2020年6月，市場熱度持續(xù)、房企去化加速，TOP100房企單月權(quán)益銷售金額同比增長13.4%。上半年自3月以來，規(guī)模房企抓住市場窗口期，供貨節(jié)奏及營銷去化力度加碼。百強(qiáng)房企整體的銷售恢復(fù)情況好于預(yù)期，TOP100房企二季度全口徑業(yè)績規(guī)模高于去年同期。
目前，在行業(yè)增速放緩、疊加疫情影響之下，規(guī)模房企競爭加劇，各梯隊(duì)房企繼續(xù)保持了分化的格局。TOP50-100和百強(qiáng)之后房企的集中度出現(xiàn)一定回落，TOP50正成為房企規(guī)模發(fā)展的重要分水嶺。同時，下半年市場尚處于恢復(fù)期、疫情的不確定性猶存。在行業(yè)整體去化承壓之下，對于房企而言，把握市場窗口期、“促銷售、抓回款”仍是重要目標(biāo)。
市場層面，6月28個重點(diǎn)監(jiān)測城市供應(yīng)明顯放量，并創(chuàng)年內(nèi)新高；成交環(huán)比小幅回升，但同比由升轉(zhuǎn)降，與百強(qiáng)房企銷售表現(xiàn)有所背離。疫后在前期積壓的購房需求集中釋放之后，增量購房需求似有增長乏力之勢。預(yù)計下半年房地產(chǎn)市場仍具韌性，大概率將延續(xù)復(fù)蘇與分化的既定格局，隨著房企加快供貨節(jié)奏，成交有望繼續(xù)回升，但增速或?qū)⒚黠@放緩。
業(yè)績
6月房企去化加速，二季度業(yè)績高于去年同期
2020年6月，市場熱度持續(xù)、房企去化加速，TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額14517.2億元，環(huán)比增長33%。單月業(yè)績同比逐月回升，自4月轉(zhuǎn)正后進(jìn)一步提升至13.8%。
從累計業(yè)績表現(xiàn)來看，雖然疫情對2020年上半年房企的銷售、交付、結(jié)算等各方面的經(jīng)營節(jié)奏都造成了較大的影響。但自3月以來市場熱度回升，規(guī)模房企抓住市場窗口期，供貨節(jié)奏及營銷去化力度加碼。二季度，百強(qiáng)房企整體的銷售恢復(fù)情況好于預(yù)期，TOP100房企二季度全口徑業(yè)績規(guī)模高于去年同期。
目前，市場仍處于恢復(fù)期、疫情的不確定性尚存。在行業(yè)整體去化承壓之下，對于房企而言，下半年把握市場窗口期、“促銷售、抓回款”仍是重要目標(biāo)。
格局
百強(qiáng)房企規(guī)模分化持續(xù)，行業(yè)競爭加劇
在行業(yè)增速放緩、疊加疫情影響之下，規(guī)模房企競爭加劇，各梯隊(duì)房企繼續(xù)保持了分化的格局。
一方面，2020年上半年，TOP10房企銷售操盤金額入榜門檻增加7.1%至912.1億元。而除TOP10房企外，截至6月末百強(qiáng)房企各梯隊(duì)銷售金額入榜門檻仍同比降低。
其中，TOP30和TOP50房企的銷售操盤金額入榜門檻分別微降0.1%和1.2%至404.8億元和252.9億元，降幅進(jìn)一步明顯收窄。而TOP100房企和TOP200房企操盤金額入榜門檻的降幅則相比其他梯隊(duì)較大。
另一方面，從上半年的銷售集中度來看，TOP50房企集中度與去年同期相比基本持平，而TOP51-100房企和TOP100之后房企的集中度分別同比下降0.7和1個百分點(diǎn)，權(quán)益金額集中度出現(xiàn)一定回落。
在目前的市場背景下，規(guī)模房企的競爭優(yōu)勢日益凸顯。隨著資源加速向優(yōu)勢企業(yè)集聚，將推動行業(yè)集中度繼續(xù)走高。而對于50強(qiáng)之后的房企而言，競爭優(yōu)勢已不再明顯。行業(yè)競爭加劇之下，該梯隊(duì)房企的增長空間或?qū)⑦M(jìn)一步受限。預(yù)計全年房企梯隊(duì)分化將繼續(xù)加大，TOP50正成為房企規(guī)模發(fā)展的重要分水嶺。
企業(yè)表現(xiàn)
部分房企上半年業(yè)績表現(xiàn)突出
從企業(yè)表現(xiàn)來看，規(guī)模房企整體業(yè)績增長趨勢與行業(yè)一致，多數(shù)房企累計業(yè)績同比降低。截至6月末，近半數(shù)企業(yè)的累計銷售金額低于去年同期，5家房企累計業(yè)績降幅超20%。
