在遞交招股書差不多滿3個月后，合景泰富拆分物業(yè)管理板塊——合景悠活集團(tuán)控股有限公司終于有了新的進(jìn)展。

　　9月22日晚，合景發(fā)布公告，稱計(jì)劃透過有條件分派及全球發(fā)售，包括香港公開發(fā)售及國際發(fā)售（包括優(yōu)先發(fā)售），實(shí)現(xiàn)建議分拆。該公司表示，厘定有條件分派及保證配額的記錄日期將為2020年10月9日（星期五）。

　　看起來，合景的分拆計(jì)劃終于邁出了實(shí)質(zhì)性的一步。

　　悠活里的商管數(shù)據(jù)

　　雖然是以物業(yè)公司的名義準(zhǔn)備上市，但合景悠活其實(shí)和此前已經(jīng)成功登陸港交所的大部分物業(yè)公司都不太一樣。

　　據(jù)此前公布的招股書顯示，合景悠活的主要業(yè)務(wù)是為住宅物業(yè)及商業(yè)物業(yè)提供綜合物業(yè)管理服務(wù)。

　　具體而言，合景悠活的住宅物業(yè)管理服務(wù)板塊包括預(yù)售管理服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)；及社區(qū)增值服務(wù)。而合景悠活的商業(yè)物業(yè)管理營運(yùn)服務(wù)板塊包括預(yù)售管理服務(wù)、商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)營運(yùn)服務(wù)及其他增值服務(wù)，主要包括公共空間增值服務(wù)。

　　按此理解，合景泰富的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)之后，就將交由悠活來進(jìn)行招租、銷售、運(yùn)營和管理。

　　但和住宅項(xiàng)目相比，悠活在商業(yè)地產(chǎn)方面規(guī)模要小了很多。

　　據(jù)招股書顯示，截至2019年12月31日，合景悠活管理106個住宅物業(yè)，在管總建筑面積為1830萬平方米。這些住宅物業(yè)位于中國37個城市或自治縣。截至同日，合景悠活訂約管理158個住宅物業(yè)，總合約建筑面積為2940萬平方米。

　　截至2019年12月31日，合景悠活管理30個商業(yè)物業(yè)，在管總建筑面積為330萬平方米。這些物業(yè)位于中國八個城市或自治縣。截至同日，合景悠活訂約管理33個商業(yè)物業(yè)，總合約建筑面 積為450萬平方米。

　　悠活的收入結(jié)構(gòu)也大致遵循著這一比例，2019年悠活的收入為11.25億元，其中住宅和商業(yè)的占比為7：3。

　　事實(shí)上，在招股書發(fā)布后，已經(jīng)有不少分析人士認(rèn)為悠活的業(yè)務(wù)太集中在母公司合景泰富的自有項(xiàng)目上了，而來自第三方貢獻(xiàn)的收入太少。

　　合景方面似乎也看到了這個問題，因此也進(jìn)行了一些收并購，但從此前的案例來看，其收并購的重點(diǎn)還是集中在住宅方面。

　　一組數(shù)據(jù)可以說明問題：在悠活的招股書里顯示，其向第三方物業(yè)發(fā)展商發(fā)展的住宅物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的收入貢獻(xiàn)由2017年的零增至2019年的11.0%，而向第三方物業(yè)發(fā)展商發(fā)展的商業(yè)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的收入貢獻(xiàn)由2017年的零增至2019年的4.1%。

　　不過，以物業(yè)+商業(yè)模式準(zhǔn)備登錄港交所的現(xiàn)在也不止合景悠活一家，已上市的寶龍和公布了招股書的華潤也采取了相似的平臺分拆上市。

　　合景商業(yè)地產(chǎn)慢行

　　合景泰富的商業(yè)地產(chǎn)之路正式對外公布于2014年。

　　當(dāng)年4月，合景泰富在上海發(fā)布其商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略，其稱，將正式邁入個性化商業(yè)地產(chǎn)時代，公司旗下北京·摩方、蘇州·合景匯、成都·合景匯和上�！ぜ巫u(yù)國際廣場這4個項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在明年、后年推出。

