房訊網(wǎng)訊 全聯(lián)房地產商會寫字樓分會聯(lián)合中國寫字樓研究中心（CORC）近日發(fā)布《2015年上海甲級寫字樓市場年度報告》。全聯(lián)房地產商會寫字樓分會秘書長兼中國寫字樓研究中心（CORC）主任劉凱表示：“截止2015年12月，上海寫字樓市場平均售價36330元/平方米（建筑面積報價），與2014年同比上升6.1%；平均租金322元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2014年同比上升6.3%；平均空置率8.6%，與2014年同比下降6.5%�！�

　　概覽

　　宏觀經濟

　　上海市統(tǒng)計局公布的《2015年上海市國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，全年實現(xiàn)上海市生產總值（GDP）24964.99億元，比上年增長6.9%（見圖1）。其中，第一產業(yè)增加值109.78億元，下降13.2%；第二產業(yè)增加值7940.69億元，增長1.2%；第三產業(yè)增加值16914.52億元，增長10.6%。第三產業(yè)增加值占上海市生產總值的比重為67.8%，比上年提高3.0個百分點。按常住人口計算的上海市人均生產總值為10.31萬元。

　　在上海市生產總值中，公有制經濟增加值12045.56億元，比上年增長7.2%；非公有制經濟增加值12919.43億元，增長6.7%。非公有制經濟增加值占上海市生產總值的比重為51.8%，比上年提高0.1個百分點。

　　全年戰(zhàn)略性新興產業(yè)增加值3746.02億元，比上年增長4.5%。其中，制造業(yè)增加值1673.49億元，下降0.1%；服務業(yè)增加值2072.53億元，增長8.7%（見表1）。戰(zhàn)略性新興產業(yè)增加值占上海市生產總值的比重為15.0%。

　　全年經工商登記新設立各類市場主體29.67萬戶，比上年增長8.0%，其中，內資企業(yè)（不含私營企業(yè)）6009戶，減少6.2%；外商投資企業(yè)8824戶，增長15.7%；私營企業(yè)23.95萬戶，增長13.6%；個體工商戶4.17萬戶，減少14.1%。

　　全年完成全社會固定資產投資總額6352.70億元，比上年增長5.6%。其中，第三產業(yè)投資占全社會固定資產投資總額的比重為84.8%；非國有經濟投資占全社會固定資產投資總額的比重為68.9%（見表3）。

　　《公報》指出，全年完成房地產開發(fā)投資3468.94億元，比上年增長8.2%。其中，住宅投資1813.32億元，增長5.1%；辦公樓投資654.54億元，增長22.4%；商業(yè)營業(yè)用房投資467.67億元，增長2.1%。商品房施工面積15095.33萬平方米，增長2.8%；竣工面積2647.18萬平方米，增長14.4%。商品房銷售面積2431.36萬平方米，增長16.6%，其中住宅銷售面積2009.17萬平方米，增長12.8%。全年商品房銷售額5093.55億元，增長45.5%，其中住宅銷售額4319.93億元，增長47.8%。全年存量房買賣登記面積2647.83萬平方米，增長66.9%。

　　寫字樓市場

　　隨著中國經濟步入中速增長階段，產業(yè)轉型升級與結構調整成為當下經濟發(fā)展與宏觀調控的主基調。增長減速和結構調整同期到來，使得實體經濟增長面臨巨大壓力，而經濟發(fā)展的這種深刻變化在中國房地產市場上準確地折射出來。

　　與住宅市場一樣，2015年上海寫字樓市場同樣可圈可點，租賃市場保持活躍，銷售市場再創(chuàng)新高。一方面隨著未來上海金融中心地位的鞏固，貨幣寬松環(huán)境下，一線城市優(yōu)質資產成為資本避風港吸引更多資本涌入，以此抵御二三線城市的低迷。近幾年上海寫字樓供應一直保持穩(wěn)步增加的趨勢，開發(fā)商投資回報預期高漲是背后直接動因。另一方面，在外資和中資企業(yè)共同帶動的現(xiàn)代服務業(yè)持續(xù)發(fā)展的支撐下，上海寫字樓市場依舊保持需求強勁的勢頭。

