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深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率一季度創(chuàng)下24.6%的新高
http://m.xcysalbb.cn房訊網(wǎng)2020-4-22 13:07:50
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[提要]深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率一季度創(chuàng)下24.6%的新高、外貿(mào)企業(yè)經(jīng)營(yíng)額受疫情影響下降……但深圳二手房?jī)r(jià)漲幅卻時(shí)隔兩年再次回到第一。

  深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率一季度創(chuàng)下24.6%的新高、外貿(mào)企業(yè)經(jīng)營(yíng)額受疫情影響下降……但深圳二手房?jī)r(jià)漲幅卻時(shí)隔兩年再次回到第一。蜂擁上車(chē)、高昂喝茶費(fèi)、樓盤(pán)秒光、價(jià)格跳漲等現(xiàn)象,重新回歸深圳的地產(chǎn)江湖。

  火熱樓市背后是一場(chǎng)金融加杠桿的游戲,而這跟新冠疫情密切相關(guān)。因?yàn)橐咔,不少“走在廠(chǎng)子破產(chǎn)邊緣”的中小企業(yè)主和個(gè)體工商戶(hù)轉(zhuǎn)投樓市,大部分銀行放寬抵押貸、經(jīng)營(yíng)貸等貸款項(xiàng)目,部分購(gòu)房者借此也找到了新的加杠桿機(jī)會(huì),樓市虛火已現(xiàn)。

  多位深圳銀行人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者,3月以來(lái)所經(jīng)手的經(jīng)營(yíng)貸規(guī)模有明顯增多。這種資金流向偏離監(jiān)管意志,不利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的行為已經(jīng)引起了主管部門(mén)的重視。

  中國(guó)人民銀行深圳市中心支行已于4月20日向深圳市各商業(yè)銀行下發(fā)通知,緊急自查房抵經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。該通知要求自查今年以來(lái)新發(fā)放的房抵經(jīng)營(yíng)貸(含借款人為企業(yè)或個(gè)人),包括貸前、貸中、貸后等情況。

  中國(guó)人民銀行深圳市中心支行一內(nèi)部人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者,20日下午召開(kāi)的行長(zhǎng)會(huì)議上明確要求小微貸款及經(jīng)營(yíng)貸款資金不得入樓市,需加強(qiáng)管理。第一財(cái)經(jīng)記者也了解到,以建設(shè)銀行(601939,股吧)在深圳的部分網(wǎng)點(diǎn)目前已經(jīng)暫停辦理新的經(jīng)營(yíng)貸業(yè)務(wù)。這除了《辦法》的截止期限4月30日前難以消化完存量貸款業(yè)務(wù)外,還與自查接下來(lái)將成為各行的重點(diǎn)工作有關(guān)系。

  深圳當(dāng)?shù)囟辔汇y行人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者,自4月21日起,所有過(guò)戶(hù)不滿(mǎn)半年的物業(yè)抵押做經(jīng)營(yíng)貸的,全部不得審批,審批了的不得放款。同時(shí),1月25日后審批的過(guò)戶(hù)不滿(mǎn)半年的房產(chǎn)做的抵押經(jīng)營(yíng)貸,全部責(zé)令各放款行收回。正式的通知文件近幾日會(huì)下發(fā)。

  經(jīng)營(yíng)貸助推深圳樓市上漲

  自2月春節(jié)假期結(jié)束,林升(化名)就在旁人的建議下,把自己價(jià)值500萬(wàn)的深圳南山區(qū)的房子抵押給了深圳當(dāng)?shù)匾患疑虡I(yè)銀行,貸出了600萬(wàn)。在朋友的建議下,他把錢(qián)用于在深圳寶安區(qū)買(mǎi)了套房,廠(chǎng)子直接不管了。

  這是一家經(jīng)營(yíng)近十年擁有幾十號(hào)員工的電子廠(chǎng),靠接美國(guó)訂單來(lái)謀得生存。遇到疫情,訂單減少,員工工資都快發(fā)不下去了。

  跟林升一樣對(duì)開(kāi)廠(chǎng)子興趣不濃,轉(zhuǎn)投深圳樓市的不在少數(shù)。除了深圳樓市堅(jiān)挺抗跌、投資屬性強(qiáng)等因素外,一則旨在緩解中小微企業(yè)和個(gè)體工商戶(hù)資金難的政策文件令他嗅到了金錢(qián)的味道。