　　但從后來的情況看到，合景泰富手上的這幾個商業(yè)項(xiàng)目，并沒有如當(dāng)初預(yù)期的在2015和2016年推出，反而在這兩年中，合景泰富商業(yè)項(xiàng)目方面幾乎悄無聲息，并無太多動態(tài)。

　　直到2017年，其北京上海的商業(yè)項(xiàng)目才再次傳來要開業(yè)的消息，同時，除了北京·摩方，有三大項(xiàng)目已于2015年更名換姓，現(xiàn)在它們是上海·悠方、蘇州·悠方和成都·悠方。

　　悠方與摩方的品牌概念來源于合景泰富對生活態(tài)度的詮釋與追求，“悠方”系列定位側(cè)重于打造時尚生活的購物體驗(yàn)，而“摩方”則代表“小而精”的摩登潮流消費(fèi)體驗(yàn)。

　　彼時，針對公司在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度較慢的原因，主席及執(zhí)行董事孔健岷曾解釋稱，因?yàn)槌钟谐鲎馕飿I(yè)需要投入大量資金，對現(xiàn)金流影響較大，所以不追求快速發(fā)展。

　　而需要積淀商業(yè)地產(chǎn)基因的合景泰富，在啟動全國商業(yè)戰(zhàn)略后的兩年間，最大的階段性成果就是商業(yè)團(tuán)隊(duì)的組建。在2015年全年業(yè)績公告中，合景泰富表示，通過近兩年的商業(yè)模式研究和摸索，逐步組建一支高素質(zhì)的商業(yè)團(tuán)隊(duì)。

　　事實(shí)上，在很長一段時間內(nèi)，合景泰富的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度和其財(cái)務(wù)現(xiàn)金狀況呈現(xiàn)相互制約的局面。

　　一方面，和新鴻基等港資企業(yè)關(guān)系不錯的合景泰富非常了解商業(yè)地產(chǎn)這個現(xiàn)金牛對企業(yè)的益處，有意加大持有型物業(yè)的規(guī)模，除了購物中心，其對寫字樓、酒店也加快發(fā)展規(guī)模。

　　但這就意味著，需要大量的資金沉淀在這些商業(yè)項(xiàng)目中，短期內(nèi)可能無法套現(xiàn)。加上當(dāng)時正遇上電商對零售商業(yè)的沖擊，商業(yè)地產(chǎn)的租金、空置率等水平都受到嚴(yán)重影響。

　　另一方面，以2015年合景泰富的年報(bào)為例，其銷售金額不僅未完成年初制定的目標(biāo)，更重要的是，營業(yè)收入，核心毛利等關(guān)鍵財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也都出現(xiàn)同比下降的情況。

　　2015年，合景泰富期內(nèi)收入約為83.39億元，較2014年財(cái)政年度減少20.3%，毛利為人民幣30.1億元，同比降幅為19%。

　　于是，在一段時間內(nèi)，合景態(tài)度的商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展顯得低調(diào)而緩慢。事實(shí)上，2014年對外公布的北京、廣州、成都等幾個項(xiàng)目，真正開業(yè)的時間都在2018年以后了。

　　2018年4月28日蘇州悠方華美綻放后，成都悠方、廣州悠方、北京摩方等商業(yè)項(xiàng)目也陸續(xù)入市亮相，這或許才是在2019年初舉辦的合景泰富2018全年業(yè)績會上，孔健岷大談商業(yè)地產(chǎn)，并表示進(jìn)入了“收割期”的主要原因。

　　但合景在商業(yè)地產(chǎn)方面的開業(yè)速度依然稱不上“快”。在今年年初的業(yè)績會上，合景泰富透露，一線城市開業(yè)商場5個，運(yùn)營寫字樓5個，二線城市已開業(yè)商場3個，運(yùn)營寫字樓3個。

　　僅以商場來看，8個開業(yè)項(xiàng)目的數(shù)量在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域或許僅稱得上“入門級別”。

　　截至2019年底，國內(nèi)已有開業(yè)購物中心較多的開發(fā)商有，華潤61個，凱德48個，龍湖35個，新城63個，寶龍51個。

　　來 源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

　　編 輯：chenhong