今年前三季度，華僑城A錄得營(yíng)收333.94億元，同比上升11.83%；錄得歸母凈利潤(rùn)52.48億元，同比下滑12.50%。
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，今年的日子尤其不好過(guò)。先是受疫情影響，后是監(jiān)管新規(guī)“三條紅線(xiàn)”或?qū)⒄匠雠_(tái)。如何在有效降負(fù)債的同時(shí)，還能保證業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)，對(duì)每家公司而言都是一場(chǎng)考驗(yàn)。
近日，深圳華僑城股份有限公司公布了三季報(bào)數(shù)據(jù)。具體來(lái)看，其前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收333.94億元，同比上升11.83%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)為52.48億元，同比下滑12.50%。
值得注意的是，截至今年三季度末，如果按照總負(fù)債、總資產(chǎn)雙向剔除預(yù)收款來(lái)計(jì)算，其剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.61%，接近70%的監(jiān)管“紅線(xiàn)”；而其凈負(fù)債率也較2019年末增長(zhǎng)近12個(gè)百分點(diǎn)。
另外，前三季度，華僑城A拿地?zé)崆椴粶p，在全國(guó)新增23個(gè)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目，總計(jì)占地面積479.14萬(wàn)平米，對(duì)應(yīng)建筑面積為1000.44萬(wàn)平米，總拿地金額為351.18億元。在其繼續(xù)深耕布局一二線(xiàn)城市的同時(shí)，該公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流絲毫沒(méi)有轉(zhuǎn)正的跡象，2020年三季度末，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流仍然錄得負(fù)數(shù)。
而10月以來(lái)，華僑城A及旗下公司出現(xiàn)多次股權(quán)轉(zhuǎn)讓。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅在北京產(chǎn)權(quán)交易所便可查到三筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息，不管是為了優(yōu)化現(xiàn)金流，還是為了加快周轉(zhuǎn)速度，股權(quán)多次轉(zhuǎn)讓還是引起了外界的關(guān)注。
前三季度增收不增利
作為“老牌”上市公司，華僑城A于1997年9月上市，其是華僑城集團(tuán)旗下旅游及房地產(chǎn)板塊的上市公司，在華僑城集團(tuán)“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”的戰(zhàn)略布局下，該公司以“主題公園領(lǐng)導(dǎo)者、旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍者、城鎮(zhèn)化價(jià)值實(shí)現(xiàn)者”為戰(zhàn)略定位，以文化旅游、房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。
今年前三季度，華僑城A錄得營(yíng)收333.94億元，同比上升11.83%；錄得歸母凈利潤(rùn)52.48億元，同比下滑12.50%；基本每股收益為0.6448元/股，同比下降11.80%；其加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為7.56%，較上年同期減少2.3個(gè)百分點(diǎn)。
從數(shù)據(jù)來(lái)看，前三季度，雖然華僑城A營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)近12個(gè)百分點(diǎn)，但是歸母凈利潤(rùn)卻出現(xiàn)同比下滑現(xiàn)象，呈現(xiàn)出增收不增利的情形。
若以前三季度數(shù)據(jù)為分析基準(zhǔn)，可以發(fā)現(xiàn)，2018年9月30日至2020年9月30日，華僑城A銷(xiāo)售毛利率分別為60.88%、62.59%、57.21%；銷(xiāo)售凈利率為21.92%、22.85%、16.28%�？梢钥吹�，今年前三季度，該公司銷(xiāo)售毛利率及銷(xiāo)售凈利率均比上年同期下落五、六個(gè)百分點(diǎn)，盈利能力或顯趨弱。
反觀(guān)其負(fù)債情況。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，今年三季度末，華僑城A剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率有兩個(gè)計(jì)算口徑，按照總負(fù)債、總資產(chǎn)雙向剔除預(yù)收款來(lái)計(jì)算，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.61%；按照總負(fù)債單向剔除預(yù)收款來(lái)計(jì)算，其為54.81%。另外，據(jù)券商研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，該公司凈負(fù)債率為96.44%，較2019年末增長(zhǎng)近12個(gè)百分點(diǎn)。
比對(duì)地產(chǎn)行業(yè)“三道紅線(xiàn)”指標(biāo)，即：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1.0倍，可以發(fā)現(xiàn)，華僑城A雙向剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率幾乎觸碰70%紅線(xiàn)，凈負(fù)債率也接近100%。顯然，想要完全降低負(fù)債率、退回到安全區(qū)間內(nèi)，華僑城A還有不少的功課要做。
經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流持續(xù)為負(fù)
值得注意的是，今年前三季度，華僑城A拿地?zé)崆椴粶p�！锻顿Y時(shí)報(bào)》研究員梳理三季報(bào)發(fā)現(xiàn)，在其新增的23個(gè)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目中，用于文旅綜合的項(xiàng)目14個(gè)、住宅項(xiàng)目4個(gè)、商住及商辦商業(yè)項(xiàng)目5個(gè)，總計(jì)占地面積479.14萬(wàn)平米，對(duì)應(yīng)建筑面積為1000.44萬(wàn)平米，總拿地金額為351.18億元。