　　2015年上海寫字樓市場供應面積為267萬平方米，與2014年同比增加10.3%；而市場整體吸納量為218萬平方米，較于2014年同比增加11.2%，雙雙創(chuàng)出歷史新高。而在"互聯(lián)網(wǎng)+"大潮的影響下，包括聯(lián)合辦公等在內的一些新的辦公模式，開始成為市場的重要補充。

　　此外，2015年年內完成中國（上海）自由貿易試驗區(qū)擴區(qū)，實施范圍擴展至120.72平方公里。其中，上海外高橋保稅區(qū)、陸家嘴金融片區(qū)，張江高科技片區(qū)等板塊成為寫字樓市場"新寵"。全年區(qū)內新增注冊企業(yè)18269戶。其中，內資企業(yè)14943戶，注冊資本9078億元；外商投資企業(yè)3326戶，合同外資396.26億美元。可以預計，上海自由貿易試驗區(qū)擴區(qū)將會吸引更多的跨國公司和國內大型企業(yè)落戶，而企業(yè)選址多元化的趨勢則進一步加快了城市次中心商務區(qū)的崛起。

　　最后，上海寫字樓市場去中心化趨勢已經勢不可擋。近年來，包括世界500強在內的部分企業(yè)從核心商務區(qū)逐步遷至非核心商務區(qū)的趨勢愈加明顯。非核心區(qū)域(如原閘北、虹口、普陀等)的寫字樓需求量增長明顯，首次超過傳統(tǒng)核心區(qū)域，二者比例為55：45。

　　根據(jù)中國寫字樓研究中心（CORC）的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止2015年12月，上海寫字樓市場平均售價36330元/平方米（建筑面積報價），與2014年同比上升6.1%；平均租金322元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2014年同比上升6.3%；平均空置率8.6%，與2014年同比下降6.5%。

　　市場供應

　　全年供應再創(chuàng)新高 未來庫存持續(xù)加大

　　根據(jù)中國寫字樓研究中心（CORC）統(tǒng)計，2015年上海寫字樓的全年供應面積為267萬平方米，與2014年同比增加10.3%。

　　在高供應的刺激下，上海商業(yè)物業(yè)投資熱情得到釋放，寫字樓市場在2015年開始了穩(wěn)步上升的節(jié)奏。市場供應與市場需求，雙雙創(chuàng)出歷史新高，刷新了自2010年以來的市場紀錄。

　　根據(jù)上海市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2015年1-12月，全市完成房地產開發(fā)投資房地產開發(fā)投資3468.94億元，比上年增長8.2%，占全社會固定資產投資的54.6%。其中辦公樓投資654.54億元，同比增長22.4%，增幅與去年同期相比提高了20.3個百分點。上海寫字樓市場延續(xù)穩(wěn)定而溫和的復蘇勢頭。2015 年上海的辦公樓供給當期供給有所增長。2015 年全年辦公樓新開工面積為 304.87 萬平方米。同比減少16.5%；竣工面積為 219.23 萬平方米，同比增加 32.8%。2015 年 1-12 月，辦公樓銷售面積總量為 197.41 萬平方米，與去年同期相比增長 64.1%，其中現(xiàn)房銷售面積為 76.13 萬平方米，同比增長 109.0%，期房銷售面積為 121.28 萬平方米，同比增長 44.6%。

　　2015全年，上海核心商務區(qū)寫字樓市場共有13個項目新增供應入市，非核心商務區(qū)寫字樓市場共有11個項目新增供應入市。2015全年寫字樓散售供應集中在虹橋交通樞紐、新江灣鎮(zhèn)、浦東濱江等區(qū)域。虹橋交通樞紐、南站、龍華則是寫字樓散售成交的熱點區(qū)域。除此之外，北外灘和長風也是散售寫字樓市場值得關注的旺銷區(qū)域。

