近日，仲量聯(lián)行發(fā)布報(bào)告，對(duì)2020年第三季度深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行回顧與展望，報(bào)告指出，三季度深圳喜迎政策紅利，辦公樓和零售市場(chǎng)穩(wěn)步復(fù)蘇。
仲量聯(lián)行深圳董事總經(jīng)理夏春毅表示：“三季度深圳辦公樓市場(chǎng)活躍度持續(xù)恢復(fù)，互聯(lián)網(wǎng)龍頭企業(yè)大面積擴(kuò)租需求突出。由于市場(chǎng)仍處于租金下行期，成本集約型搬遷仍是主流�！渡钲诮ㄔO(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案（2020-2025年）》的政策紅利將普惠多個(gè)領(lǐng)域，刺激不同行業(yè)的新增需求，為深圳辦公樓市場(chǎng)注入新的活力�！眱�(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)方面，全市大部分購(gòu)物中心迎來客流及銷售額的穩(wěn)步復(fù)蘇，整體租賃需求較上季度活躍，租金跌幅亦有所緩和。未來12個(gè)月內(nèi)市場(chǎng)將迎來供應(yīng)高峰，新增零售面積預(yù)計(jì)突破100萬平方米�！�
甲級(jí)辦公樓
三季度深圳辦公樓市場(chǎng)仍處于復(fù)蘇通道，租賃市場(chǎng)活躍度持續(xù)恢復(fù)，全市整體凈吸納量環(huán)比錄得小幅上升�；ヂ�(lián)網(wǎng)企業(yè)的擴(kuò)張及搬遷活動(dòng)繼續(xù)領(lǐng)跑市場(chǎng)，尤其是互聯(lián)網(wǎng)龍頭企業(yè)。由于業(yè)務(wù)范圍的快速擴(kuò)張，這些龍頭企業(yè)原有的租賃面積已無法滿足新增人員的辦公空間需求，因此擴(kuò)張勢(shì)頭更加迅猛，大面積成交也尤為突出。此外，大型內(nèi)資銀行仍能保持較為穩(wěn)定的搬遷和新設(shè)立需求。
由于市場(chǎng)仍處于租金下行期，成本集約型搬遷仍是市場(chǎng)主流。特別對(duì)于有大面積擴(kuò)張需求的租戶而言，近一年來新竣工的辦公樓因可租面積較為充足且租金具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力而更受青睞。此外，存量市場(chǎng)樓宇租賃表現(xiàn)逐漸呈兩極分化的趨勢(shì)。仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)李文杰表示：“在供求不平衡的市場(chǎng)下行周期，資產(chǎn)管理更加專業(yè)化的辦公樓能夠更快適應(yīng)快速變化的外部市場(chǎng)環(huán)境，以及快速調(diào)整租賃策略，因此在市場(chǎng)逐漸穩(wěn)定后相比其他辦公樓表現(xiàn)更為出色。”不同細(xì)分市場(chǎng)而言，南山區(qū)租賃活動(dòng)最為活躍，本季度南山區(qū)（包括前海）凈吸納量占全市整體水平近七成。尤其是前海片區(qū)，依托于優(yōu)惠的租金補(bǔ)貼政策以及大量?jī)?yōu)質(zhì)供應(yīng)，吸引了不少企業(yè)的搬遷及新設(shè)立需求。
三季度大量新增供應(yīng)入市，總計(jì)新增約51萬平方米，超過上半年供應(yīng)總量之和。在六個(gè)新竣工項(xiàng)目中，有五個(gè)位于南山區(qū)，進(jìn)一步加大南山區(qū)的供應(yīng)壓力。
雖然不少存量物業(yè)的空置率在本季度得到了改善，但由于本季度供應(yīng)量較大，且新增物業(yè)的預(yù)租率整體較低，拉高了辦公樓市場(chǎng)的整體空置率至27.8%，供應(yīng)壓力最大的南山區(qū)空置率上升最為顯著。
全市租金跌幅較上季度繼續(xù)收窄，環(huán)比下降1.1%。業(yè)主大幅下調(diào)租金的現(xiàn)象在三季度明顯減少，近一半甲級(jí)辦公樓的租金在本季度企穩(wěn)。此外，一些空置率較低或者出租率在近期有所改善的甲級(jí)辦公樓甚至提高了租金。
市場(chǎng)展望
近日中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案（2020-2025年）》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施方案》），其中部分舉措將進(jìn)一步完善公平開放的市場(chǎng)環(huán)境�！秾�(shí)施方案》的逐步落實(shí)將刺激不同行業(yè)的新增需求，為深圳辦公樓市場(chǎng)注入新的活力。
