2020年7月7日，戴德梁行圍繞2020年上半年度南京寫字樓市場(chǎng)和零售物業(yè)市場(chǎng)的現(xiàn)狀進(jìn)行了分析和解讀，并對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了展望和預(yù)測(cè)。
寫字樓市場(chǎng)穩(wěn)中有變，后疫情時(shí)代催生新需求
租賃市場(chǎng)方面，受疫情以及國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，全市甲級(jí)寫字樓平均租金為3.92元/平方米/天，相較去年同期下降3.2%。新街口板塊租金仍維持在全市高位，均價(jià)為4.76元/平方米/天；鼓樓、河西板塊租金均價(jià)約3.8元/平方米/天；江寧板塊租金均價(jià)為2.72元/平方米/天。上半年租賃項(xiàng)目新增入市體量達(dá)28萬平方米，受疫情影響，原定一季度入市的項(xiàng)目如奧美大廈、招銀大廈等選擇在二季度入市。受新增供應(yīng)量等因素影響，二季度南京寫字樓市場(chǎng)的平均空置率上升到29.5%。隨著下半年新增項(xiàng)目的入市，預(yù)測(cè)未來空置率仍會(huì)有所上升。
和一季度相比，二季度寫字樓市場(chǎng)逐步恢復(fù)活力。從行業(yè)來看，專業(yè)服務(wù)、TMT、金融、房地產(chǎn)建筑等行業(yè)表現(xiàn)仍較為活躍。疫情催生在線經(jīng)濟(jì)發(fā)展，電子商務(wù)、視頻、游戲等行業(yè)租賃需求較為活躍。伴隨疫情期間互聯(lián)網(wǎng)的使用激增，在線教育行業(yè)迅速發(fā)展，對(duì)辦公空間的需求增加明顯。
銷售市場(chǎng)方面，2020年上半年寫字樓銷售市場(chǎng)新增供應(yīng)約7萬平方米，成交面積約5.4萬平方米，相較去年同期下降明顯。受斯亞財(cái)富中心、綠地之窗、蘇寧慧谷中心等售價(jià)較高的項(xiàng)目成交影響，全市寫字樓銷售均價(jià)同比小幅上漲，達(dá)到18606.54元/平方米。受疫情及企業(yè)資金壓力等因素影響，部分銷售型項(xiàng)目從早期就開始尋求大宗交易買家，進(jìn)行定制銷售。
土地市場(chǎng)方面，2020年上半年商辦用地共成交13幅地塊，總面積約96萬平方米，主要集中在秦淮、江北、建鄴、江寧、棲霞、浦口板塊。從成交板塊看，南部新城、河西區(qū)域表現(xiàn)搶眼。南部新城核心區(qū)的G12、G13兩幅綜合體地塊分別被華夏幸福、金地商置以底價(jià)拿下，打造大體量的商辦綜合體。首創(chuàng)置業(yè)以底價(jià)12.5億元競(jìng)得河西南G18商辦地塊，將引入58集團(tuán)華東區(qū)域總部，打造以互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)字金融產(chǎn)業(yè)為主的數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)聚集中心。
對(duì)于后市展望，戴德梁行董事、南京及合肥寫字樓部主管李曉龍表示，南京一季度GDP同比增長(zhǎng)1.6%，是中國(guó)17個(gè)萬億GDP城市中唯一實(shí)現(xiàn)在一季度正增長(zhǎng)的城市，南京市政府又于4月發(fā)布了“四新”行動(dòng)計(jì)劃來對(duì)沖疫情影響，預(yù)計(jì)南京寫字樓市場(chǎng)需求將逐步回暖，恢復(fù)穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢(shì)。疫情也帶來寫字樓市場(chǎng)的深刻變革，從租戶的角度來說，新一代數(shù)字產(chǎn)業(yè)，智能5G、新醫(yī)藥與新健康等新產(chǎn)業(yè)將迎來增長(zhǎng)機(jī)遇，而遠(yuǎn)程辦公等辦公模式的轉(zhuǎn)變也對(duì)于企業(yè)未來選址以及空間設(shè)計(jì)規(guī)劃產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。從寫字樓業(yè)主的角度來說，未來樓宇智能化與數(shù)字化管理對(duì)于寫字樓愈發(fā)重要，安全、節(jié)能、環(huán)保的寫字樓將更受歡迎。
零售市場(chǎng)消費(fèi)回暖，線上、線下零售渠道加速融合