　　2015年新增供應主要出現(xiàn)在次級商務區(qū)和非核心商務區(qū)。在非核心商務區(qū)供應量占比逐年遞增的影響下，這一趨勢將持續(xù)數(shù)年。這些項目將以較低的租金和充足的供應吸引市中心企業(yè)遷址，給中央商務區(qū)寫字樓帶來一定壓力。部分地區(qū)可能將面臨供應過剩的問題，如虹橋交通樞紐。

　　2015年新增供應熱點項目包括外灘SOHO、香港興業(yè)太古匯、上海中心、綠地浦創(chuàng)商務大廈、綠地匯創(chuàng)商務廣場、近鐵城市廣場、銀億誠品大廈、虹橋萬科潤園、二十一世紀中心大廈、上海綠地國際廣場、上海月星環(huán)球商業(yè)中心、匯京國際廣場、中環(huán)協(xié)信中心、徐匯萬科中心、虹橋正榮中心、文通大廈、浙鐵綠城長風企業(yè)中心、恒基旭輝中心等。

　　第一季度，主要有浦東新區(qū)的上海海航大廈、徐匯區(qū)的環(huán)貿廣場二座和長寧區(qū)的虹橋南豐城三期于第一季度交付。

　　第二季度，主要有黃浦區(qū)的企業(yè)天地二期3號、閘北區(qū)的南豐寶礦洲際中心二期和長寧區(qū)的長寧來福士廣場T3于第二季度交付。

　　非核心商務區(qū)多個寫字樓項目也備受關注。閔行區(qū)古北1699與花木板塊內建工大唐國際廣場也在本季入市。

　　第三季度，主要有黃浦區(qū)的外灘SOHO、浦東竹園的新梅聯(lián)合廣場和東方純一大廈3號樓于第三季度交付。

　　第四季度，主要有浦東新區(qū)的丁香國際商業(yè)中心和世紀大都會、黃浦區(qū)的外灘國際金融中心北板塊、閘北區(qū)的嘉里不夜城三期一號樓和二號樓于第四季度交付。

　　值得關注的是，此前住宅限購政策導致很多專注于住宅市場的知名開發(fā)商加大商業(yè)項目投入比例。隨著項目建設周期到來，入市的辦公項目越來越多，2016年入市的項目還會延續(xù)增長格局。

　　比如，陸家嘴金融區(qū)的上海中心將為浦東帶來高達280,000的寫字樓新增供應，其中220,000平方米對外出租。上海中心預租水平高于預期，租戶包括阿里巴巴（約180,000平方米），上海錦天城律師事務所（約10,000平方米）和信安國際律師事務所（約8,000平方米）。

　　預計2016 年上海寫字樓新增供給持續(xù)增加，將會有約360萬平方米的甲級辦公樓入市。其中，核心商務區(qū)將有約 180 萬平方米新增供應入市；非核心商務區(qū)也將有近 180 萬平方米新增供應入市，約一半的供應量位于虹橋交通樞紐區(qū)域。

　　而在未來數(shù)年，隨著新靜安區(qū)打造新興商務區(qū)，地鐵交通的進一步暢通，上海寫字樓市場將會出現(xiàn)一個較長周期的大規(guī)模供應�？罩寐室矊⑾鄳�增長，去化壓力進一步加大。

　　市場需求

　　租賃浦東持續(xù)領跑  整售交易雙創(chuàng)新高

　　根據(jù)中國寫字樓研究中心（CORC）統(tǒng)計，2015年上海寫字樓的全年供應面積為267萬平方米，與2014年同比增加10.3%；而市場整體吸納量為218萬平方米，較于2014年同比增加11.2%。

