二季度，重慶辦公樓與消費(fèi)市場均呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象，但市場仍繼續(xù)承壓，租金處于下降趨勢，價(jià)格策略在短期內(nèi)成為市場競爭關(guān)注焦點(diǎn)。就辦公樓市場而言，二季度凈吸納量實(shí)現(xiàn)2.2萬平方米，居中西部城市領(lǐng)先地位，上半年甲級辦公樓平均空置率小幅上升0.9個(gè)百分點(diǎn)，金融與科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)持續(xù)拉動(dòng)未來辦公需求；零售與物業(yè)市場，在上半年無新增供應(yīng)的情況下空置率上升2.4個(gè)百分點(diǎn)，但五一與端午兩個(gè)小長假的消費(fèi)數(shù)據(jù)仍為市場注入強(qiáng)心劑，整體消費(fèi)與實(shí)體銷售處于回升態(tài)勢。
仲量聯(lián)行華西區(qū)董事總經(jīng)理喬裕生表示：“成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈、智慧城市、內(nèi)陸國際金融中心、西部陸海新通道都成為近段時(shí)間重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展的標(biāo)簽，而標(biāo)簽的背后是重慶投資、消費(fèi)與貿(mào)易的新機(jī)遇。我們看好重慶的商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)物流市場，相信重慶未來將繼續(xù)引領(lǐng)中國內(nèi)陸地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。作為中西部唯一的直轄市以及內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)與對外貿(mào)易的橋頭堡，仲量聯(lián)行將持續(xù)投資重慶，與重慶共同成長�！�
甲級辦公樓市場研讀
上半年辦公樓僅新增6.4萬平方米，市場迎去化機(jī)遇期
上半年受疫情影響，甲級辦公樓市場新增供應(yīng)僅錄得重慶來福士寫字樓A座交付，新增面積6.4萬平方米。2020年全年重慶可供租賃的甲級辦公樓有限，銀行自用的總部樓宇居多，市場迎來去化機(jī)遇期，空置率有望大幅下降。而突如其來的疫情卻為市場蒙上一層陰影，市場不確定性增加。
甲級辦公樓凈吸納量約2.2萬平方米，傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)及科技互聯(lián)網(wǎng)扛鼎而上
二季度重慶辦公需求出現(xiàn)一定程度復(fù)蘇，甲級辦公樓凈吸納量約2.2萬平方米，而一季度僅幾百平方米，回升趨勢明顯。三大傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)與朝氣蓬勃的科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)新增需求。
· 房地產(chǎn)建筑業(yè)長期主導(dǎo)重慶辦公需求。上半年，重慶甲級辦公樓新租面積中20.0%來自房地產(chǎn)建筑行業(yè)，其中自用與租賃需求并存。伴隨成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈鼓勵(lì)重慶與成都兩市相向發(fā)展，未來高新區(qū)、西部科學(xué)城將進(jìn)入集中開發(fā)階段，帶動(dòng)房地產(chǎn)投資市場發(fā)展。房地產(chǎn)建筑行業(yè)仍將繼續(xù)在后疫情時(shí)期成為重慶辦公需求四大支柱之一。
· 科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)在疫情后快速成長，在線教育成為二季度大面積辦公需求首要來源。本次疫情無疑對實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大影響，但科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)整體表現(xiàn)穩(wěn)健，在線教育、在線直播、在線視頻等互聯(lián)網(wǎng)甚至從中獲益，快速擴(kuò)張。一季度，重慶數(shù)字經(jīng)濟(jì)同比增長0.3%，實(shí)現(xiàn)增加值1,157.3億元。相關(guān)企業(yè)釋放的需求成為甲級辦公樓大面積成交的主要來源。