  2月29日,深圳市中小企業(yè)服務(wù)局公布《深圳市應(yīng)對(duì)新型疫情中小微企業(yè)貸款貼息項(xiàng)目實(shí)施辦法》(下稱(chēng)《辦法》)。

  該《辦法》有對(duì)中小企業(yè)所獲貸款進(jìn)行總量、貼息期限的限制。它指出,所需資金由市級(jí)產(chǎn)業(yè)專(zhuān)項(xiàng)資金劃撥,按照實(shí)際支付利息的50%給予總額(同一支持對(duì)象在不同銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)獲得的貼息累計(jì)計(jì)算)最高100萬(wàn)元的補(bǔ)貼、貼息期限不超過(guò)6個(gè)月。

  深圳多家商業(yè)銀行人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者,深圳下屬的各個(gè)區(qū)在《辦法》的基礎(chǔ)上,還在做進(jìn)一步的貸款貼息支持。

  類(lèi)似于林升這樣有一套紅本在手的房子以及一家注冊(cè)公司的深圳人,就可以嘗試申請(qǐng)貸款貼息。

  除了操作起來(lái)難度不高以外,客戶(hù)還可以獲得市、區(qū)兩次利息補(bǔ)貼。

  比如林升如果貸款1000萬(wàn),按照年化利息4.75%來(lái)算,林升需要支付利息47.5萬(wàn)元。但是按照市政府的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn),他可以獲得47.4/2×50%=11.875萬(wàn)元的利息補(bǔ)貼;若是按照南山區(qū)政府的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn),還可以獲得47.4/2×70%=16.625萬(wàn)元的利息補(bǔ)貼。實(shí)際林升僅為1000萬(wàn)貸款支付了19萬(wàn)利息。折算后,相當(dāng)于該筆1000萬(wàn)貸款的利率僅1.9%。不得不說(shuō),這為貸款者節(jié)省了一筆相當(dāng)可觀(guān)的利息支出。

  多家銀行表示,申請(qǐng)者名下必須擁有一個(gè)持股20%以上、經(jīng)營(yíng)滿(mǎn)兩年的公司。剛注冊(cè)的公司也存在申請(qǐng)的可能,但貸款額度相對(duì)降低。若是客戶(hù)沒(méi)有注冊(cè)公司但有貸款需求,可以通過(guò)一些專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)幫客戶(hù)注冊(cè)公司的中介機(jī)構(gòu),僅需花費(fèi)幾千元便可實(shí)現(xiàn)注冊(cè)殼公司。同時(shí),申請(qǐng)者備齊公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房屋資產(chǎn)證明、銀行流水記錄、納稅記錄、信用卡是否預(yù)支、貸款記錄等資料即可。

  第一財(cái)經(jīng)記者也了解到,各家銀行此前為了配合《辦法》均將貸款利率有適度下調(diào),且均低于大多數(shù)城市的房貸利率。此外,類(lèi)似于中信銀行(601998,股吧)等股份制商業(yè)銀行深圳分行給出了比四大國(guó)有商業(yè)銀行更低更靈活的貸款利率。

  “我們深圳分行的年化利息為4.35%~5.25%之間,資質(zhì)越好的企業(yè)利率越低,利率要低于四大行,以更好爭(zhēng)取客戶(hù)!敝行陪y行深圳分行一陳姓人士向第一財(cái)經(jīng)記者表示。

  盡管,中小微企業(yè)及個(gè)體工商戶(hù)銀行用于經(jīng)營(yíng)的貸款資金被明令禁止流入樓市,且一旦貸款用途與申請(qǐng)時(shí)描述不一致,銀行會(huì)限期收回貸款。但多家銀行表示,監(jiān)管層未明令嚴(yán)控,銀行并不會(huì)去認(rèn)真追蹤每筆資金的去向。

  更好迎合客戶(hù)需求的背后是越來(lái)越多的貸款者涌入,不少銀行因?yàn)閼?yīng)付不過(guò)來(lái)快速增加的新客戶(hù),甚至?xí)和=有聠巫印?/P>

  “我現(xiàn)在手頭還積壓著3月底交了貸款材料,開(kāi)了建行賬戶(hù)的客戶(hù),忙不過(guò)來(lái),沒(méi)空接新單子!苯ㄔO(shè)銀行深圳分行的柳姓客戶(hù)經(jīng)理直接不耐煩地拒絕了新的貸款要求。

  由于該《辦法》僅對(duì)從2020年2月1日至4月30日期間獲得深圳市轄內(nèi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的新增貸款(展期視同新增),給予貼息支持。

