甲級寫字樓：TMT擴張與在線教育退租正負交織，西安寫字樓市場在壓力下韌性凸顯
供應方面
本季度全市無新增項目入市，甲級寫字樓總體量依然保持在176.9萬平方米。
需求方面
全市甲級寫字樓市場三季度甲級寫字樓市場凈吸納4.5萬平方米，空置率為24.5%，環(huán)比下降9.4個百分點。
在線教育退租影響可控。國家“雙減”政策背景下，在線教育企業(yè)開始退租，對部分項目影響嚴重。但值得關注是，由于違約金和主動謀求轉型的因素，在線教育呈現(xiàn)出分批、有節(jié)奏退出的特點。金融、新媒體等大面積租戶成交支撐市場穩(wěn)定。城北、曲江的大面積成交為全市寫字樓市場的穩(wěn)定提供了支撐，行業(yè)主要集中在新興金融、新媒體領域，如平安金服與今日頭條合計貢獻了1.6萬平方米。聯(lián)合辦公迎來重要窗口期。在線教育退租面積也為聯(lián)合辦公的拓展提供了重要的窗口期，成交意向強烈。因此，正負交織下，全市甲級寫字樓市場依然穩(wěn)定向好。
凈吸納量方面
高新板塊憑借其穩(wěn)定的產業(yè)基礎與集聚氛圍，在不利影響下局面依然穩(wěn)定，凈吸納5166平方米；曲江依托西影大廈項目的高速去化，凈吸納錄得1.6萬平方米，環(huán)比增長107.8%。 城北同樣依托優(yōu)質客戶的大面積成交，凈吸納2.3萬平方米，環(huán)比上漲65.4%。
價格方面
甲級寫字樓市場穩(wěn)中微升。三季度錄得0.3%的增長，平均租金99.3元/平方米/月。主要是由于在線教育租戶退租背景下，市場為穩(wěn)定情緒采取保守策略，同時部分項目快速實現(xiàn)替代，對價格形成支撐。
從板塊看，高新總體穩(wěn)中微升，高新一期、二期環(huán)比持平，平均租金分別為91.0元/平方米/月、106.0元/平方米/月。城北漲幅0.35%，平均租金93.2元/平方米/月；曲江平均租金為93.5元/平方米/月。
展望
高力國際預計未來一年內，隨著在線教育退租量的加大，市場分化的馬太效應將愈加明顯，優(yōu)質項目所繼續(xù)保持市場領先地位，而非核心區(qū)域項目將面臨相對較長周期的調整。但從另一方面看，本時期也是業(yè)主最好的租戶調整和議價能力提升的窗口期。因此，高力國際建議業(yè)主抓住機遇進行退租面積的改造升級，推動項目品質和客戶吸引力的提升，從而獲取更好的租金表現(xiàn)。
寫字樓需求與城市發(fā)展高度正相關，其供需關系也是城市經濟晴雨表，對標成都，西安無論是GDP抑或是甲級寫字樓總量，均只有成都約一半水平。
因此，從未來看，隨著絲路科學城規(guī)劃逐步落地后商辦項目的實施，西安會有大體量優(yōu)質項目入市，在供需關系逐漸優(yōu)化的同時，也能更好承接高附加服務業(yè)及總部經濟的落地，促進西安寫字樓市場從發(fā)展期穩(wěn)步邁入成熟期，最后拉動城市經濟的整體發(fā)展。但需要注意的是，整個市場速擴張背景下，依然需要充分利用市場力量，強化招商引資，降低空置率上升的風險。
產業(yè)園市場：核心板塊空置率繼續(xù)下降，科技研發(fā)企業(yè)擴張支撐市場向好
供應方面
本季度全市產業(yè)園無新增供應項目，總體量持平，約為388.6萬平方米。
需求方面
本季度產業(yè)園市場凈吸納較上季度有所放緩，約為4.6萬平方米，但全市產業(yè)園市場總體需求依然穩(wěn)健，空置率環(huán)比下降1.2個百分點，來到19.2%。高新、經開、西咸等三個主力板塊空置率分別下降1.1、1.9和1.1個百分點。
凈吸納量方面
從各板塊看，本季度市場表現(xiàn)突出的依然為高新子市場，凈吸納為2.56萬平方米，主要集中在軟件新城，軟件研發(fā)、智能制造等領域企業(yè)是主要貢獻來源，如阿里巴巴、中電太極、匯川技術等，貢獻率近60%。城北板塊的工業(yè)設計園憑借較好的區(qū)位與交通條件，去化表現(xiàn)突出，能源環(huán)保、建筑景觀等領域企業(yè)大面積成交，如大唐燃氣、中建生態(tài)環(huán)境等，凈吸納1.3萬平方米，貢獻了城北80%的凈吸納量。西咸子市場表現(xiàn)基本穩(wěn)定，小面積成交活躍，凈吸納7500平方米。