· 重慶提出打造中國“內(nèi)陸國際金融中心”的發(fā)展路徑，金融業(yè)長期作為辦公需求的核心支撐，上半年在新增需求占比達(dá)到16.7%，其中新興金融10.4%，傳統(tǒng)金融6.3%。銀行、保險(xiǎn)、證券等傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)在疫情后整體需求相對穩(wěn)定，但新釋放需求占比較少。在全市甲級辦公樓租戶結(jié)構(gòu)中，金融業(yè)是大面積需求的主要來源，對重慶辦公樓市場尤其對江北嘴CBD的影響舉重若輕。詳情請關(guān)注仲量聯(lián)行即將于7月底重磅發(fā)布的《2020重慶甲級辦公樓Top50企業(yè)客戶報(bào)告》。
辦公樓遇產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，消費(fèi)服務(wù)業(yè)、科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)退租均超20%
實(shí)體產(chǎn)業(yè)遭受疫情嚴(yán)重沖擊，辦公樓退租及其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)受市場關(guān)注，消費(fèi)服務(wù)業(yè)、科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)退租率超過20%。疫情后，消費(fèi)、零售、旅游等對私業(yè)務(wù)領(lǐng)域開始恢復(fù)，但行業(yè)仍面臨較大挑戰(zhàn)，業(yè)務(wù)量萎縮導(dǎo)致部分企業(yè)縮減辦公面積、搬遷至低成本樓宇甚至倒閉。因此，消費(fèi)服務(wù)、零售貿(mào)易等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的退租率都相對較高；其中教育、留學(xué)、旅行社為主的消費(fèi)服務(wù)業(yè)退租率高達(dá)22.8%，居各行業(yè)首位。科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)退租率22.1%，處于第二位，值得關(guān)注的是，該行業(yè)新租和退租量均較高，多數(shù)企業(yè)處于初創(chuàng)或成長階段，辦公選址穩(wěn)定性較弱。雖然部分在線教育、直播等領(lǐng)域獲益，但仍有相當(dāng)比例的企業(yè)受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響而退租。新興金融的退租率達(dá)到16.5%，排名第三。但整體而言，重慶新興金融尤其是普惠金融領(lǐng)域發(fā)展現(xiàn)狀相對較好，行業(yè)規(guī)范度較多數(shù)城市而言更高。
綜合上述分析，數(shù)據(jù)顯示上半年重慶甲級辦公樓平均空置率報(bào)26.8%，較2019年末微升0.8個(gè)百分點(diǎn)，漲幅小于國內(nèi)主要一二線城市。其中，解放碑CBD因受新增供應(yīng)影響，空置率明顯上漲，漲幅居各區(qū)域之首。
策略解析
租金下跌空間有限，拎包入住的便捷辦公空間產(chǎn)品緩解“庫存壓力”
2015年至今，重慶辦公樓市場因短期集中供應(yīng)面臨租金持續(xù)下行的收益挑戰(zhàn)。上半年，重慶甲級辦公樓平均租金報(bào)85.6元/平方米/月，上半年累計(jì)跌幅為1.6%。2015年至今，甲級辦公樓市場平均租金跌幅高達(dá)17.5%。經(jīng)歷數(shù)年租金下跌后，重慶辦公樓宇的整體租金水平被低估。因此，盡管市場仍存在供過于求的短期結(jié)構(gòu)性問題，但辦公樓租金下跌空間已十分有限�，F(xiàn)階段，通過降租可以拉動(dòng)的辦公需求量不及兩三年前，即辦公需求的租金價(jià)格彈性已明顯降低，尤其是租金已低于60-70元/平方米/月的項(xiàng)目的降租動(dòng)力顯然不足，去庫存壓力顯著上升。作為應(yīng)對，因地制宜的招商運(yùn)營策略更顯可貴。伴隨業(yè)主更加謹(jǐn)慎控制成本，精裝辦公或擰包入住空間更受歡迎，已逐步成為市場辦公空間標(biāo)配。
未來展望