　　租務市場

　　需求方面，金融業(yè)及 IT 業(yè)仍將是需求的主要推動力量。盡管需求依然活躍，但在大量新增供應的競爭影響下，全市各區(qū)的寫字樓均會面臨不同程度的競爭壓力。中央商務區(qū)供給有限、需求彈性較小，將依然保持穩(wěn)定租金和較低空置率，以往保持高入駐率的寫字樓業(yè)主可能會感受到留住租戶的壓力。

　　2015年上海寫字樓市場的一大特點是，浦東寫字樓租金大漲拉動全市優(yōu)質寫字樓市場租金上漲，三季度浦東寫字樓空置率已降至歷史新低，并拉動租金顯著增長，繼續(xù)大幅領跑浦西的漲幅。不僅是租金領跑浦西、空置率下降，受"自貿區(qū)+科創(chuàng)中心"雙驅動利好影響，浦東辦公需求前景被一致看好。

　　根據(jù)最新的市政規(guī)劃，浦東將成為上�？萍紕�(chuàng)新中心的核心功能區(qū)，成為萬千創(chuàng)業(yè)者的工作樂園。未來將發(fā)展大量的一流企業(yè)、一流研發(fā)機構，全面推進上海經濟建設。這是繼自貿區(qū)之后浦東又一重要決策，將帶動企業(yè)、人才、資源等的快速導入，勢必進一步促進浦東寫字樓需求上升。

　　受益于自貿區(qū)和科創(chuàng)中心建設政策紅利，越來越多的優(yōu)秀企業(yè)和人才將持續(xù)導入，分享時代的發(fā)展機遇。鑒于未來現(xiàn)代企業(yè)的增長，傳統(tǒng)的辦公環(huán)境難以匹配高端辦公需求，市場上優(yōu)質、生態(tài)型辦公產品將成為搶手貨。

　　另一大變化是，非核心區(qū)域（如原閘北、虹口、普陀等）的寫字樓需求量增長明顯，首次超過傳統(tǒng)核心區(qū)域，二者比例為55：45。原因是核心高租金和低空置率，科技類、制造類企業(yè)的旺盛需求，以及軌道交通因素。隨著12、13號線開通，南北線上的次中心區(qū)域，與核心區(qū)域連通性大大增強，繼而帶動這些區(qū)域內的寫字樓活躍度提升。典型的受益板塊包括世博濱江、北外灘、長壽路，以及與靜安合并后的原閘北火車站板塊。

　　在上海寫字樓市場，由于未來新增供應集中在新興商務區(qū)，區(qū)域內的項目同質性較高，競爭壓力較大，預計未來新興商務區(qū)的空置率將會達到10%以上。而在中央商務區(qū)，由于其未來供應的稀缺性，區(qū)域內空置率將保持在5%以內。預計中央商務區(qū)與新興商務區(qū)寫字樓空置率兩極分化的情況將延續(xù)。

　　全年主要寫字樓租賃交易包括：阿里巴巴租賃上海中心18,000平方米；好孩子集團租賃凌空SOHO20,000平方米；WPP在南豐寶礦洲際中心二期租賃42,800平方米；中國民生銀行租賃金外灘廣場 20,000平方米；陽獅集團租賃恒基688廣場14,000平方米；迪卡儂租賃虹橋國際商務花園13,000平方米；克萊斯勒租賃虹橋萬科中心6,000平方米；光大寶德信租賃外灘國際金融中心 6,000平方米；歷峰集團在環(huán)貿廣場二座租賃5,500平方米等。

　　銷售市場

　　2015年上海寫字樓投資市場全年保持活躍，整售交易頻繁，包括核心商務區(qū)以及次中心商務區(qū)的交易均有發(fā)生。盡管外資機構投資者積極地尋找核心資產收購機會，但內資機構特別是銀行和保險公司卻更為活躍；同時，可銷售型寫字樓來自金融機構的需求持續(xù)旺盛，尤其是自用買家對浦東中央商務區(qū)域內甲級寫字樓的購買興趣濃厚。

