2020年，是物業(yè)行業(yè)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的一年。從市場(chǎng)需求看，物業(yè)對(duì)科技、智能的依賴不斷加強(qiáng)，物業(yè)智能化已是大勢(shì)所趨。

　　今年以來(lái)，有11家物業(yè)企業(yè)在香港上市，分別為興業(yè)物聯(lián)、燁星集團(tuán)、建業(yè)新生活、金融街(000402,股吧)物業(yè)、弘陽(yáng)服務(wù)、綠城管理控股、正榮服務(wù)、卓越商企服務(wù)、第一服務(wù)控股、合景悠活、世貿(mào)服務(wù)。

　　作為第12家上市港股的物業(yè):金科智慧服務(wù)已整裝待發(fā)，其募資額在重慶今年排名第一，也是重慶今年第四只上市新股。

　　十大基石護(hù)航，金科服務(wù)打開物業(yè)板塊新價(jià)值！打開APP 閱讀最新報(bào)道

　　金科服務(wù)將于11月17日登陸H股

　　11月5日，金科服務(wù)(09666.HK)發(fā)布公告稱，擬在全球發(fā)售1.32億股，其中香港發(fā)售1196萬(wàn)股，國(guó)際發(fā)售1.20億股。預(yù)計(jì)至多募集資金約63.26億港元。

　　金科服務(wù)此次招股預(yù)期定價(jià)日為11月10日；每股發(fā)售價(jià)位41.8港元-47.6港元，以44.7港元的中位數(shù)計(jì)，每手買賣單位100股，入場(chǎng)費(fèi)約4808港元；中信證券及華泰國(guó)際為聯(lián)席保薦人，預(yù)期于2020年11月17日于聯(lián)交所主板掛牌上市。總的來(lái)說(shuō)，在近期上市的物業(yè)股中，金科服務(wù)售發(fā)股票市場(chǎng)估值較為合理。

　　扣除全球發(fā)售應(yīng)付的包銷傭金及其他估計(jì)開支后，金科智慧服務(wù)將從全球發(fā)售中收取的所得款項(xiàng)凈額約為57.381億港元。

　　金科服務(wù)成立于2000年，是國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的綜合智慧物業(yè)服務(wù)商，公司從西南重慶出發(fā)，經(jīng)過(guò)20年的發(fā)展，目前已成為物業(yè)領(lǐng)域不容忽視的頭部力量。從營(yíng)收表現(xiàn)來(lái)看，公司2017年至2019年，實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收分別為10.47億元、15.23億元、23.27億元，截至今年6月末收入約13.69億元。

　　良好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，也讓金科服務(wù)有著明晰的發(fā)展方向。招股書顯示：此次IPO所得款的約60%將用于戰(zhàn)略投資和收并購(gòu)；10%將用于系統(tǒng)的數(shù)字化升級(jí)；20%發(fā)展增值服務(wù)；10%用于營(yíng)運(yùn)資金。

　　引入10位高質(zhì)量基石投資者

　　港交所于2005年引進(jìn)基石投資者制度，即在IPO時(shí)投資者提前和發(fā)行人簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，確定以首發(fā)價(jià)格認(rèn)購(gòu)一定數(shù)量的股票，這類投資者通常由以銀行、保險(xiǎn)公司、對(duì)沖基金組成。

　　從金科服務(wù)引入的基石投資者來(lái)看，可謂陣容強(qiáng)大。11月5日披露的招股書顯示，金科服務(wù)共引入了10位基石投資者，包括泰康人壽、高瓴資本、雪湖資本、中金啟融基金、UBS Asset Management、Marshall Wace Asia Limited、Aspex Master Fund、WT基金、3W Fund、China Orient Multi-Strategy Master Fund。

　　金科服務(wù)已與投資者訂立基石投資協(xié)議，基石投資者一致同意認(rèn)購(gòu)相當(dāng)于約26.74億港元可予購(gòu)買的港元投資金額的有關(guān)數(shù)目發(fā)售股份。其中，泰康人壽認(rèn)購(gòu)5.81億港元的股份，Gaoling Fund L.P.及YHG Investment L.P.、Snow Lake China Master Fund Ltd及中金啟融基金均以3.88億港元認(rèn)購(gòu)股份，UBSAM、MWAL及AMF均以2.33億港元認(rèn)購(gòu)股份，WT、3W及China Orient Multi-Strategy Master Fund均以7750萬(wàn)港元認(rèn)購(gòu)該股份。

