2020年4月30日，證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)工作，標(biāo)志著國(guó)內(nèi)公募REITs正式開(kāi)閘。

　　REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產(chǎn)信托投資基金）是不動(dòng)產(chǎn)證券化的重要手段，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集公眾投資者資金的信托基金，并由專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，其主要收益來(lái)源為租金收入及物業(yè)升值。

　　此次試點(diǎn)范圍并未直接涉及商業(yè)地產(chǎn)，因此有不少業(yè)內(nèi)人士呼吁將試點(diǎn)擴(kuò)大至商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)、最終資本化退出的產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)，以幫助商業(yè)地產(chǎn)走出困境重重的“后疫情時(shí)代”。

　　然而，REITs并不是解決商業(yè)地產(chǎn)退出的“萬(wàn)能鑰匙”。以公募基建REITs試點(diǎn)為標(biāo)尺，哪類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能夠符合REITs的發(fā)行要求？

　　證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布的《試點(diǎn)工作通知》提出，只有產(chǎn)權(quán)清晰、投資回報(bào)良好和具備持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力的項(xiàng)目，才符合此次公募基建REITs試點(diǎn)的基本要求。

　　而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，REITs投資邏輯成立需要兩大前提條件，即具有長(zhǎng)期持有價(jià)值的優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)，以及良好的投資回報(bào)預(yù)期。

　　開(kāi)發(fā)商想要借助REITs盤(pán)活存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資本化退出的產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)，主要從以下三個(gè)方面入手：

　　合理利用財(cái)務(wù)杠桿 構(gòu)建靈活穩(wěn)健的資本運(yùn)作機(jī)制

　　項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)和收購(gòu)需要占用大量資金，西蒙集團(tuán)采用高財(cái)務(wù)杠桿實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，而凱德集團(tuán)采取了“REPE+REITs”雙基金模式，有效解決了項(xiàng)目不同成長(zhǎng)階段的資金問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商應(yīng)結(jié)合自身企業(yè)戰(zhàn)略和投資收益水平制定靈活穩(wěn)健的杠桿策略，有效控制取地和收購(gòu)成本，以確保商業(yè)模式的可持續(xù)發(fā)展。

　　持續(xù)優(yōu)化存量運(yùn)營(yíng)效率 提升租金回報(bào)水平

　　提升租金回報(bào)率的核心是構(gòu)建資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)增值能力，主要可從客群效率、業(yè)態(tài)效率和空間效率三方面入手，通過(guò)市場(chǎng)定位調(diào)整、業(yè)態(tài)組合優(yōu)化、增加可租賃面積、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)創(chuàng)新和營(yíng)運(yùn)成本管控等手段，持續(xù)優(yōu)化項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率，提升投資回報(bào)水平。

　　通過(guò)數(shù)字化等創(chuàng)新手段為項(xiàng)目釋放新動(dòng)能

　　對(duì)于運(yùn)營(yíng)成熟的項(xiàng)目而言，通過(guò)品牌迭代等傳統(tǒng)手段提升運(yùn)營(yíng)效率的操作空間非常有限，開(kāi)發(fā)商可考慮通過(guò)數(shù)字化等創(chuàng)新手段，系統(tǒng)性地優(yōu)化成本、運(yùn)營(yíng)效率和客戶(hù)體驗(yàn)等核心問(wèn)題，以數(shù)字化驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目效率提升，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目超額收益。

　　在中美貿(mào)易沖突和新冠疫情等諸多挑戰(zhàn)的宏觀背景下，推行以基礎(chǔ)建設(shè)領(lǐng)域?yàn)樵圏c(diǎn)的公募REITs已成為本輪逆周期調(diào)節(jié)的重要抓手。雖然此次公募REITs試點(diǎn)并未直接涉及商業(yè)地產(chǎn)，但倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和數(shù)據(jù)中心（IDC）其實(shí)均屬于商業(yè)地產(chǎn)的廣義范疇，對(duì)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)放開(kāi)REITs具有積極的信號(hào)意義。

　　對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，REITs并不是解決項(xiàng)目退出的“萬(wàn)能鑰匙”，而是對(duì)其資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)增值能力提出了更高的要求。開(kāi)發(fā)商應(yīng)通過(guò)數(shù)字化等創(chuàng)新手段持續(xù)提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率，打造更多具有長(zhǎng)期持有價(jià)值的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，才能真正吸引市場(chǎng)投資者的目光。

　　來(lái)源：RET睿意德

編輯：wangdc