2023年，西安零售物業(yè)市場(chǎng)持續(xù)回暖，多個(gè)運(yùn)營(yíng)商通過(guò)輕重資產(chǎn)方式積極加碼布局，零售形態(tài)推陳出新。全年共迎來(lái)7個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，新增供應(yīng)約49.7萬(wàn)平方米，其核心、次級(jí)商圈分別占比6%、94%。分區(qū)域看，核心板塊迎來(lái)一個(gè)調(diào)改購(gòu)物中心正式開(kāi)業(yè)入市，為小寨及南二環(huán)片區(qū)增加零售多樣性。城西、城北、高新片區(qū)分別入市一個(gè)優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目，增加片區(qū)商業(yè)活力。此外，近郊商圈迎來(lái)三個(gè)項(xiàng)目入市，進(jìn)一步滿(mǎn)足近郊區(qū)域消費(fèi)人群需求的同時(shí)激發(fā)片區(qū)消費(fèi)活力。2023年全年，得益于西安政府通過(guò)舉辦促銷(xiāo)費(fèi)活動(dòng)、推出消費(fèi)補(bǔ)貼等措施提振消費(fèi)信心，加速消費(fèi)市場(chǎng)復(fù)蘇，零售市場(chǎng)表現(xiàn)有所回暖。全年空置率同比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)至10.5%。同時(shí)，年內(nèi)錄得核心片區(qū)一個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目退市。全市租金仍處下行通道，同比下降3.0個(gè)百分點(diǎn)至每月每平方米252.0元。
需求方面，2023年餐飲業(yè)態(tài)回暖顯著，新增需求占比31.0%，較去年同期增加2.7個(gè)百分點(diǎn)，仍為主要需求來(lái)源。本地餐飲連鎖品牌積極擴(kuò)店推動(dòng)餐飲類(lèi)業(yè)態(tài)占比主導(dǎo)市場(chǎng)需求。其中如灶砙、淮陽(yáng)韻、辣呦中國(guó)菜及蘭湘子等品牌均在不同片區(qū)的購(gòu)物中心內(nèi)開(kāi)出多家門(mén)店。同時(shí)，咖啡茶飲品類(lèi)新意不斷，除了M Stand、Manner、瑞幸咖啡、庫(kù)迪咖啡等咖啡品牌持續(xù)擴(kuò)張外，國(guó)潮元素迎合本土消費(fèi)者偏好，包括霸王茶姬、茉莉奶白、茶話(huà)弄在內(nèi)的中式茶飲品牌需求亮眼；新式檸檬茶以及酸奶等特色品類(lèi)表現(xiàn)突出，諸如茉酸奶、檸季手打檸檬茶以及林里手打檸檬茶等品牌多區(qū)位積極布局。潮流運(yùn)動(dòng)品牌助力時(shí)尚類(lèi)業(yè)態(tài)穩(wěn)居次席，占比27.9%。年內(nèi)，Bipolar、Boneless、PSO brand等國(guó)潮品牌在西安開(kāi)出首店。戶(hù)外運(yùn)動(dòng)品牌HOKA、lululemon、on昂跑、BROMPTON等持續(xù)加碼西安市場(chǎng)。體驗(yàn)業(yè)態(tài)方面，“情緒消費(fèi)”升溫推動(dòng)“解壓松弛”類(lèi)新業(yè)態(tài)需求增加。如射箭、Live house、KTV、室內(nèi)沖浪等釋放壓力、彰顯生活態(tài)度類(lèi)品類(lèi)于年內(nèi)積極拓店。
存量物業(yè)開(kāi)啟大規(guī)模迭代調(diào)整，“騰籠換鳥(niǎo)”拉開(kāi)核心商圈煥新序曲。年內(nèi)，多個(gè)購(gòu)物中心、百貨項(xiàng)目開(kāi)啟新一輪大規(guī)模的調(diào)改，通過(guò)重新定位、外立面及內(nèi)部改造、業(yè)態(tài)調(diào)整等方式進(jìn)行局部或全盤(pán)改造。如龍湖星悅薈曲江店通過(guò)對(duì)外立面、內(nèi)部裝修及入駐品牌等方面的調(diào)整改造成為龍湖全國(guó)首個(gè)星悅薈升級(jí)為天街的商業(yè)項(xiàng)目。同時(shí)，核心商圈迎來(lái)多個(gè)項(xiàng)目的集中改造。隨著城市的擴(kuò)容從量變到質(zhì)變，西安零售市場(chǎng)逐漸形成以大型區(qū)域購(gòu)物中心為核心的多中心格局，疊加原有的核心商圈居住人口下降帶來(lái)消費(fèi)嚴(yán)重下滑，近年來(lái)作為核心商圈的鐘樓片區(qū)錄的數(shù)十家零售項(xiàng)目退市，遺留大量待改造存量物業(yè)。本年度，在城市更新進(jìn)程加速的推動(dòng)下，鐘樓商圈開(kāi)啟大規(guī)模存量改造：原西大街銀泰百貨在銀泰百貨退出后推出古風(fēng)街區(qū)長(zhǎng)安霓裳里，依托鐘樓商圈文旅資源通過(guò)打造室內(nèi)文旅景觀(guān)，引入歌舞演繹、特色小吃、漢服、酒店等業(yè)態(tài)打造沉浸式文旅體驗(yàn)；中大國(guó)際南大街店則將項(xiàng)目自身重新定義為“以生活休閑為主導(dǎo)的感官體驗(yàn)型商業(yè)”。通過(guò)豐富業(yè)態(tài)多樣性并對(duì)外街車(chē)道兩邊外立面、穹頂進(jìn)行改造，以豐富游客及既有消費(fèi)客群的購(gòu)物體驗(yàn)。與此同時(shí)，解放路板塊中悅薈廣場(chǎng)、蘇寧易購(gòu)廣場(chǎng)及民生百貨則將通過(guò)“商改辦”模式盤(pán)活閑置存量。未來(lái)核心商圈在城市更新進(jìn)程中，以其自身文化基底、成本價(jià)格優(yōu)勢(shì)及交通地位的加持，將置換更多商務(wù)、零售的多元業(yè)態(tài)共生體，繼而共同帶動(dòng)市中心商務(wù)活躍度的提升。
2024年西安將迎來(lái)近45萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，有望進(jìn)一步完善包括高新、曲江等非核心板塊商業(yè)布局。同時(shí)，隨著如西安萬(wàn)象城及宜家薈聚等重量級(jí)項(xiàng)目的入市及老舊項(xiàng)目完成調(diào)改，西安零售市場(chǎng)將再次迎來(lái)快速發(fā)展、整合調(diào)整期。此外，隨著品牌商對(duì)西安零售市場(chǎng)關(guān)注度的持續(xù)增加，或?qū)⒂懈嗍走M(jìn)品牌隨新增項(xiàng)目落地。
來(lái) 源： CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
