據(jù)克而瑞 CAIC AI 監(jiān)測系統(tǒng)對南京 8 個商務(wù)區(qū)、 64 棟甲級寫字樓的持續(xù)監(jiān)測分析，今年度南京第 1 次監(jiān)測結(jié)果如下：
1）出租率：平均出租率與一季度持平，為84.6%，鼓樓、江東等商務(wù)區(qū)部分優(yōu)質(zhì)項目吸引租客入駐，對提振區(qū)域出租率起到積極作用；
2）租金：平均租金仍保持低位，為 3.9 元/㎡/天，與上季度持平；
3）資產(chǎn)價值：疫情影響減弱，全市甲級寫字樓資產(chǎn)估值二季度保持穩(wěn)定，為 2 萬元/㎡，大宗交易關(guān)注度有所提升。
出租率與一季度持平 核心商務(wù)區(qū)表現(xiàn)更佳
01）出租率與一季度持平，達84.6%
二季度南京甲級寫字樓出租率保持穩(wěn)定，與一季度持平，為 84.6% ；主要得益于：
�、僖咔榈玫娇刂�，租賃需求趨于穩(wěn)定。疫情對需求端的影響在一季度已經(jīng)得到充分釋放，退租改租行為已基本完成，二季度疫情已得到管控，市場上不會再有大規(guī)模的退租改租發(fā)生，因而遏制了出租率下降勢頭；
②部分行業(yè)受疫情利好，逆勢擴租。二季度以來，除影視等少數(shù)行業(yè)外，大量行業(yè)已基本復(fù)工復(fù)產(chǎn)，退租形勢大量減弱。而生物醫(yī)藥、在線教育等行業(yè)反而因疫情原因產(chǎn)生了較大的擴租需求，吸納了一定規(guī)模的空置面積；
�、壅�、業(yè)主扶持，刺激市場租賃需求。一季度末至二季度初，政府先后出臺了一系列的企業(yè)扶持政策，大量寫字樓運營方也采取了降低租金、增加免租期等租戶支持策略，促使此前存于觀望和談判期的租戶成交，增加了吸納量，因此空置面積增幅明顯增加。
02）超六成商務(wù)區(qū)出租率小幅上漲，五成商務(wù)區(qū)漲幅不足2%
核心商務(wù)區(qū)出租率 86.1% ，次級商務(wù)區(qū)出租率 81.0% ，環(huán)比均保持不變； 66.7% 商務(wù)區(qū)出租率提升， 33.3% 商務(wù)區(qū)出租率下降。核心商務(wù)區(qū)與次級商務(wù)區(qū)相比，核心商務(wù)區(qū)復(fù)蘇趨勢較為明顯。核心商務(wù)區(qū)中 44.4% 項目出租率出現(xiàn)上漲，次級商務(wù)區(qū)中僅 29.4% 項目出租率出現(xiàn)上漲。
�、俟臉巧虅�(wù)區(qū)、南京新城科技園、江東商貿(mào)區(qū)出租率增幅領(lǐng)跑全市。其中，鼓樓商務(wù)區(qū)部分項目租金有所下降，以價換量的戰(zhàn)略使得出租率顯著提升，其中新東方入駐蘇寧環(huán)球，線上教育行業(yè)租賃需求較活躍。江東商貿(mào)區(qū)內(nèi)部分優(yōu)質(zhì)租戶入駐提升區(qū)域出租率，金鷹世界等樓宇品質(zhì)較優(yōu)項目出租率對整個商務(wù)區(qū)有提振作用。而南京新城科技園憑借其價格優(yōu)勢，吸引周邊區(qū)域租戶入駐，出租率出現(xiàn)小幅上漲。
�、谲浖燃澳险旧虅�(wù)區(qū)租戶結(jié)構(gòu)有所改變。受疫情影響，軟件谷、南站商務(wù)區(qū)內(nèi)部分租戶退租，轉(zhuǎn)向周邊租金價格相對較低南京新城科技園內(nèi)。
03）優(yōu)質(zhì)項目出租率微升，回暖趨勢顯現(xiàn)
隨著疫情影響的不斷消散，南京寫字樓的租賃需求逐漸復(fù)蘇，使得出租率下跌項目占比與上一季度相比出現(xiàn)明顯下降。且本季度出租率上升項目占比明顯高于下降項目，說明市場復(fù)蘇趨勢已逐步顯現(xiàn)。
租金達3.9元/㎡/天 整體保持穩(wěn)定與一季度持平
01）甲級寫字樓租金3.9元/㎡/天，與一季度持平