  客戶(hù)從申請(qǐng)貸款到最終完成貸款時(shí)間周期多為十天到半個(gè)月,目前不少銀行因?yàn)榫嚯x政策截止期限僅十天已暫停接新客戶(hù)貸款。

  “現(xiàn)在接了新單子也辦不完,手頭積壓的貸款客戶(hù)能趕在4月30日之前辦完就已經(jīng)很理想了!惫ど蹄y行深圳分行一黃姓人士無(wú)奈地感慨道,最近一個(gè)月突然涌來(lái)的貸款客戶(hù)令他精力疲憊。

  樓市虛火已引起重視

  類(lèi)似于林升這樣不再花心思在工廠(chǎng)經(jīng)營(yíng)事宜上,而是選擇買(mǎi)樓的客戶(hù)近一個(gè)月多起來(lái)了。中介王曉的熱情也被迅速點(diǎn)燃。

  湖南人王曉在深圳做房屋中介近十年。今年突然而至的疫情一度令他懷疑自己能否保住飯碗。“我整個(gè)2月、3月沒(méi)開(kāi)一單,4月簡(jiǎn)直要忙飛起來(lái)了。”他在深圳羅湖區(qū)的一個(gè)房屋中介門(mén)店最近每天都是從早忙到晚。

  4月16日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布3月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況,深圳二手房?jī)r(jià)漲幅時(shí)隔兩年再次回到第一。

  從3月初千萬(wàn)豪宅、公寓產(chǎn)品“秒光”到如今的“喝茶費(fèi)”重出江湖,深圳樓市已有趨熱勢(shì)頭。樂(lè)有家研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示,深圳二手住宅一季度成交量同比上漲65%。尤其是地理位置優(yōu)越、有優(yōu)質(zhì)學(xué)位房資源、受政策規(guī)劃利好驅(qū)動(dòng)的部分區(qū)域二手房漲幅明顯。

  市場(chǎng)人士分析稱(chēng),這或許與M2在3月重回兩位數(shù)、粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展前景、深圳樓市供求失衡等因素有關(guān)。

  但是這些制約因素不少都是深圳樓市常年存在的掣肘,尤其是今年疫情暴發(fā)以來(lái),深圳的外貿(mào)、出口等均受到直接影響。這種大經(jīng)濟(jì)背景下,深圳寶安、羅湖、福田等部分區(qū)域樓市價(jià)格仍創(chuàng)新高。

  “寶安中心區(qū)每平方米十萬(wàn)元以下的房子基本沒(méi)有!睂毎仓行牡姆课葜薪閺堷Q表示,臨近寶安中心的翻身片區(qū)每平方米差價(jià)在三四萬(wàn)元。

  部分區(qū)域泡沫明顯,樓市有虛火幾乎是受訪(fǎng)者共同的看法。

  上述工商銀行深圳分行一黃姓人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者,他3月中旬以來(lái)所經(jīng)手的企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款業(yè)務(wù)量增加了大約60%。“貸款發(fā)放之后,客戶(hù)是拿去炒股、買(mǎi)房還是經(jīng)營(yíng)實(shí)業(yè),其實(shí)并不是非常清楚。但是深圳樓市最近的確是虛火旺了,這是比實(shí)業(yè)、股市更誘人的資產(chǎn)配置選項(xiàng)!彼毖,不少客戶(hù)都有跟他提及樓市的投資潛力。

  對(duì)于深圳樓市偏熱狀況,深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)此前也指出近期深圳二手房放盤(pán)量、成交量均有增加,個(gè)別新房項(xiàng)目旺銷(xiāo),于是部分自媒體以及部分中介從業(yè)人員,刻意夸大宣傳或“斷章取義”,營(yíng)造樓市追漲氛圍,極大擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

  4月16日晚間,深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于應(yīng)對(duì)新冠疫情促進(jìn)城市更新等相關(guān)工作的通知》則進(jìn)一步通過(guò)加快商品房的供應(yīng),給當(dāng)前偏熱的樓市降溫。

  針對(duì)市場(chǎng)人士眼中有些虛火的深圳樓市,中國(guó)人民銀行深圳市中心支行已向深圳市各商業(yè)銀行下發(fā)通知,要求緊急自查房抵經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。至于是否能夠令資金流向它該去的地方仍是未知數(shù)。

  來(lái)源:第一財(cái)經(jīng)

編輯;wangdc

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