2020年，重慶甲級辦公樓市場新增供應(yīng)約30萬平方米，其中超過20萬平方米來自總部自用樓宇，用于出租的商業(yè)樓宇較少。因此新增供應(yīng)不會(huì)造成較大的去化壓力，市場壓力主要受制于需求端的回升速度。下半年，重慶辦公需求有望進(jìn)一步回升至常態(tài)水平。打造中國內(nèi)陸國際金融中心，金融業(yè)將持續(xù)拉動(dòng)重慶辦公需求。目前，重慶甲級辦公樓宇由于租金水平較低，性價(jià)比凸顯。伴隨需求回升，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的辦公需求將在商業(yè)辦公樓市場持續(xù)釋放，拉動(dòng)空置率進(jìn)一步回落。因此，我們預(yù)計(jì)一兩年后，市場情緒在需求支撐下有望企穩(wěn)，業(yè)主議價(jià)能力亦有望回升。
成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈戰(zhàn)略升格，重慶向西進(jìn)入“西部科學(xué)城”發(fā)展階段
作為組團(tuán)城市，重慶已形成解放碑、江北嘴、大石化、照母山等多個(gè)辦公商務(wù)聚集區(qū)。未來，伴隨中央公園崛起，兩江新區(qū)也將迎來“商務(wù)+商業(yè)”的聚集區(qū)。作為國家重要發(fā)展戰(zhàn)略，成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈讓重慶西部城區(qū)重新煥發(fā)產(chǎn)業(yè)與商務(wù)活力。重慶高新區(qū)、西部科學(xué)城亦將成為未來重慶產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新高地，聚焦眾多戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，同時(shí)帶動(dòng)更多高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)載體和空間在該板塊拔地而起。重慶向西發(fā)展，進(jìn)入“西部科學(xué)城”發(fā)展階段。
仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部總監(jiān)朱建輝表示：“重慶經(jīng)濟(jì)在數(shù)字化轉(zhuǎn)型中迎來機(jī)遇。雖然受疫情沖擊，但整體仍具韌性與機(jī)遇。辦公樓市場是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一面明鏡，從辦公需求可以看出重慶經(jīng)濟(jì)的活力與韌性。金融與科技將成為未來拉動(dòng)重慶辦公樓市場需求的兩駕馬車。七月末，仲量聯(lián)行將發(fā)布《2020重慶甲級辦公樓Top50企業(yè)客戶報(bào)告》，探索重慶邁向智慧城市以及內(nèi)陸國際金融中心之路之上的產(chǎn)業(yè)與辦公新格局，敬請關(guān)注�！�
零售物業(yè)市場研讀
消費(fèi)市場受疫情沖擊承壓，零售商業(yè)租賃需求放緩，商業(yè)綜合體及零售物業(yè)在建項(xiàng)目施工與招商進(jìn)程受一定程度影響。上半年重慶主城區(qū)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場無新增供應(yīng)，總存量維持693萬平方米。
空置率上半年累計(jì)上升2.4個(gè)百分點(diǎn)，餐飲、服飾、兒童、書店、文創(chuàng)退租較多
由于零售商業(yè)經(jīng)營承壓，二季度商業(yè)退租增多。全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率較去年底上升2.4個(gè)百分點(diǎn)，報(bào)14.5%。分業(yè)態(tài)看，退租主要集中在餐飲、服飾、兒童、體驗(yàn)、書店、文創(chuàng)等業(yè)態(tài)。目前市場上面積較大的正餐退租較多，主要原因是正餐的就餐模式較難通過外賣替代，加上租賃面積大、裝修攤銷費(fèi)用高、人力成本高，因此面臨虧損總額更高。對服飾業(yè)態(tài)而言，本就人氣不高、經(jīng)營狀況不良的購物中心更是雪上加霜。部分國際品牌退出中國市場亦對當(dāng)?shù)禺a(chǎn)生一定影響。娛樂、體驗(yàn)業(yè)態(tài)恢復(fù)經(jīng)營的時(shí)間較晚，一批培訓(xùn)教育、兒童體驗(yàn)門店關(guān)門歇業(yè)。書店、文創(chuàng)業(yè)態(tài)情況類似，部分購物中心書店品牌退租。
上半年購物中心承壓前行，首層租金下降2.0%