從分布城市來(lái)看，成都占據(jù)4個(gè)“名額”，占城市新增項(xiàng)目最多；襄陽(yáng)為2個(gè)，鄭州、武漢、上海、南京、肇慶、中山以及江門(mén)、漳州、東莞、西安等城市各有1個(gè)土地項(xiàng)目。
按區(qū)域劃分來(lái)看，華南地區(qū)新增土地項(xiàng)目拔了頭籌為8個(gè)，占地124.18萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)建筑面積為237.13萬(wàn)平方米；西部地區(qū)新增土地項(xiàng)目6個(gè)，占地92.27萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)建筑面積207.28萬(wàn)平方米；華中地區(qū)新增4個(gè)，占地183.92萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)建筑面積為423.46萬(wàn)平方米；北方地區(qū)以及華東地區(qū)分別新增土地項(xiàng)目3個(gè)和2個(gè)，兩個(gè)地區(qū)合計(jì)占地面積78.78萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)建筑面積為132.57萬(wàn)平方米。
從上述數(shù)據(jù)來(lái)看，今年前三季度，華僑城A對(duì)華南地區(qū)和華中地區(qū)青睞有加，兩個(gè)地區(qū)新增土地儲(chǔ)備面積均過(guò)百萬(wàn)平米，且兩地區(qū)總計(jì)新增土地儲(chǔ)備面積達(dá)308.1萬(wàn)平米，占比64.30%。對(duì)于拿地策略，在今年7月8日、9月4日的投資者關(guān)系活動(dòng)中，華僑城A曾表示，其拿地策略有自身的標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)綜合地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和市民需求以及自身投資判斷標(biāo)準(zhǔn)來(lái)做決策。同時(shí)，其戰(zhàn)略重心仍主要聚焦于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)及擁有特殊資源、尤其是文旅資源的地區(qū)。
不過(guò)，需要注意的是，華僑城A繼續(xù)在一二線(xiàn)城市業(yè)務(wù)布局的同時(shí)，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流并沒(méi)有轉(zhuǎn)正的跡象。
據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年至2019年以及2020年前三季度，華僑城A經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流分別為-77.00億元、-99.84億元、-51.88億元、-22.38億元。而投資活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流更是自2015年起持續(xù)為負(fù)數(shù)。
在前述投資者關(guān)系活動(dòng)中，華僑城A認(rèn)為，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為負(fù)值的原因，主要是公司進(jìn)入快速發(fā)展階段后通過(guò)土地招拍掛方式獲取較大體量的地塊，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金流凈額下滑。如果拋開(kāi)新項(xiàng)目拓展支出，近三年的運(yùn)營(yíng)性現(xiàn)金流量均為正值。
分析人士認(rèn)為，華僑城A若想要改善現(xiàn)金流，可以通過(guò)放慢拿地速度的方式實(shí)現(xiàn)，或者在銷(xiāo)售回款速度上多下些功夫。
多次股權(quán)轉(zhuǎn)讓
另外，值得一提的是，近一個(gè)月以來(lái)，該公司及旗下公司多次進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓�！锻顿Y時(shí)報(bào)》研究員查閱相關(guān)信息注意到，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅在北京產(chǎn)權(quán)交易所即查到與該公司相關(guān)的三筆股權(quán)交易信息。
此三筆股權(quán)交易分別是：深圳華僑城城市更新投資有限公司擬以3.42億元底價(jià)，轉(zhuǎn)讓深圳市和冠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)深圳和冠）95%股權(quán)，信息披露日期自2020年10月26日至2020年11月20日；武漢華僑城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司擬以19.77億元底價(jià)，轉(zhuǎn)讓武漢天創(chuàng)置業(yè)有限公司（下稱(chēng)武漢天創(chuàng)）30%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，信息披露日期自2020年11月3日至2020年11月30日；華僑城A擬以2.71億元的底價(jià)，轉(zhuǎn)讓溫州華僑城投資發(fā)展有限公司（下稱(chēng)溫州華僑城）51%股權(quán)，信息披露日期自2020年11月6日至2020年12月3日。
《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，截至2020年7月31日，深圳和冠資產(chǎn)總計(jì)為10.64億元，負(fù)債總計(jì)9.65億元；截至2020年9月30日，武漢天創(chuàng)資產(chǎn)總計(jì)71.86億元，負(fù)債總計(jì)71.89億元；截至2020年8月31日，溫州華僑城資產(chǎn)總計(jì)36.47億元，負(fù)債總計(jì)36.64億元。
從數(shù)據(jù)來(lái)看，深圳和冠資產(chǎn)負(fù)債率約為90.7%，武漢天創(chuàng)和溫州華僑城均出現(xiàn)資不抵債情況。種種股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)蜃屚饨鐚?duì)該公司資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)狀況更加關(guān)注。
來(lái)源：投資時(shí)報(bào)
編輯：wangdc
