近期，有關城市更新的政策利好不斷。7月21日，深圳市發(fā)布《深圳經濟特區(qū)城市更新條例(征求意見稿)》（下稱《城市更新條例》），首次針對城市更新發(fā)布規(guī)范性文件，破解城市更新中的搬遷難題。7月20日，國務院發(fā)文強調要全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，推進城市更新和開發(fā)建設方式轉型。
近年來，隨著城鎮(zhèn)化率的快速提升以及人口的持續(xù)流入，部分一線及熱點二線城市土地供應日漸稀少，城市發(fā)展邁入存量時代，城市更新為房企發(fā)展帶來了新的業(yè)績增長點。房企也是不斷開發(fā)城市更新項目。據克而瑞統(tǒng)計，目前百強上市房企涉足城市更新的比例達到47%，TOP50房企參與度更高。
城市更新又迎來政策利好
深圳市發(fā)布的《城市更新條例》要求，城市更新實施時應當加強對歷史風貌區(qū)和歷史建筑的保護與活化利用，繼承和弘揚優(yōu)秀歷史文化遺產，促進城市建設與社會文化的協(xié)調發(fā)展。涉及文物保護管理的，依照文物保護法律、法規(guī)執(zhí)行。并規(guī)定，城市更新單元內用地為單一地塊的，全體共同共有人或者占產權份額2/3以上的按份共有人同意進行城市更新；建筑物區(qū)分所有的，專有部分占建筑物總面積2/3以上的物業(yè)權利人且占總人數2/3以上的物業(yè)權利人同意進行城市更新，其中，舊住宅區(qū)所在地塊，應當經專有部分占建筑物總面積95%以上且占總人數95%以上的業(yè)主同意進行城市更新，自發(fā)布征集意愿公告之日起12個月內未達到城市更新意愿要求的，3年內禁止納入城市更新單元計劃。同時，明確了舊住宅區(qū)搬遷補償標準。
而國務院日前印發(fā)《關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》（下稱《意見》）明確城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務，重點改造2000年底前建成的老舊小區(qū)。改造內容可分為基礎類、完善類、提升類3類，各地因地制宜確定改造內容清單、標準和支持政策�？茖W編制城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃和年度改造計劃。養(yǎng)老、衛(wèi)生、托育等有關方面涉及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的各類設施增設或改造計劃，以及專業(yè)經營單位的相關管線改造計劃，應主動與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃、計劃有效對接，同步推進實施。
《意見》要求，建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制。按照誰受益、誰出資原則，積極推動居民出資參與改造，可通過直接出資、使用（補建、續(xù)籌）住宅專項維修資金、讓渡小區(qū)公共收益等方式落實。加大政府支持力度，將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程，中央給予資金補助。支持各地通過發(fā)行地方政府專項債券籌措改造資金。支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)�；瘜嵤┻\營主體采取市場化方式，運用公司信用類債券、項目收益票據等進行債券融資，但不得承擔政府融資職能，杜絕新增地方隱性債務。商業(yè)銀行依法合規(guī)對實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的企業(yè)和項目提供信貸支持。通過政府采購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式，吸引各類專業(yè)機構等社會力量，投資參與各類需改造設施的設計、改造、運營。落實稅費減免政策。
《意見》要求，精簡城鎮(zhèn)老舊小區(qū)
改造工程審批事項和環(huán)節(jié)，構建快速審批流程，積極推行網上審批，提高項目審批效率。完善適應改造需要的標準體系。推進相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯動改造，加強服務設施、公共空間共建共享。加強既有用地集約混合利用。
不少房企涉足城市更新