租金方面，較高的空置率使得零售項(xiàng)目經(jīng)營壓力增大，市場需求完全恢復(fù)仍需一定時(shí)間，業(yè)主方的租金議價(jià)能力明顯降低。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，上半年全市購物中心首層平均租金報(bào)373.2元/平方米/月，上半年累計(jì)下降2.0%。
市場洞察
消費(fèi)市場仍具韌性，購物中心在窗口期加速新一輪業(yè)態(tài)調(diào)整和品牌升級
服飾、鞋包等時(shí)尚業(yè)態(tài)在新租面積中仍處首位，超過餐飲、體驗(yàn)業(yè)態(tài)；相反，退租面積中，餐飲業(yè)態(tài)占據(jù)首位，凸顯疫情對實(shí)體餐飲業(yè)的沖擊。
· 國際知名品牌持續(xù)青睞成熟優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。星光68廣場首層升級調(diào)改，打造名表區(qū)，多個(gè)國際知名品牌進(jìn)駐，包括Chopard、Piaget、Panerai、Jaeger-LeCoultre、IWC等。此外，西部首家NAUTICA black sail形象店進(jìn)駐萬象城；Karl Lagerfeld全新門店進(jìn)駐時(shí)代天街A館等。
· 國內(nèi)美妝集合店積極擴(kuò)張，免稅店進(jìn)駐購物中心。在資本的推動(dòng)下，國內(nèi)美妝集合店在全國多個(gè)城市同步擴(kuò)張，名創(chuàng)優(yōu)品旗下的WOW COLOUR進(jìn)駐時(shí)代天街、萬象城等；KK推出家居生活集合店KKV進(jìn)駐大融城、巴南萬達(dá)廣場等。此外，中服免稅將在長嘉匯購物中心開設(shè)重慶城市免稅店。
· 疫情加速市場洗牌，部分連鎖正餐和茶飲仍在擴(kuò)張。隨著消費(fèi)者對用餐品質(zhì)和服務(wù)訴求的提升，部分優(yōu)質(zhì)餐飲品牌仍在開店。如：海底撈進(jìn)駐U城天街、財(cái)富購物中心等；鼎凰花膠雞進(jìn)駐龍湖源著天街等。此外，茶飲單店面積較小、線上渠道通暢，部分品牌仍保持?jǐn)U張，如：Sevenbus、茶百道等。
· 政策紅利持續(xù)釋放，新能源汽車展廳繼續(xù)進(jìn)駐購物中心。在國家鼓勵(lì)汽車消費(fèi)的政策支持下，新能源汽車紅利期延長，汽車展廳持續(xù)進(jìn)駐購物中心，如：Polestar進(jìn)駐北城天街、Tesla和蔚來汽車進(jìn)駐南坪協(xié)信星光廣場等。
多重扶持政策，提振消費(fèi)信心
隨著各級政府出臺(tái)多項(xiàng)措施提振消費(fèi)，包括降低貸款利率、稅款減免、降低生產(chǎn)經(jīng)營成本、向市民發(fā)放消費(fèi)券、開展大型促銷活動(dòng)等，零售業(yè)的銷售額和客流量正逐步恢復(fù)，這無疑給零售品牌帶來了更多希望和信心。據(jù)重慶市商務(wù)委發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，端午小假期，重慶主要商圈和重點(diǎn)監(jiān)測企業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額17.4億元，同比增長7.5%。主城六大商圈零售額增長4%。其中，觀音橋商圈、三峽廣場商圈零售額分別增長7.4%、7.1%。
未來展望
預(yù)計(jì)下半年市場將迎來集中供應(yīng)，多個(gè)優(yōu)質(zhì)開發(fā)商零售項(xiàng)目值得期待，包括：龍湖金沙天街和禮嘉天街、約克郡光環(huán)購物公園等共計(jì)約77萬平方米。至年末，重慶零售總存量有望突破750萬平方米，在全國位居第四。受疫情影響，上半年零售物業(yè)市場空置率明顯提高，預(yù)計(jì)下半年市場將進(jìn)入“增量去化”與“存量調(diào)整”階段，租金或?qū)⒗^續(xù)緩慢下滑。需求方面，鑒于疫情逐漸受控，零售消費(fèi)市場進(jìn)入恢復(fù)期。預(yù)計(jì)下半年需求有望回暖。然而，零售業(yè)態(tài)受疫情對國外市場的影響加深，國際零售品牌受到較大沖擊，該類品牌的需求或?qū)⒊掷m(xù)放緩。由于需求不確定性增加，項(xiàng)目間的兩級分化將更加明顯，強(qiáng)運(yùn)營能力的項(xiàng)目將在競爭脫穎而出，而運(yùn)營較差以及缺乏商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目將受到更大沖擊。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