　　究其原因，一方面是優(yōu)質項目集中入市，供應走高刺激，另一方面，股市二波震蕩，房產的可投資性和保值性，又再次引起一波房產投資熱。而寫字樓相比商鋪而言，投資回報率更高，尤其是大虹橋和自貿區(qū)概念，域內商務樓未來升值空間更大，因此成交量不降反升。

　　2015年上海全年寫字樓交易總價抑或交易總量皆創(chuàng)造了新紀錄。購買寫字樓的機構中，來自金融和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的企業(yè)是主力。

　　上海下一步會有更多利好科創(chuàng)的政策出臺，市場對眾創(chuàng)空間、對寫字樓的需求也會受此刺激更加旺盛。這些因素成為了機構投資者大規(guī)模收購寫字樓的背景。

　　從成交區(qū)位來看，中環(huán)以內寫字樓倍受資本青睞，占據(jù)交易主力，浦東辦公需求前景被重點看好。其中，浦東陸家嘴濱江板塊內的尚悅中心和銀城商務廣場分別以66.59億元和89.52億元占據(jù)整購項目成交金額榜首。

　　全年的大單成交包括：幸福控股購買上海國際航運服務中心18-2，中融長河資本購買中環(huán)協(xié)信中心#1B樓，九星控股購買虹橋協(xié)信中心，東巒投資購買中糧大廈，平安地產購買葛洲壩大廈，豐樹商業(yè)信托購買展想廣場，AEW購買寶龍大廈，鼎捷軟件購買綠地中央廣場，亞騰資產管理購買新茂大廈，越秀房地產投資信托基金購買宏嘉大廈，新城控股購買國浩長風城5號樓，中城展理購買富邦晶品，萬順昌購買創(chuàng)屹商務大廈，凱雷購買萬寶國際廣場，上海城利房地產購買壹豐廣場，中科招商集團購買星外灘5號樓，新湖中寶購買虹橋綠谷廣場C幢等。

　　這其中，瑞安房地產的兩宗大筆交易引起了市場的廣泛關注。7月，瑞安以66億元將上海企業(yè)天地1號和2號售予領匯信托；12月，其又以57億元將企業(yè)天地3號賣給了李錦記與萬科。新加坡上市公司亞騰資產管理有限公司（下稱ARA）以30億元收購東亞銀行金融大廈，ARA運作的一只私人基金在上海斥資28.5億元購入了上海鉑金大廈等。

　　市場綜述

　　整體活躍分化依舊  多中心化業(yè)已成形

　　隨著未來上海金融中心地位的鞏固，貨幣寬松環(huán)境下，一線城市優(yōu)質資產成為資本避風港吸引更多資本涌入，以此抵御二三線城市的低迷。近幾年上海寫字樓供應一直保持穩(wěn)步增加的趨勢，開發(fā)商投資回報預期高漲是背后直接動因。同時，在外資和中資企業(yè)共同帶動的現(xiàn)代服務業(yè)持續(xù)發(fā)展的支撐下，上海寫字樓市場依舊保持需求強勁的勢頭。

　　總體來看，2015年上海甲級寫字樓市場表現(xiàn)為整體活躍，分化依舊的格局。一方面，浦東寫字樓租金大漲拉動全市優(yōu)質寫字樓市場租金上漲，空置率已降至歷史新低，并拉動租金顯著增長，繼續(xù)大幅領跑浦西的漲幅。不僅是租金領跑浦西、空置率下降，受"自貿區(qū)+科創(chuàng)中心"雙驅動利好影響，浦東辦公需求前景被一致看好。另一方面，2015年上海寫字樓投資市場整售交易頻繁，包括核心商務區(qū)以及次中心商務區(qū)的交易均有發(fā)生。內資機構特別是銀行和保險公司表現(xiàn)更為活躍；同時，可銷售型寫字樓來自金融機構的需求持續(xù)旺盛。年內上海寫字樓交易總價抑或交易總量皆創(chuàng)造了新紀錄。購買寫字樓的機構中，來自金融和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的企業(yè)是主力。