我們看好深圳加快市場(chǎng)開放，充分發(fā)揮市場(chǎng)的資源配置作用，有利于加快形成“雙循環(huán)”格局。通過制定深圳放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入特別措施清單，深圳將放寬能源、電信、公用事業(yè)、交通運(yùn)輸、教育等領(lǐng)域市場(chǎng)準(zhǔn)入。
在支持資本市場(chǎng)建設(shè)上，“推進(jìn)創(chuàng)業(yè)板改革并試點(diǎn)注冊(cè)制”已經(jīng)落地，措施通過簡(jiǎn)化審核流程，明顯加快了創(chuàng)業(yè)板新股上市步伐。仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示：“這意味著對(duì)于一些發(fā)展?jié)摿^大的TMT和生物醫(yī)藥等成長(zhǎng)型企業(yè)而言，融資速度的加快將有利于業(yè)務(wù)規(guī)模的快速增長(zhǎng)。因此，預(yù)計(jì)來自于上述高成長(zhǎng)性、創(chuàng)新型企業(yè)的擴(kuò)租需求將有所增長(zhǎng)�！迸c此同時(shí)，“試點(diǎn)創(chuàng)新企業(yè)境內(nèi)發(fā)行股票或存托憑證（CDR）”、“建立新三板掛牌公司轉(zhuǎn)板上市機(jī)制”等措施，將為深圳資本市場(chǎng)帶來中概股等新的上市資源，行業(yè)結(jié)構(gòu)也將更加完善且多元化。而資本市場(chǎng)的活躍也將驅(qū)動(dòng)證券行業(yè)業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)。此外，在發(fā)展金融科技上，提出“在中國(guó)人民銀行數(shù)字貨幣研究所深圳下屬機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)上成立金融科技創(chuàng)新平臺(tái)”，數(shù)字貨幣的技術(shù)導(dǎo)向性有利于推動(dòng)銀行等金融機(jī)構(gòu)在數(shù)字貨幣業(yè)務(wù)上的拓展。預(yù)計(jì)不少大型金融機(jī)構(gòu)對(duì)金融科技部門的新設(shè)立需求將繼續(xù)增長(zhǎng)。
在完善科技創(chuàng)新環(huán)境制度的措施方面，“實(shí)施高層次科技人才定向培養(yǎng)機(jī)制”及“為符合條件的外籍高層次人才申請(qǐng)永久居留提供便利”等措施將有利于深圳在吸引及留住科技人才的同時(shí)，吸引更多的人才需求量大的科技企業(yè)落戶深圳；除此以外，還將加快完善技術(shù)成果轉(zhuǎn)化的相關(guān)制度，以及進(jìn)一步放寬前沿技術(shù)領(lǐng)域的外商投資準(zhǔn)入限制。曾麗強(qiáng)調(diào)這些舉措將使深圳在現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)之上，完善科技產(chǎn)業(yè)布局和產(chǎn)業(yè)鏈集群，增強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。這無疑將有利于科技行業(yè)辦公需求持續(xù)保持強(qiáng)勁發(fā)展。
基于上述展望，預(yù)計(jì)深圳市場(chǎng)租賃活躍度將繼續(xù)穩(wěn)步回升。再加上，深圳的科技、金融等行業(yè)巨頭通過自建物業(yè)解決業(yè)務(wù)擴(kuò)張需求的現(xiàn)象日益突出，且自用面積可觀。受此影響，預(yù)計(jì)今年全年凈吸納量仍能達(dá)到過去三年的平均水平。
展望未來12個(gè)月，仍將有超一百萬平方米甲級(jí)供應(yīng)入市，預(yù)計(jì)短期內(nèi)深圳辦公樓市場(chǎng)空置率仍將保持高位。深圳辦公樓市場(chǎng)租金仍將面臨下行壓力，但預(yù)計(jì)租金降幅將進(jìn)一步減緩。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)