價格方面
價格方面，由于西安市產業(yè)園項目大部分由政府主導開發(fā)，租金常年維穩(wěn)，本季度仍然呈現(xiàn)穩(wěn)中略升，平均租金小幅上漲0.5%，平均租金為50.2元/平方米/月。其中，軟件新城內的政府舉辦園區(qū)成交情況較好，支撐租金保持穩(wěn)定，平均租金為53.6元/平方米/月，比上季度微漲0.6%；西咸子市場為持續(xù)吸引客戶，價格與上季度持平，均價為44.8元/平方米/月，經開子市場同幅微漲，平均租金為41.8元/平方米/月，小幅上漲0.6%。
展望
為加速高端制造業(yè)以及科技研發(fā)等高技術服務業(yè)發(fā)展，西安積極借鑒上海張江、漕河涇的經驗，即產業(yè)落地、載體先行，正依托高新板塊秦創(chuàng)原西安科創(chuàng)基金園（絲路西安前海園）的投運以及秦創(chuàng)原集成電路加速器（西安電子谷核心區(qū)）等項目的放量，西咸新區(qū)板塊秦創(chuàng)原二期、西部云谷四期等項目的加速建設，航天基地智慧經濟、先進計算、智能制造等十大產業(yè)園的快速落地，推動高新、西咸以及航天基地等子市場成為支撐全市未來五年內供應的主力軍。
隨著政府對產業(yè)載體投入的重視與資源的持續(xù)導入，高力國際預計未來產業(yè)園市場將大有可為，在擴充客戶選擇面的同時，也成為觀察西安政策導向、產業(yè)結構以及市場變化的重要指標。
零售物業(yè)：新增供應大量入市，首店經濟持續(xù)升級
供應方面
本季度西安零售物業(yè)市場共錄得4個新項目入市，新增供應約41.4萬平方米，將全市購物中心的供應拉高至543.7萬平方米。曲江落子全國第二家萬象天地；18.9萬平方米的超大體量的幸福林帶環(huán)球港打造了西安“公園商業(yè)”的新模式；同時還有長安萬科廣場以及太乙城生活中心，也在本季度入市。
價格方面&凈吸納量方面
三季度全市零售物業(yè)首層平均租金環(huán)比小幅上升0.2%，為人民幣312.3元/平方米/月，凈吸納量約38.6萬平方米，全市空置率環(huán)比小幅下降0.2個百分點至8.7%。
展望
本季度幾個新項目的入市為全市的首店經濟再添活力，主要集中在萬象天地。加拿大咖啡品牌TimHortons的西北首店，BADMARKET、KK集團旗下的潮玩集合店X11等零售品牌，HAYDON等美妝品牌等。值得一提的是，目前Tim Hortons在西安市場將再拓四店。同樣的熱門首店還有來自賽格的橘朵西北首店、大悅城的美國休閑服飾品牌A&F | Abercrombie &Fitch西安首店等。從西安首店經濟發(fā)展軌跡與集中度與來看，高力國際認為，未來五年內，西安首店仍然將以大型主力運營商的新開項目帶入為主，以存量項目品牌調改升級為輔。
同時，在第四季度，繼北京之后的國內第二家 SKP-S將在SKP四層整層打通后呈現(xiàn)，除了高奢消費，SKP也將引領新潮時尚和前沿品位消費領域。
三季度，西安的商業(yè)市場仍一定程度上受到疫情管控的影響。一些非主力運營商、非核心區(qū)域的項目由于市場競爭力不足，品牌退租形勢明顯，而主力運營商的優(yōu)質項目，依托優(yōu)秀的運營團隊、品牌資源以及市場基礎，仍然保持穩(wěn)定向好，總體呈現(xiàn)出兩極分化態(tài)勢。另一方面，雙減政策導致的在線教育退租，對于商辦綜合體及其周邊的商業(yè)項目也帶來一定影響。多數(shù)商業(yè)綜合體項目均有在線教育機構和親子消費場景，雙減政策后，失去了上游的消費場景，下游的兒童、餐飲等緊密關聯(lián)業(yè)態(tài)存在一定經營壓力。
高力國際預計，未來非主力運營商項目將面臨持續(xù)經營壓力，其空置率仍有較大上行風險，優(yōu)質項目虹吸也將愈加明顯。
來源：高力國際
編輯：wangdc