　　從供需關系來看， 2015年上海寫字樓的全年供應面積為267萬平方米，與2014年同比增加10.3%；而市場整體吸納量為218萬平方米，較于2014年同比增加11.2%。

　　從租售價格來看，截止2015年12月，上海寫字樓市場平均售價36330元/平方米（建筑面積報價），與2014年同比上升6.1%；平均租金322元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2014年同比上升6.3%；平均空置率8.6%，與2014年同比下降6.5%。

　　從商圈結構來看，上海寫字樓商圈多元化趨勢業(yè)已成形，勢不可擋。近年來，包括世界500強在內的部分企業(yè)從核心商圈逐步遷至非核心商圈的趨勢愈加明顯。非核心區(qū)域(如原閘北、虹口、普陀等)的寫字樓供應量需求量增長明顯，雙雙超過傳統(tǒng)核心區(qū)域，二者比例為55:45。

　　展望

　　預計2016 年上海寫字樓新增供給持續(xù)增加，將會有約360萬平方米的甲級寫字樓入市。其中核心商務區(qū)將有約 180 萬平方米新增供應入市；非核心商務區(qū)也將有近 180 萬平方米新增供應入市，約一半的供應量位于虹橋交通樞紐區(qū)域。

　　而在未來數(shù)年，隨著新靜安區(qū)打造新興商務區(qū)，地鐵交通的進一步暢通，上海寫字樓市場將會出現(xiàn)一個較長周期的大規(guī)模供應。空置率也將相應增長，去化壓力進一步加大。

　　中國寫字樓研究中心（CORC）2016年上海寫字樓市場預測：第一，預計浦東市場租金將持續(xù)增長，而浦西市場租金則將保持平穩(wěn)；第二，預計2016 年上海寫字樓新增供給持續(xù)增加，將會有約360萬平方米的甲級寫字樓入市；第三，上海寫字樓交易總額繼續(xù)保持高位。境外投資者、國內的銀行、保險和基金等金融機構、大型國企和上市公司對上海寫字樓物業(yè)的投資需求有望繼續(xù)保持強勢，領跑一線城市。

　　關于全聯(lián)房地產商會寫字樓分會

　　全聯(lián)房地產商會寫字樓分會（China Office Research Council，簡稱CORC）是國內首家寫字樓行業(yè)協(xié)會組織，隸屬于全聯(lián)房地產商會（全國工商聯(lián)房地產商會），以"建立寫字樓商業(yè)文明"為使命，由金融街、卓越集團、富力地產、中國金茂、平安不動產、中糧置地、中信集團、北京麗澤金融商務區(qū)、上海漕河涇開發(fā)區(qū)、花樣年、華遠地產、北辰實業(yè)、國華置業(yè)等13家單位發(fā)起，于2014年12月13日正式批準設立。

　　關于中國寫字樓研究中心（CORC）

　　中國寫字樓研究中心（CORC）是專注于商辦地產各產業(yè)鏈條發(fā)展的學術研究機構，成立于2009年，全國工商聯(lián)房地產商會、中國房地產業(yè)協(xié)會提供行業(yè)指導。囊括了國內國際知名的經濟學家，產業(yè)鏈條上包括土地、金融、市場、企業(yè)以及互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)和技術咨詢專業(yè)提供商等方面的機構作為理事研究單位，共同打造中國商辦地產行業(yè)發(fā)展的智庫平臺。

　　定義

　　供應量

　　指報告期內新竣工量和上期存量的物業(yè)總量。在數(shù)值上，報告期供應量=上期存量+報告期新竣工量。

　　空置率

　　指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。

　　吸納量

　　指報告期內銷售和出租房屋的數(shù)量之和。

　　報告首席顧問：

　　劉  凱  全聯(lián)房地產商會寫字樓分會 秘書長

　　        中國寫字樓研究中心（CORC）主任

    來源：房訊網(wǎng)