　　高質(zhì)量的基石投資者，也為金科服務(wù)上市后的表現(xiàn)打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

　　超強(qiáng)外拓提升估值空間

　　在香港資本市場(chǎng)，與母公司的關(guān)聯(lián)度反而成為其獲得資本認(rèn)可的重要因素，比如碧桂園服務(wù)，在母公司的光環(huán)下，碧桂園服務(wù)在港股市場(chǎng)一度市值超千億。但此次上市的金科服務(wù)，外拓項(xiàng)目遠(yuǎn)超過(guò)母公司。

　　從2017年至今年前6月，金科集團(tuán)貢獻(xiàn)的在管面積占比分別占總在管面積的66.6%、52.7%、47.1%及46.6%；來(lái)自外拓的在管面積占比分別為32.5%、45.6%、48.3%及48.5%。

　　可以看到，金科智慧服務(wù)對(duì)母公司的依賴在逐年降低。具體到業(yè)務(wù)模式，金科服務(wù)在為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)生活體驗(yàn)的同時(shí)，已建立起專業(yè)化、多牌照的增值服務(wù)體系。近三年來(lái)，社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及智慧科技服務(wù)毛利潤(rùn)均大幅增長(zhǎng)，高成長(zhǎng)性和高價(jià)值優(yōu)勢(shì)明顯。第三方外拓項(xiàng)目的面積占比去年首次超過(guò)關(guān)聯(lián)方，這樣的第三方增長(zhǎng)力在物企中算是比較靠前。

　　外拓項(xiàng)目的持續(xù)增加，使金科服務(wù)的項(xiàng)目組合更加多元化，將推動(dòng)公司收益及溢利的持續(xù)增加，更有助于企業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展。

　　科技賦能或成為行業(yè)引領(lǐng)者

　　今年，社區(qū)在抗擊新冠疫情這一環(huán)節(jié)發(fā)揮了重要作用，而智能化社區(qū)的服務(wù)需求也在加速升級(jí)。在社區(qū)智慧服務(wù)建設(shè)方面，金科服務(wù)是一個(gè)很好的觀察樣本：起步早，技術(shù)手段多元，智慧服務(wù)體系完善，能夠解決社區(qū)服務(wù)痛難點(diǎn)。

　　通常情況，社區(qū)智慧服務(wù)更多的是軟件+硬件，社區(qū)+平臺(tái)的做法，金科服務(wù)則是以數(shù)據(jù)+應(yīng)用、AI+服務(wù)來(lái)進(jìn)行思考的，并不斷進(jìn)行產(chǎn)品升級(jí)。

　　2016年，金科服務(wù)打造了國(guó)內(nèi)首個(gè)全業(yè)態(tài)、全實(shí)時(shí)的數(shù)據(jù)中心——天啟大數(shù)據(jù)中心，至今已經(jīng)進(jìn)行了3次迭代。在天啟大數(shù)據(jù)中心之下，金科服務(wù)開展了大社區(qū)平臺(tái)、大管家平臺(tái)、大運(yùn)營(yíng)平臺(tái)三大智能應(yīng)用平臺(tái)建設(shè)，全面接入了智慧服務(wù)能力。

　　金科服務(wù)此次募股上市，可通過(guò)資本加持獲得更多的物業(yè)管理面積、增強(qiáng)科技服務(wù)能力、改善經(jīng)營(yíng)能力、提升盈利水平。而物業(yè)服務(wù)作為地產(chǎn)銷售過(guò)程中的重要核心競(jìng)爭(zhēng)能力之一，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)可以為地產(chǎn)銷售提供更多產(chǎn)品和品牌溢價(jià)，形成良性的反向賦能作用。

　　11月17日，即是金科服務(wù)登陸H股首日，當(dāng)日股票表現(xiàn)如何，讓我們一起期待吧！

來(lái) 源：和訊  

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