房訊網(wǎng)訊 近日，戴德梁行發(fā)布的北京市場季度分析報(bào)告指出，近年來不斷有企業(yè)開始撤離CBD。租金的高位運(yùn)行使得一些承租能力不足的企業(yè)在租賃合同到期后不再續(xù)租，有的從甲級(jí)寫字樓遷到乙級(jí)寫字樓，從CBD、金融街等核心區(qū)域遷到次中心區(qū)域，甚至城市外緣。企業(yè)在城市外圍尋找較為廉價(jià)的辦公區(qū)，也提升了次中心商圈的租金水平。數(shù)據(jù)顯示，在CBD、金融街、東二環(huán)、東長安街、燕莎、中關(guān)村之外的非核心商圈2012年第四季度租金繼續(xù)補(bǔ)漲，平均租金上漲至255.36元/月/平方米，環(huán)比增長6.46%。
南豐智庫（CORC）的最新北京寫字樓年度報(bào)告統(tǒng)計(jì)，截止2012年12月，北京寫字樓市場平均售價(jià)33683元/平方米（建筑面積報(bào)價(jià)），與2011年相比上漲10.2%；平均租金325元人民幣/平方米/月（建筑面積報(bào)價(jià)），與2011年相比上漲24.0%；平均空置率9.8%，與2011年相比下降21.6%。
根據(jù)第一太平戴維斯市場簡報(bào)，望京2012年四季度寫字樓租金達(dá)222.7元/平米/月，同比攀升21.8%，成為次中心區(qū)域市場中漲幅最快的區(qū)域。北三環(huán)區(qū)域環(huán)球貿(mào)易中心，其高層辦公區(qū)租金報(bào)價(jià)接近500元/月/平米，直逼CBD。
次中心區(qū)域?qū)懽謽谦@青睞
寫字樓產(chǎn)品有著很明顯的區(qū)域聚集的特點(diǎn)，早在多年之前，北京已經(jīng)形成CBD、金融街、中關(guān)村等三大核心區(qū)域格局，但是由于城市中心的土地極為昂貴，同時(shí)中心土地開發(fā)趨于飽和，因此，2010年以來北京寫字樓出租市場的"去中心化"趨勢逐漸顯現(xiàn)。
據(jù)南豐智庫（CORC）首席顧問、中國寫字樓TOP100研究課題組副組長劉凱介紹，"去中心化"主要是指一些公司從原三大核心區(qū)域的甲級(jí)寫字樓搬遷至相對偏離市中心的寫字樓或園區(qū)中。這種現(xiàn)象的產(chǎn)生有以下幾方面的原因：首先，由于市政配套設(shè)施的加速建設(shè)，大量的城市人口遷往郊區(qū)或城郊結(jié)合部，居住區(qū)域不斷向外延伸，以住宅先行帶動(dòng)寫字樓發(fā)展的趨勢逐漸顯現(xiàn)；其次，城市核心區(qū)域甲級(jí)寫字樓的租金水平不斷上漲，加上土地的稀缺性使得三大核心區(qū)域的新建寫字樓數(shù)量將逐年減少，因此有預(yù)見性的開發(fā)商紛紛選擇在次中心區(qū)域興建寫字樓，以此降低了建造成本，還可以獲得政府提供的稅收等優(yōu)惠政策。第三，從需求方來看，由于中心城區(qū)大面積的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)有限，無法滿足一些企業(yè)因業(yè)務(wù)增長產(chǎn)生的擴(kuò)租需求。第四，交通便利度提高，尤其是軌道交通網(wǎng)絡(luò)覆蓋面的擴(kuò)大縮短了次中心區(qū)域和三大核心區(qū)域的往來時(shí)間，滿足了商務(wù)集聚對交通的要求。隨著北京郊區(qū)化的發(fā)展和對周邊經(jīng)濟(jì)輻射能力的增強(qiáng)以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)日益細(xì)致的分工，寫字樓的"多中心"格局得到發(fā)展。在這一過程中，中心城區(qū)的租戶將會(huì)發(fā)生選擇性地外遷，產(chǎn)生更富有層次性的寫字樓區(qū)域集群。
