的競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)。
注：仲量聯(lián)行使用的辦公樓和零售市場(chǎng)的租金口徑為凈有效租金，即不含物業(yè)費(fèi)，刨去免租期之后的成交租金。零售市場(chǎng)租金為購(gòu)物中心及百貨首層、非主力店、一般零售類商戶的凈有效租金，且基于凈租賃面積，剔除免租期。租金的變化為同質(zhì)比口徑，為剔除新增項(xiàng)目之后，相同的存量項(xiàng)目的租金變化比例。
來(lái)源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