南京甲級寫字樓租金維持在 3.9 元/平方米/天，環(huán)比無變化。疫情的沖擊導(dǎo)致一季度換租退租情況頻發(fā)，原本有意擴租續(xù)租的客戶也改為觀望態(tài)度，市場上罕有大面積的租賃成交。
二季度末南京市場幾乎已經(jīng)走出疫情陰霾，全市租金維持穩(wěn)定。為應(yīng)對不利的市場環(huán)境，部分寫字樓運營商在二季度采用了“以價格換取市場”的策略。這一方法只能“治標不能治本”，長期看并不是寫字樓真正的生存之道。
02）商務(wù)區(qū)間分化猶存，核心商務(wù)區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)項目表現(xiàn)堅挺
二季度全市甲級寫字樓租金價格保持穩(wěn)定達 3.9 元/㎡/天，基本與上季度持平。江東商貿(mào)區(qū)、南站這兩個商務(wù)區(qū)租金降幅較大，其中江東商貿(mào)區(qū)業(yè)主方或采取以價換量的策略以確保項目出租率，在二季度初見成效；南站由于以往較高的租金導(dǎo)致大量客戶被吸納，不得不通過降低租金挽留客戶。
新街口租金增幅小幅上升 0.7% ，即便如此核心商務(wù)區(qū)優(yōu)質(zhì)項目依然有較強的區(qū)域競爭優(yōu)勢，二季度德基廣場吸納了德高中國等知名企業(yè)入駐。
03）以價換量行為普遍，超四成項目租金下降
根據(jù)CAIC統(tǒng)計，超 4 成項目租金變動出現(xiàn)下降，其中 35.5% 的項目租金下降 5% 以內(nèi)， 4.8% 的項目租金下降超過 5% 。
降低租金、增加免租期等行為在疫情下較為普遍，百家湖、南站、軟件谷等相隔較近的商務(wù)區(qū)內(nèi)，無價格優(yōu)勢項目的租戶存在被相鄰商務(wù)區(qū)吸納現(xiàn)象。目前，在辦公市場上，專業(yè)服務(wù)、醫(yī)藥健康、電子商務(wù)、游戲視頻等行業(yè)依然活躍、租賃需求十分旺盛，在線教育行業(yè)對辦公空間的需求顯著增加。
資產(chǎn)價值保持穩(wěn)定 大宗交易關(guān)注度提升
01）甲級寫字樓資產(chǎn)價值保持穩(wěn)定，大宗交易關(guān)注度提升
南京甲級寫字樓平均資產(chǎn)價值二季度升至 2 萬元/㎡。
受疫情沖擊，一季度寫字樓資產(chǎn)價值降幅明顯；二季度隨著疫情的進一步控制，絕大部分企業(yè)都已復(fù)產(chǎn)復(fù)工，資產(chǎn)價值停止下跌。整體來看，南京寫字樓資產(chǎn)價值保持穩(wěn)定。同時，作為新一線城市的南京也越來越多受到投資者的關(guān)注，二季度，位于新街口核心的國金中心，也傳出其業(yè)主正與多家資本洽談對外整售的消息。這對接下來南京寫字樓資產(chǎn)價值的恢復(fù)或?qū)⑵鸬酵苿幼饔谩?/P>
02）商務(wù)區(qū)之間差異小，次級商務(wù)區(qū)存在價格優(yōu)勢
二季度南京各級商務(wù)區(qū)價值表現(xiàn)差異不大，其中，核心商務(wù)區(qū)有 53% 的寫字樓項目資產(chǎn)價值上升， 42% 的項目資產(chǎn)價值下降，次級商務(wù)區(qū)與核心商務(wù)區(qū)無明顯差異的主要原因是，次級商務(wù)區(qū)內(nèi)部分項目存在一定價格優(yōu)勢，在本輪疫情下，變相提升項目出租率。
03）近8成項目資產(chǎn)價值變動不超過5%
一季度南京GDP同比增長 1.6% ，是17個萬億GDP城市中唯一實現(xiàn)一季度正增長的城市，整體經(jīng)濟環(huán)境穩(wěn)定，為寫字樓資產(chǎn)價值保持穩(wěn)定提供基礎(chǔ)。二季度，近 80% 項目資產(chǎn)價值變動幅度不超過 5% ，資產(chǎn)價值保持不變的項目占比 9.7% ，上升幅度不超過 5% 的項目占比 33.9% ，下降幅度不超過 5% 的項目占比32.3% 。
來源：克而瑞資管