繼7月份實(shí)現(xiàn)今年首次增速轉(zhuǎn)正后，深圳社會(huì)消費(fèi)品零售總額在8月份延續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。在消費(fèi)回暖的背景下，全市大部分購(gòu)物中心迎來客流及銷售額的穩(wěn)步復(fù)蘇，整體租賃需求也因此較上季度活躍。市場(chǎng)上不少優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目趁此機(jī)會(huì)加快租戶調(diào)整步伐，而中高端品牌也普遍看好市場(chǎng)復(fù)蘇前景，租賃成交有所上升。從新項(xiàng)目入駐率的角度來看，開業(yè)率接近滿租的狀態(tài)也一定程度反映出大多數(shù)零售商較上季度更為積極的心態(tài)。
分行業(yè)來看，餐飲行業(yè)呈現(xiàn)持續(xù)恢復(fù)跡象，特別是部分受疫情影響較小的輕餐與茶飲品牌重拾擴(kuò)張動(dòng)力，在本季度開出多家門店。此外，一些國(guó)際奢侈品品牌也開始加碼深圳零售市場(chǎng)，例如巴黎世家和迪奧各自在深圳灣萬象城開出第二家門店。
本季度共有兩個(gè)優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目入市，分別是位于南山區(qū)的匯港購(gòu)物中心（二期）以及寶能環(huán)球匯（西麗），零售面積共計(jì)約20萬平方米。這兩個(gè)新項(xiàng)目吸引了大量中端零售商入駐，開業(yè)率均超過95%，表現(xiàn)優(yōu)異。在空置率方面，得益于整體租賃需求回暖，一些面臨空置壓力的購(gòu)物中心在本季度取得一定程度的招商進(jìn)展，空置面積明顯減少，結(jié)合新項(xiàng)目不俗的入駐情況，全市空置率較二季度小幅下降。
隨著零售市場(chǎng)氛圍得到持續(xù)改善，本季度不少購(gòu)物中心的租金跌幅有所緩和。與此同時(shí)，部分購(gòu)物中心由于其運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)穩(wěn)定，提供給零售商的議價(jià)空間較小，因此能夠保持相對(duì)平穩(wěn)的租金水平。綜上，三季度全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金錄得小幅下跌，跌幅較上季度有所收窄。
市場(chǎng)展望
雖然外部環(huán)境的不確定性仍然存在，但深圳在投資、消費(fèi)、進(jìn)出口等領(lǐng)域?qū)⒈３址�(wěn)定復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。同時(shí)，隨著疫情得到有效控制，娛樂場(chǎng)所以及旅游景點(diǎn)人流量限制放寬，市民出外或旅游消費(fèi)意愿將逐漸增強(qiáng)。仲量聯(lián)行華南區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)郭偉明表示：“這些利好因素對(duì)深圳零售市場(chǎng)的復(fù)蘇奠定了基礎(chǔ)�？梢灶A(yù)見購(gòu)物中心銷售情況，尤其是受年輕人歡迎的中高端優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目，將受消費(fèi)市場(chǎng)的持續(xù)改善得到提升，而零售商也將更傾向在此類優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目中重啟擴(kuò)張計(jì)劃或開設(shè)深圳首店。”
未來12個(gè)月內(nèi)深圳零售市場(chǎng)將迎來供應(yīng)高峰，新增零售面積預(yù)計(jì)突破100萬平方米�？紤]到新增供應(yīng)主要集中在市郊，預(yù)計(jì)市郊空置率的攀升將推高全市整體空置率。盡管如此，率先完成租戶調(diào)整的優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目仍將憑借豐富的業(yè)態(tài)組合進(jìn)一步貼近年輕人的消費(fèi)需求與特點(diǎn)，從而在銷售方面得到更快的恢復(fù)，同時(shí)也將受到更多零售商的青睞，可以預(yù)見短期內(nèi)這類項(xiàng)目將帶動(dòng)全市整體租金平穩(wěn)增長(zhǎng)。
來源：仲量聯(lián)行
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