劉凱認(rèn)為，2010年以來，由于核心區(qū)寫字樓項(xiàng)目可租賃面積有限，租金成本高，租賃需求外遷至非核心區(qū)域的趨勢加強(qiáng)，一些知名跨國公司和國內(nèi)企業(yè)從核心地區(qū)向次中心商務(wù)區(qū)域的搬遷或擴(kuò)張明顯，帶動(dòng)相關(guān)區(qū)域租金上漲迅速。望京、酒仙橋、CBD東擴(kuò)區(qū)等次中心區(qū)域高品質(zhì)、配套設(shè)施齊全的寫字樓得到越來越多的來自內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)租戶的青睞。
劉凱表示，隨著２０１３年CBD東擴(kuò)區(qū)、望京區(qū)域?qū)⒂羞_(dá)美中心、北京綠地中心等高品質(zhì)新增寫字樓供應(yīng)上市，寫字樓市場去中心化趨勢將會(huì)延續(xù)。
今年次中心區(qū)域供應(yīng)將達(dá)100萬平米
2012年北京次中心區(qū)域?qū)懽謽堑奈{水平要高于核心商務(wù)區(qū)，由于次中心商務(wù)區(qū)的空置水平較高，對于尋找整棟或者多個(gè)連續(xù)樓層的租戶，次中心區(qū)域給予了更多的選擇。
根據(jù)第一太平戴維斯市場簡報(bào)，望京2012年四季度寫字樓租金達(dá)222.7元/平米/月，同比攀升21.8%，成為非核心區(qū)市場中漲幅最快的區(qū)域。
根據(jù)南豐智庫（CORC）統(tǒng)計(jì)，2012年北京寫字樓市場供應(yīng)量達(dá)125萬平方米，較2011年減少16%。而市場整體吸納量為148萬平方米，較2011年減少13.9%，其中次中心區(qū)域吸納量高于核心商務(wù)區(qū)。
劉凱表示，2012年北京寫字樓市場仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài)中。第四季度三大核心商務(wù)區(qū)市場整體空置率5%以下，幾乎已沒有空余面積可供選擇。造成整體空置率低的原因主要是新增供應(yīng)無法滿足市場需求，同時(shí)迫于租金上漲企業(yè)成本壓力，部分企業(yè)具有代表性企業(yè)出現(xiàn)"去中心化現(xiàn)象"。
房訊網(wǎng)記者獲悉，2012年"去中心化"代表事件包括霍尼韋爾從位于燕莎區(qū)域的鵬潤大廈遷至位于望京區(qū)域的普天科技園，并將辦公面積擴(kuò)至12,000平方米，鳳凰網(wǎng)在望京中輕大廈承租賃了15,000平方米。另外，戴姆勒在位于酒仙橋的頤堤港擴(kuò)租了9400平方米。再如中瑞岳華會(huì)計(jì)事務(wù)所從位于金融街區(qū)域的國企大廈向南二環(huán)中海地產(chǎn)廣場搬遷及擴(kuò)張共14,000平方米，搜房網(wǎng)從位于金融街區(qū)域的西環(huán)廣場向位于豐臺(tái)區(qū)的漢威國際廣場搬遷及擴(kuò)張共10,000平方米等。
南豐智庫（CORC）調(diào)查顯示，2013年北京將有二十二個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目入市，總建筑面積超過120萬平方米，主要分布在CBD東擴(kuò)區(qū)、望京、亦莊、麗澤和石景山等次中心區(qū)域，供應(yīng)的"去中心化"或?qū)⒓涌炜蛻?去中心化"步伐。
劉凱最后指出，次中心區(qū)域?qū)懽謽峭瑯用媾R著諸多挑戰(zhàn)，首先商業(yè)和商務(wù)配套不完善，人流量相對核心區(qū)要少得多，其次對甲級(jí)寫字樓需求量較大的金融保險(xiǎn)企業(yè)、投資咨詢公司等客戶群定位明確，一般不會(huì)輕易搬離城市中心區(qū)域。因此，次中心區(qū)域?qū)懽謽菓?yīng)在產(chǎn)品定位、建筑品質(zhì)、低碳綠色、渠道建設(shè)以及推廣宣傳上多下功夫�？蛻魪哪睦飦�？產(chǎn)品如何創(chuàng)新？運(yùn)營管理如何組織？需要結(jié)合市場認(rèn)知、治理結(jié)構(gòu)、資本規(guī)模、人才結(jié)構(gòu)、客戶基礎(chǔ)、執(zhí)行能力等綜合考量。（來源：房訊網(wǎng)）