2020年伊始，新冠肺炎疫情雖然讓很多商場(chǎng)和購(gòu)物中心錯(cuò)失春節(jié)紅利期，但促使各大商場(chǎng)完善多渠道營(yíng)銷，加速了品牌線上線下融合。結(jié)合五一，520，618，端午節(jié)等消費(fèi)高峰，商場(chǎng)和品牌在線上直播促銷的同時(shí)，也在線下開展折扣、優(yōu)惠套餐、積分兌換等各種營(yíng)銷活動(dòng)，以實(shí)現(xiàn)更多營(yíng)收。二季度，部分服飾，餐飲，化妝品行業(yè)品牌仍在加速布局，因此南京商場(chǎng)整體出租率略有下降至94.7%。但由于目前較為嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境，加上龍湖天街的開業(yè)帶來的新增供應(yīng)影響，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)整體首層租金微降至786.4元/平方米/月。
為拉動(dòng)后疫情時(shí)代的消費(fèi)，政府出臺(tái)了形式多樣的政策，包括出臺(tái)“寧惠十條”，發(fā)放消費(fèi)券，發(fā)布“四新”計(jì)劃，明確促消費(fèi)“九新”任務(wù)，舉辦南京（春季）美食節(jié)，開放千余臨時(shí)攤位等。作為首批發(fā)放消費(fèi)券的城市之一，南京累計(jì)發(fā)放超過3億元消費(fèi)券。在多種多樣刺激“新消費(fèi)”的措施下，南京1-5月社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)2582.03億元，同比下降11.2%， 相較2020年一季度同比下降16.2%，下降幅度趨向收窄。
二季度零售市場(chǎng)消費(fèi)復(fù)蘇的信號(hào)明顯，商場(chǎng)客流量也明顯增加。4月南京的（春季）美食節(jié)銷售額達(dá)1.033億元，環(huán)比增長(zhǎng)41.6%。作為主會(huì)場(chǎng)的河西金鷹世界餐飲商戶銷售額突破1000萬元，恢復(fù)到去年同期水平。4月18日，金鷹新街口24周年慶主慶典日單日業(yè)績(jī)6200萬元，客流逾6萬人次。部分優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)如新百等，五一等節(jié)假日銷售額已恢復(fù)到去年同期水平。而在618網(wǎng)上購(gòu)物節(jié)上，南京也沖進(jìn)第一個(gè)小時(shí)成交量最高的TOP10城市，排名第九。
龍湖在南京的第二座天街龍湖南京龍灣天街于6月盛大開業(yè)，為市場(chǎng)帶來了約17.7萬平方米的優(yōu)質(zhì)零售供應(yīng)，商場(chǎng)內(nèi)約20%品牌為南京首進(jìn)，而這里的優(yōu)衣庫是其江蘇旗艦店。未來三年內(nèi)，南京或?qū)⒂瓉硇乱惠嗛_業(yè)高峰，不乏優(yōu)質(zhì)大型商業(yè)項(xiàng)目。根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅下半年預(yù)計(jì)開業(yè)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目約907,780平方米。預(yù)計(jì)未來三年內(nèi)有2,188,436平方米優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)入市。華潤(rùn)、新鴻基、龍湖等優(yōu)質(zhì)開發(fā)商已經(jīng)或即將有項(xiàng)目落成亮相南京。
戴德梁行南京公司副總經(jīng)理宋詩雨總結(jié)，自第二季度以來，南京市整體的消費(fèi)正在逐漸恢復(fù)到正常水平。展望未來，鑒于南京刺激消費(fèi)的措施帶動(dòng)了消費(fèi)，南京主要購(gòu)物中心在內(nèi)的零售門店客流量正逐漸回暖。疫情也深刻重塑了商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式，促進(jìn)線上、線下零售渠道的融合，強(qiáng)體驗(yàn)，新零售，多互動(dòng)的多渠道零售將更有效地提高客戶粘性。未來幾年，隨著更多優(yōu)質(zhì)開發(fā)商的進(jìn)入，南京零售市場(chǎng)有望進(jìn)一步盤活，迎來更多新潮首店的同時(shí)，多商圈競(jìng)爭(zhēng)格局更加明顯。
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
