2021年第三季度，南京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)整體保持平穩(wěn)，但疫情的反復(fù)以及雙減政策的落實(shí)，使得市場(chǎng)的成交活躍度有所下降。南京辦公樓市場(chǎng)方面，金融服務(wù)以及科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)需求占主導(dǎo)，帶動(dòng)市場(chǎng)空置率整體小幅下降，甲級(jí)辦公樓租金環(huán)比小幅上升。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)方面，市場(chǎng)總體維持平穩(wěn)，首店效應(yīng)持續(xù)注入活力，核心商圈在疫情期間加速消費(fèi)提檔升級(jí)，零售物業(yè)市場(chǎng)平均空置率有所下降 。

　　仲量聯(lián)行南京、杭州、武漢總經(jīng)理辛毅表示：“本輪疫情沖擊令南京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)承壓，租賃成交量減少，但隨著南京政府對(duì)疫情的有效控制，租賃市場(chǎng)活躍度正逐步回暖；南京市政府在三季度三次發(fā)放消費(fèi)券以提振線下消費(fèi)，有效維護(hù)了零售市場(chǎng)穩(wěn)定。”

　　優(yōu)質(zhì)辦公樓：

　　科技互聯(lián)網(wǎng)和金融服務(wù)租賃需求相對(duì)穩(wěn)健，市場(chǎng)活躍度在上一季度回升后略有下降。三季度，南京優(yōu)質(zhì)存量辦公樓市場(chǎng)的凈吸納量達(dá)到5萬(wàn)多平方米，在疫情的反復(fù)和雙減政策的雙重影響下，租賃問(wèn)詢及成交活躍度均有下降。小面積成交客戶居多，且超8成租賃成交為中資租戶。大面積租戶或由于疫情延后尋租日期。在當(dāng)前有利于租戶方的市場(chǎng)情況下，三季度搬遷交易占市場(chǎng)總成交過(guò)超60%。全市優(yōu)質(zhì)辦公樓凈吸納量大約為上季度的二分之一。成交板塊仍集中于兩大成熟商務(wù)區(qū)——新街口和河西。相較于房地產(chǎn)及建筑以及批發(fā)與零售行業(yè)，金融服務(wù)、科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)等受影響較小。以銀行為代表的金融服務(wù)行業(yè)、科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)作為市場(chǎng)的長(zhǎng)期驅(qū)動(dòng)力，維持了較為良好的承租能力。

　　2021年三季度，南京辦公樓市場(chǎng)暫無(wú)新增項(xiàng)目交付，雙減政策而導(dǎo)致的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例變化對(duì)辦公市場(chǎng)供需影響存在滯后性。截至三季度末，由于甲級(jí)和乙級(jí)市場(chǎng)均未有新項(xiàng)目入市，全市整體辦公樓市場(chǎng)存量約為454萬(wàn)平方米，整體空置率略微下降至23.7%。三季度，由于疫情的影響，許多企業(yè)推遲租賃選址的進(jìn)程，加之雙減政策的影響，一批帶裝修的低價(jià)辦公空間進(jìn)入市場(chǎng)，加劇了租賃辦公市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。甲級(jí)項(xiàng)目業(yè)主市場(chǎng)情緒較為悲觀，但由于二季度市場(chǎng)成交有限，并未完全體現(xiàn)市場(chǎng)租金變化，因此租金變化在三季度存在相應(yīng)滯后性；租戶在板塊內(nèi)同級(jí)別樓宇間租戶搬遷較為頻繁。甲級(jí)辦公樓空置率環(huán)比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)至29.8%；乙級(jí)辦公樓空置率環(huán)比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)至18.4%。

　　三季度市場(chǎng)壓力滯后，租金跌幅放緩。三季度，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)凈有效租金錄得4.2元每平方米每天，環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，乙級(jí)辦公樓市場(chǎng)凈有效租金錄得3.2元每平方米每天，環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。新街口板塊和河西板塊的甲級(jí)辦公樓租戶相較于其它板塊稍顯活躍，新設(shè)公司均選址新街口以及河西板塊，其中科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)新租均選址河西。

　　優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)展望：今年第四季度，預(yù)計(jì)將有6個(gè)優(yōu)質(zhì)辦公樓項(xiàng)目共計(jì)約43萬(wàn)平方米的體量入市，包括中海廣場(chǎng)、金鷹世界C塔、金地中心以及金融城2期。由于新增供應(yīng)大多集中于河西板塊，該板塊市場(chǎng)租金承壓態(tài)勢(shì)延續(xù)。由于疫情已得到有效遏制，在三季度積壓的租賃需求將于四季度集中釋放，尤其是有大面積承租能力的中資企業(yè)，市場(chǎng)問(wèn)詢量以及成交量或?qū)⒃诙唐趦?nèi)進(jìn)行反彈。另一方面，雙減政策對(duì)辦公樓市場(chǎng)帶來(lái)的影響將會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn)，未來(lái)新增供應(yīng)將面臨過(guò)剩的狀態(tài)，或使得南京整體辦公租金市場(chǎng)將持續(xù)處于消化期。仲量聯(lián)行南京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)陳明哲表示：“南京市持續(xù)深化創(chuàng)新名城建設(shè)，在未來(lái)將進(jìn)一步調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，面對(duì)較大的未來(lái)供應(yīng)，南京辦公樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將加劇，未來(lái)將面臨租金倒掛的局面，業(yè)主應(yīng)通過(guò)提升服務(wù)品質(zhì)來(lái)提升樓宇自身軟實(shí)力，而對(duì)于租戶來(lái)說(shuō)，目前的市場(chǎng)環(huán)境為其提供了更加有利的議價(jià)空間�！�

