7月9日，世邦魏理仕發(fā)布《2020年二季度北京房地產(chǎn)市場回顧及展望》。該報告數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年北京寫字樓市場新增供應量僅為12萬平方米，市場持續(xù)出現(xiàn)金融、專業(yè)服務及消費服務等企業(yè)退租或縮面積，在持續(xù)嚴控疫的情影響下，北京寫字樓市場整體空置率上升至15.5%，為2010年第三季度以來最高值。

　　寫字樓上半年新增供應量僅12萬平方米

　　受疫情防控影響， 北京寫字樓市場部分新項目延期入市，上半年新增供應量僅為12萬平方米。隨著租賃活躍度的回升，前期受抑制的需求本季度逐步放量，但市場持續(xù)出現(xiàn)金融、專業(yè)服務及消費服務等企業(yè)退租或縮面積，以及企業(yè)整合到自用樓宇或總部的現(xiàn)象。持續(xù)嚴控疫情影響下騰退面積消化遇阻，導致本季度全市凈吸納量連續(xù)第二個季度錄得負值為-38700平方米，整體空置率上升至十年來最高值。整體需求除以續(xù)租為主外，搬遷需求特別是同區(qū)或鄰近區(qū)域間的升級需求尤為凸顯；分行業(yè)看，科技行業(yè)較為活躍，特別是線上教育和游戲類企業(yè)呈現(xiàn)積極擴租態(tài)勢；此外，醫(yī)藥企業(yè)升級搬遷和擴租需求亦較為顯著。在可租面積增加，業(yè)主短期難以去化空置面積的壓力下，租金報價加速下跌至每月每平方米420.5元，同樣本比環(huán)比下降1.2%。下半年，708,000平方米的新增供應將集中放量，空置率或將進一步攀升，租金仍將在下行通道。

　　世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務/辦公樓/租戶部主管張冀蘇表示：“疫情反復的不確定性以及今年的經(jīng)營成本壓力仍在抑制市場新租需求，使得當前租戶和業(yè)主雙方均以續(xù)租談判為重心。但隨著疫情逐步得到控制，優(yōu)質樓宇租金高位回落將釋放潛在需求和強化租戶升級搬遷的信心。與此同時，市場各參與方如可群策群力，解決集中大面積的、可拎包入駐的辦公供應缺口，滿足部分大型企業(yè)快速擴張和整合的需求，市場由危轉機將指日可待�！�

　　商家復商復市遇挑戰(zhàn) 業(yè)主或與品牌方創(chuàng)新合作

　　2020年第二季度，北京沒有新增零售物業(yè)項目。五棵松卓展購物中心停業(yè)改造，連續(xù)第二個季度錄得項目關停。商家復商復市，政府推行了發(fā)放消費券等促消費舉措，客流逐漸恢復。但疫情的反復，對京南地區(qū)商業(yè)客流再次造成沖擊。本季度租賃市場不活躍，新開業(yè)門店較少。其中，零售業(yè)態(tài)占多，以國內(nèi)美妝集合店、知名運動品牌、新能源汽車、3C產(chǎn)品為主，餐飲業(yè)、服務業(yè)開店態(tài)度謹慎。數(shù)個國際品牌首次進入北京市場，如：太古里的United Tokyo、Public Tokyo，世貿(mào)天階的Tim Hortons，國貿(mào)商場的Peet’s Coffee。受疫情影響，空置率普遍升高，整體環(huán)比上升1.3個百分點至8.6%。餐飲和快時尚品牌關店較多，預計未來娛樂、兒童業(yè)態(tài)關店現(xiàn)象將進一步顯現(xiàn)。在空置上升的壓力下，購物中心首層平均租金同樣本比環(huán)比下降1.6%，報每天每平方米36.9元，未來仍有進一步下降可能。下半年，將有3個項目計劃入市，總體量約22萬平方米。

　　世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務/商業(yè)部董事趙志瑋表示：“北京持續(xù)的嚴控防疫措施，在短期內(nèi)不可避免會對實體商業(yè)客流和經(jīng)營恢復進程造成一定影響。業(yè)主方去化空置面積壓力加大，品牌方拓展意愿普遍減弱，但也為新品牌進駐北京市場提供了機會。針對特殊時期，業(yè)主除了為租戶提供短期租賃成本的過渡性方案，還可在租金模式、聯(lián)合推廣和數(shù)據(jù)分享等方面大膽嘗新，發(fā)展和品牌之間‘利益共享，風險共擔’的新型合作關系�！�

　　冷鏈類租戶成新興驅動力

　　值得關注的是，2020年上半年倉儲物流市場新增供應量為8萬平方米。整體空置率環(huán)比回落0.4個百分點至5.6%。其中順義空港、平谷錄得來自第三方物流和醫(yī)藥類企業(yè)共計約74000平方米的新租、擴租交易，租戶新增需求較為積極；而另一方面，亦莊、大興京南、房山分別錄得負吸納，其中亦莊可見來自快遞快運公司退租，而大興京南分別錄得來自京東、小米的退租，需求轉移至其自建庫。整體租金報每月每平方米49.9元，同樣本比環(huán)比持平。市場上錄得租金上漲的交易，如醫(yī)藥類租戶；但另一方面，部分業(yè)主對季末退租面積增加表現(xiàn)出緊張情緒，略微下調(diào)租金以爭取潛在客戶的關注，導致2017年以來租金首次錄得無增幅。今年下半年，預計有66000平方米的新增面積交付，加之今年二季度新釋放出來的面積，租戶選擇更多，刺激租賃交易更為活躍。預計空置率小幅拉升，租金仍有進一步上漲的空間。

　　世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務/產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管李虹表示：“疫情暴發(fā)以來，北京倉儲物流市場表現(xiàn)出較強的韌性，本季度醫(yī)藥類和食品生鮮類的需求十分踴躍，冷鏈類租戶成為北京物流市場的新興驅動力�？勺饷娣e的釋放有助緩解長久以來的供需矛盾，同時提升市場的活躍度。由于冷鏈類等新興租戶類型對倉儲物業(yè)的硬件要求較高，業(yè)主應積極改造或提升自身物業(yè)條件，以適應未來需求的持續(xù)升級�！�

　　來源：世邦魏理仕

編輯：wangdc