但同時，也有部分房企如恒大、世茂、金茂、綠城、禹洲、花樣年等，上半年業(yè)績表現(xiàn)較為突出，累計業(yè)績同比實(shí)現(xiàn)逆勢增長。如中國金茂1-6月累計實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額1028.7億元，在業(yè)績同比提升的同時，近31%的增幅在規(guī)模房企中也保持前列。上半年，金茂在北京、上海、青島、濟(jì)南、南京、杭州等城市的項(xiàng)目業(yè)績貢獻(xiàn)較高。其中，上海海玥虹橋金茂悅5月16日開盤當(dāng)天熱銷近5億元；張家港智慧科學(xué)城6月5日開盤熱銷近8億元；南京河西金茂府6月加推去化率達(dá)100%，熱銷7.65億元。
目標(biāo)
近半數(shù)房企業(yè)績完成低于40%，下半年銷售壓力較大
從2020年規(guī)模房企提出的業(yè)績目標(biāo)及貨值去化率來看，雖然百強(qiáng)房企一季度業(yè)績規(guī)模同比顯著降低，但多數(shù)企業(yè)對全年市場的整體預(yù)期仍保持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。據(jù)統(tǒng)計，典型上市房企銷售目標(biāo)增長率基本在10%左右、少數(shù)房企達(dá)20%，增幅在合理范圍內(nèi)；貨值目標(biāo)去化率在60%左右，與2019年基本持平。
但從這部分典型房企截至目前的業(yè)績目標(biāo)完成情況來看，2020年上半年，除了恒大、濱江、金茂、龍光、越秀、雅居樂等房企業(yè)績完成情況尚佳之外，36家房企中近半數(shù)房企目標(biāo)完成率不及40%，3家房企目標(biāo)完成率低于35%。對于這部分房企而言，下半年仍面臨較大的銷售壓力。
市場
復(fù)蘇動能減弱成交同比由升轉(zhuǎn)降 下半年延續(xù)復(fù)蘇與分化格局
2020年6月，28個重點(diǎn)監(jiān)測城市供應(yīng)明顯放量，并創(chuàng)年內(nèi)新高；成交環(huán)比小幅回升，但同比由升轉(zhuǎn)降，降幅達(dá)4%，與百強(qiáng)房企銷售表現(xiàn)有所背離。去年基數(shù)較高固然是重要因素，但也反映市場復(fù)蘇動能趨于減弱，疫后在前期積壓的購房需求集中釋放之后，增量購房需求似有增長乏力之勢。
具體而言，一線城市成交同環(huán)比微降，受限于疫情二次復(fù)發(fā)，北京成交明顯走弱，上海成交高位回落，但整體仍處高位，市場熱度依舊不減，廣州、深圳成交環(huán)比繼續(xù)回升，同比跌幅進(jìn)一步收窄乃至轉(zhuǎn)正。二三線城市成交環(huán)比小幅回升，但同比由升轉(zhuǎn)降，各城市市場進(jìn)一步分化，杭州、青島、常州等市場延續(xù)高熱度，成交同、環(huán)比皆升，徐州更是放量增長，一舉創(chuàng)近年來單月新高，南寧、昆明、無錫等市場需求增長乏力，成交轉(zhuǎn)升為降，寧波更是顯著縮量，同環(huán)比皆腰斬。
各區(qū)域市場整體復(fù)蘇進(jìn)度不一，長三角地區(qū)市場明顯分化，杭州、徐州等成交繼續(xù)回升，上海、南京成交高位回落，但整體跌幅有限，僅寧波成交顯著縮量�；浉郯拇鬄硡^(qū)市場持續(xù)轉(zhuǎn)暖，市場熱度漸由深圳向其他灣區(qū)城市擴(kuò)散，廣州、佛山等成交穩(wěn)步提升，東莞顯著受益，成交創(chuàng)近年來單月新高。中西部地區(qū)市場有序復(fù)蘇，長沙、西安等成交持續(xù)回升，同比跌幅進(jìn)一步收窄，重慶、鄭州等成交有所回落，但整體仍處高位。因疫情二次復(fù)發(fā)，東北、京津冀地區(qū)市場復(fù)蘇進(jìn)程出現(xiàn)反復(fù)，長春、大連等成交仍未達(dá)到疫前水平，北京更是明顯走弱。
展望未來，國常會、陸家嘴論壇定調(diào)：下半年貨幣政策整體保持寬松，但邊際放松空間有限，相對充裕的資金或多或少將流向房地產(chǎn)市場。預(yù)計下半年房地產(chǎn)市場仍具韌性，大概率將延續(xù)復(fù)蘇與分化的既定格局，隨著房企加快供貨節(jié)奏，成交有望繼續(xù)回升，但增速或?qū)⒚黠@放緩。相對而言，核心一、二線城市仍有強(qiáng)勁需求支撐，成交有望穩(wěn)中有升，弱三、四線城市依舊面臨較大的調(diào)整壓力，受限于市場購買力透支，部分城市成交或?qū)⑹佟?/P>
來源：克而瑞地產(chǎn)研究