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)：

　　三季度南京出臺(tái)積極政策進(jìn)一步鼓勵(lì)線下消費(fèi)以維持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)。2021年第三季度，整體空置率環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)至 4.1%。維持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，南京市政府在三季度三次發(fā)放消費(fèi)券以提振線下消費(fèi)，加速因疫情反復(fù)而影響的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，此舉取得良好成效。由疫情誘發(fā)的品牌退租現(xiàn)象在第三季度并未明顯顯現(xiàn)，然而新入駐品牌的裝修周期明顯延長(zhǎng)。各零售項(xiàng)目體驗(yàn)類業(yè)態(tài)暫時(shí)閉店，如影院、KTV、密室逃脫、兒童類培訓(xùn)中心等；部分快時(shí)尚品牌由于品牌本身在全國(guó)的戰(zhàn)略布局發(fā)生改變而選擇撤店，如H&M選擇關(guān)閉在德基廣場(chǎng)的門店。

　　三季度核心商圈零售品牌持續(xù)洗牌，疫情反撲引流消費(fèi)者至線上消費(fèi)。三季度，各板塊商業(yè)尤其江寧板塊短暫閉店，雖然線下商業(yè)暫時(shí)停擺，但是各商場(chǎng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)線上，通過(guò)小程序、APP、社群等方式繼續(xù)服務(wù)廣大消費(fèi)者。更多商場(chǎng)通過(guò)疫情期間加速商業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，高效利用商業(yè)轉(zhuǎn)型時(shí)機(jī)。比如，各商場(chǎng)暫時(shí)無(wú)法提供堂食服務(wù)，便在微信小程序中推出外送服務(wù)；其他品類商品均可在小程序或線上商城下單購(gòu)買，送貨到家。在疫情被有效遏制后，位于新街口板塊的新百負(fù)一層創(chuàng)新打造的美食廣場(chǎng)重裝開業(yè)，一眾網(wǎng)紅餐飲品牌入駐，如KUMO KUMO江蘇首店開業(yè)，吸引大量人流。德基廣場(chǎng)在三季度新進(jìn)招商品牌迎來(lái)爆發(fā)，引入如Christian Louboutin、3CE、Laura Mercier、華為智能生活館等南京首家品牌。與此同時(shí)，從業(yè)態(tài)表現(xiàn)來(lái)看，餐飲、服飾及體驗(yàn)類等租賃需求仍表現(xiàn)亮眼，其中熱門連鎖餐飲品牌在南京擴(kuò)店依然最為活躍，占比達(dá)到45%，如蘇小柳南京首店選址新百；新能源汽車企業(yè)也在政策的支持下積極擴(kuò)張，智己、華為等汽車體驗(yàn)店也陸續(xù)布局南京市場(chǎng)。

　　三季度核心商圈迎來(lái)兩個(gè)項(xiàng)目入市，次級(jí)商圈迎來(lái)一項(xiàng)目開業(yè)。盡管整體市場(chǎng)暫時(shí)并不樂(lè)觀，新項(xiàng)目依舊相繼開業(yè)，共帶來(lái)約34萬(wàn)方的商業(yè)體量。位于雨花臺(tái)板塊的宜悅城率先在7月17號(hào)開業(yè)，主要服務(wù)周邊居民以及辦公人群，招商率高達(dá)100%。除此之外，另外兩個(gè)項(xiàng)目為位于河西的龍湖南京河西天街和建鄴吾悅廣場(chǎng)，分別為9月9日和9月10號(hào)開業(yè)，招商率均為100%，頭部房企在疫情影響下率先“破局”，增強(qiáng)了河西的零售產(chǎn)業(yè)布局的成熟度，而接近100%的開業(yè)率也顯示出河西商圈濃厚的消費(fèi)氛圍。

　　零售物業(yè)市場(chǎng)需求營(yíng)運(yùn)普遍維穩(wěn)，租金小幅下降。租金方面，由于疫情的沖擊，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)為了留住租戶而選擇下調(diào)部分租金，因此首層凈有效租金略有下降，錄得16.1元每平方米每天，環(huán)比小幅下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。核心商圈體現(xiàn)消費(fèi)韌性，租金環(huán)比小幅下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，凈租金約為21元每平方米每天。次級(jí)商圈租金環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，約為12元每平方米每天。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)展望： 2021年第四季度預(yù)計(jì)有4個(gè)項(xiàng)目入市，合計(jì)約31萬(wàn)平方米體量，均衡分布于各個(gè)板塊。隨著零售項(xiàng)目的逐漸增多，南京零售物業(yè)市場(chǎng)的布局將逐漸呈現(xiàn)兩極分化的態(tài)勢(shì)，對(duì)于品牌調(diào)整快的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，其租金以及空置率都將保持一個(gè)相對(duì)穩(wěn)健的水平，而對(duì)于空置率一直處在高位、經(jīng)營(yíng)每況愈下的零售項(xiàng)目則將對(duì)市場(chǎng)租金產(chǎn)生一定的負(fù)面影響，但對(duì)于南京整體零售市場(chǎng)而言，正常的更新迭代是不可避免的，良好的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境也將繼續(xù)觸發(fā)消費(fèi)活力，激發(fā)消費(fèi)潛能，在“消費(fèi)3.0’的時(shí)代下爭(zhēng)得一席之地，促進(jìn)消費(fèi)市場(chǎng)朝著更加完善的方向發(fā)展。

　　來(lái)源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc