2019年，招商蛇口邁入40周歲大關(guān)。從招商蛇口2019年成績(jī)單來(lái)看，多項(xiàng)數(shù)據(jù)都屬穩(wěn)字當(dāng)頭，這是其發(fā)展多年“不惑”的底氣。而營(yíng)收及利潤(rùn)的增長(zhǎng)與規(guī)模增速不相匹配，卻成為招商蛇口2019年的焦點(diǎn)之“惑”。從2019年銷(xiāo)售額排名來(lái)看，招商蛇口未入前十，排名第12名。
2019年全年，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額2204.74億元，同比增加29.25%。但相較于2017年、2018年分別為52.54%、51.26%的規(guī)模增速，招商蛇口去年增速明顯放緩。
在質(zhì)量和效益上，招商蛇口也鮮有亮點(diǎn)。2020年第一季度利潤(rùn)與其目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約26.26億元，較上年同比下降79.48%。
此外，在京土地儲(chǔ)備“失守”，業(yè)主集體維權(quán)，涉嫌虛假宣傳等消息也被曝光。站在后一個(gè)40年開(kāi)局，招商蛇口能否如愿“解惑”？
利潤(rùn)增速不及預(yù)期
雖然招商蛇口2019年的營(yíng)收與歸母凈利潤(rùn)同比有所增長(zhǎng)，但增速較2018年分別下降6.4個(gè)百分點(diǎn)和19.5個(gè)百分點(diǎn)。顯然，這個(gè)利潤(rùn)增速并未讓投資者滿(mǎn)意。
面對(duì)投資者反復(fù)提及的規(guī)模排名問(wèn)題，招商蛇口董事長(zhǎng)許永軍在公司2019年業(yè)績(jī)會(huì)上回應(yīng)稱(chēng)，招商蛇口的理念是“規(guī)模、質(zhì)量、效益”三者的平衡，“從去年開(kāi)始公司就把質(zhì)量放第一位，效益放第二位，規(guī)模第三位”。
也有投資者直接發(fā)問(wèn)，“在招商蛇口2017年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和權(quán)益數(shù)據(jù)明顯增長(zhǎng)的背景下，為何2019年歸母利潤(rùn)只有5%的增長(zhǎng)？”
招商蛇口財(cái)務(wù)總監(jiān)黃均隆解釋稱(chēng)，歸母凈利潤(rùn)除了受結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)的影響外，還與投資收益以及減值等相關(guān)。公司2019年毛利率下降，受限價(jià)及市場(chǎng)下行的影響是一個(gè)方面，還受不同區(qū)域、不同產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的影響。
關(guān)于歸母凈利增長(zhǎng)不及預(yù)期的討論，也透露出投資者對(duì)于毛利率下滑的擔(dān)憂(yōu)。
年報(bào)顯示，2019年招商蛇口收獲毛利338.43億元，毛利率約為34.65%，較2018年下降了4.8個(gè)百分點(diǎn)。其六大區(qū)域的毛利率均出現(xiàn)同比下滑，而營(yíng)收占比最高的深圳大本營(yíng)，毛利率降幅最大，為13%。
此外，三費(fèi)費(fèi)用率上升也侵蝕了招商蛇口的部分利潤(rùn)。其中銷(xiāo)售費(fèi)用增長(zhǎng)最快，同比增長(zhǎng)42.01%，增至22.06億元。招商蛇口在年報(bào)中解釋?zhuān)湓蚴莻蚪鸫碣M(fèi)等費(fèi)用出現(xiàn)明顯增加所致。
今年一季度，受疫情影響招商蛇口銷(xiāo)售額為361.1 億元，同比下降4.7%，完成全年計(jì)劃銷(xiāo)售額2500億元的14.4%。
在京土儲(chǔ)“捉襟見(jiàn)肘”
據(jù)招商蛇口年報(bào)披露的2019年主要房地產(chǎn)項(xiàng)目顯示，全國(guó)共346個(gè)項(xiàng)目，北京地區(qū)只有9個(gè)，其中3個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)竣工。招商蛇口如今在北京的土地儲(chǔ)備“捉襟見(jiàn)肘”。
北京市場(chǎng)中，招商蛇口所占權(quán)益比例超過(guò)50%的只有4個(gè)項(xiàng)目，在建住宅項(xiàng)目中，亦莊建華小學(xué)東南側(cè)項(xiàng)目（招商臻瓏府）是招商蛇口在北京唯一擁有全部開(kāi)發(fā)權(quán)益的項(xiàng)目；北京雍合府，招商蛇口擁有51.63%權(quán)益比例；壹亮馬項(xiàng)目招商蛇口擁有10%的權(quán)益比例。
在2019年年報(bào)中，招商蛇口并未詳細(xì)披露北京區(qū)域的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。在公司分地區(qū)營(yíng)業(yè)收入中，華北區(qū)域2019年的營(yíng)收占比約為7.4%，相較2018年的11.74%下降了4.34個(gè)百分點(diǎn)，營(yíng)業(yè)收入同比則減少30.28%。
事實(shí)上，翻開(kāi)招商蛇口的履歷，其在北京市場(chǎng)曾經(jīng)頗有建樹(shù)。2014年，招商蛇口打造的臻園奪得年度銷(xiāo)售冠軍。然而臻園以后，招商蛇口在北京市場(chǎng)頗為沉寂，再未創(chuàng)造出能夠匹敵臻園、銷(xiāo)售與口碑俱佳的熱門(mén)項(xiàng)目。
質(zhì)量隱患猶存
今年4月，整治的重拳落在了招商蛇口太子灣灣璽身上，除了項(xiàng)目被鎖盤(pán)，開(kāi)發(fā)商在深圳所有項(xiàng)目的網(wǎng)簽也全面受限。
據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)4月28日消息顯示，招商蛇口旗下太子灣灣璽項(xiàng)目除32套已備案、1套已簽預(yù)售合同房源外，其余192套房源被“分局鎖定”。根據(jù)官方解釋?zhuān)肮芾砭宙i定”指房屋處于限制狀態(tài)或開(kāi)發(fā)商存在違規(guī)行為，導(dǎo)致售房系統(tǒng)被管理局鎖定。
彼時(shí)有報(bào)道稱(chēng)，該樓盤(pán)在今年3月7日首推70套N3棟公寓，當(dāng)日售罄；3月13日再推出14套房源，8秒售罄；4月5日推出54套N5棟公寓，半天時(shí)間也全部售罄。
根據(jù)深圳市規(guī)土委的規(guī)定，樓盤(pán)取得預(yù)售后須在10日內(nèi)全部公開(kāi)房源并一次性對(duì)外銷(xiāo)售，因此，太子灣灣璽項(xiàng)目的做法顯然與該規(guī)定相悖。
聲稱(chēng)“把質(zhì)量放第一位”的招商蛇口，2019年也遭遇不少投訴尷尬，甚至被業(yè)主直指“質(zhì)量差”。
2019年，寧波招商御湖華苑小區(qū)、合肥高端住宅項(xiàng)目招商公園1872等均被曝光過(guò)質(zhì)量問(wèn)題。
此外，招商蛇口開(kāi)發(fā)的招商雍華府曾因虛假宣傳被職能部門(mén)勒令整改。合肥市委辦公廳表示，針對(duì)該公司要求消費(fèi)者簽訂的房屋裝修改造協(xié)議內(nèi)容和簽訂方式存在的問(wèn)題，市工商部門(mén)已對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了行政約談，責(zé)令其進(jìn)行整改。該項(xiàng)目曾因虛假宣傳導(dǎo)致消費(fèi)者因限購(gòu)無(wú)法買(mǎi)房被法院判令敗訴，退還消費(fèi)者定金。
限競(jìng)房“紅�！彪y突圍
目前，招商蛇口在北京區(qū)域最主要在售項(xiàng)目是招商臻瓏府，這被售樓處銷(xiāo)售人員視為招商蛇口在亦莊的“扛鼎之作”。
該地塊是招商蛇口2019年11月13日以42.815億元拿下的，溢價(jià)率為0.5%。地塊限均價(jià)52695元/平方米，最高售價(jià)不超過(guò)57965元/平方米，執(zhí)行90/70政策。
6月7日，記者走訪(fǎng)亦莊招商臻瓏府售樓處發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目做了3個(gè)樣板間，分別是77平方米南向兩居、89平方米三居、139平方米四居。
針對(duì)戶(hù)型設(shè)計(jì)，有購(gòu)房者評(píng)價(jià)，“89平方米小三居樣板間臥室轉(zhuǎn)角的飄窗很不錯(cuò)，但北向兩個(gè)次臥小得可憐。139平方米的四居戶(hù)型，廚房隔了家政區(qū)后，操作臺(tái)變得非常小�！�
招商臻瓏府預(yù)計(jì)6月底開(kāi)盤(pán)，2022年底精裝修交付�，F(xiàn)在處于排卡階段，無(wú)需驗(yàn)資，排卡后每天可減1000元房款，最高可減10萬(wàn)。置業(yè)顧問(wèn)透露，開(kāi)盤(pán)時(shí)推出多少套房源還不確定，大概1000套左右，目前參與排卡的有400多人。
招商臻瓏府所在的亦莊板塊，如今已是競(jìng)品林立。
北側(cè)緊鄰融創(chuàng)公園壹號(hào)售樓處，同樣是純新盤(pán)，執(zhí)行90/70政策的限競(jìng)房。為了打出產(chǎn)品差異化，僅三居戶(hù)型，融創(chuàng)公園壹號(hào)就做了三個(gè)面積，分別是89.5平方米三居、99平方米三居和124.5平方米三居。
臨近的經(jīng)開(kāi)汀塘現(xiàn)房售賣(mài)，主力戶(hù)型為82平方米兩居，91-92平方米三居；而禧瑞天著限競(jìng)房，主打戶(hù)型為建筑面積89平方米2-3居，118-138平方米四居。
除了亦莊路東這4個(gè)新盤(pán)，亦莊河西區(qū)有6個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目，瀛海板塊也有明星項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)可見(jiàn)一斑。
業(yè)內(nèi)人士接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，亦莊僅作為大興的一個(gè)板塊，限競(jìng)房供應(yīng)量遠(yuǎn)超其他城區(qū)。亦莊板塊目前整體在售項(xiàng)目量比較多，粗略估計(jì)，近十個(gè)項(xiàng)目有近萬(wàn)套房源集中供應(yīng)，是北京典型的紅海市場(chǎng)，客源爭(zhēng)奪戰(zhàn)尤為激烈。
上述人士表示，開(kāi)發(fā)商要想在紅海市場(chǎng)突圍，無(wú)非是從以下兩個(gè)層面入手。第一是在產(chǎn)品上做加法，比如功能空間的升級(jí)，精裝配置的加碼等，這些都可能給項(xiàng)目帶來(lái)更高的價(jià)值提升；第二是在價(jià)格上做減法，降低開(kāi)發(fā)商自己的價(jià)格預(yù)期和利潤(rùn)預(yù)期，用適銷(xiāo)對(duì)路的合理定價(jià)來(lái)吸引購(gòu)房者。
“亦莊整體市場(chǎng)去化并不樂(lè)觀�！庇袠I(yè)內(nèi)人士坦言，由于限競(jìng)房遵循90/70政策，局限于“89平方米的命題式作文”，產(chǎn)品和產(chǎn)品之間其實(shí)很難做出差異化。區(qū)域內(nèi)扎堆推出的限競(jìng)房項(xiàng)目，基本身陷產(chǎn)品同質(zhì)化的泥潭，很難成功突圍。
招商蛇口能否在亦莊限競(jìng)房紅海市場(chǎng)突圍，破解去化難的魔咒？仍需拭目以待。
來(lái)源：北京晚報(bào)
編 輯：chenhong