住建部統(tǒng)計數據顯示，目前全國共有老舊小區(qū)約17萬個，涉及居民超過4200萬戶、建筑面積約為40億平方米，集中分布于北上廣深四大一線城市以及西安、武漢、天津等二線城市，初步估算更新改造投資額將高達4萬億元。
隨著城鎮(zhèn)化率的快速提升以及人口的持續(xù)流入，近年來，部分一線及熱點二線城市土地供應日漸稀少，城市發(fā)展邁入存量時代，城市更新為房企發(fā)展帶來了新的業(yè)績增長點。而房企也是不斷開發(fā)城市更新項目。據克而瑞統(tǒng)計，目前百強上市房企涉足城市更新的比例達到47%，TOP50房企參與度更高，達到了61%。
城市更新成為房企尋找業(yè)績增長點的新賽道。其中，百強上市房企中，多達27家房企的城市更新業(yè)務涉及廣東省，熱點城市如廣州、佛山、深圳等，成為各大房企必爭之地。整體上看，由于城市更新項目周期長、難度大、涉及多方利益等因素，具備較高的進入門檻，本土房企無論是在規(guī)模還是經驗方面均具備明顯的領先優(yōu)勢。如恒大、佳兆業(yè)、富力和時代4家房企均發(fā)家于廣東，在大本營潛在土儲建筑面積均超過3000萬平方米。
以典型房企佳兆業(yè)為例，佳兆業(yè)的城市更新業(yè)務最早起步于1999年，于當年拿下深圳布吉龍泉別墅爛尾樓項目——“桂芳園”，奠定了其后續(xù)城市更新項目開發(fā)的基礎。經過20余年發(fā)展，佳兆業(yè)成立城市更新集團，擁有城市更新專業(yè)技能的員工超過700人，業(yè)務涉及舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房以及爛尾樓改造。截至2019年底，佳兆業(yè)未納入土儲城市更新項目占地面積約4000萬平方米，共計147個項目，廣州、深圳、中山三城“三舊”改造項目占地面積占比分別為36.4%、26.6%、21.6%，合計超八成，是佳兆業(yè)城市更新的絕對重心。
百強房企布局規(guī)模差距大
據克而瑞統(tǒng)計，由于房企布局城市更新的時間、資金投入和運營經驗等不同，直接導致行業(yè)規(guī)模差距較大。規(guī)模較大的房企已布局100多個項目，總建面逾7000萬平方米；規(guī)模最小的只參與了1個項目，建面只有不到10萬平方米。
如果以城市更新潛在建筑總建面作為指標，來衡量企業(yè)參與度，將房企分為三個梯隊，那么，第一梯隊房企參與城市更新部分的建面大于4000萬平方米，包括恒大、融創(chuàng)、佳兆業(yè)、富力、時代5家房企，恒大、融創(chuàng)和佳兆業(yè)更是擁有超過7000萬平方米的舊改建面。第二梯隊房企城市更新建面段為600萬~3000萬平方米，規(guī)模上看與第一梯隊出現明顯斷層。該梯隊的房企主要包括資金實力強大和操盤運營能力兼?zhèn)涞膰螅涷炟S富的區(qū)域民企也分得一杯羹。第三梯隊房企參與城市更新的建面小于600萬平方米，大部分房企位于該梯隊，城市更新并非其主要業(yè)務，但仍把該業(yè)務作為一種有效的拿地方式，涉及到的地域除大灣區(qū)城市外，也包括濟南、太原、煙臺、南昌等二三線城市。
地產經濟學家鄧浩志表示，目前房地產市場上土地供應比較充足的是三四線城市，而房地產市場比較看好的卻是一二線城市。
但一二線城市，特別是一線城市，已經過了土地供應的高峰，城市建設逐步進入存量時代。為此，多數一線城市和部分二線城市已全面展開了舊城改造，也就是現在所謂的城市更新。為了拓寬自己在一二線城市的業(yè)務比例，許多房企就開始了積極參加一二線城市的城市更新。
還有業(yè)內人士表示，一二線城市土地供應趨緊，通過對老舊城區(qū)的整治改造和再開發(fā)，有效補充核心城市土儲。易居企業(yè)(中國)集團有限公司CEO丁祖昱認為，相比競爭激烈的招拍掛拿地方式，能以更低的地價獲取土地儲備，意味著企業(yè)能保證更高的利潤率。而城市更新改造的對象往往是城中村和城區(qū)的老小區(qū)，這些項目位于城市核心地帶，若再改造后入市，有較好的市場預期。
參與舊改需考量資金壓力
存量時代下，城市更新無疑將成為中國經濟新風口和未來城市發(fā)展的新增長極。
鑒于城市舊改開發(fā)周期長、資金壓力大、規(guī)劃難度高、關系復雜等問題，市場存在很多不確定性，若房企未充分考慮匆匆入場，往往會落得被迫中途退場的下場。因此，丁祖昱表示，房企在參與城市更新的過程中，需要考慮多方面因素。首先，要有雄厚的資金實力。這除了體現在房企目前財務穩(wěn)健、資金周轉無壓力上，還要保障融資渠道的多元和通暢，以對抗長周期和高投入帶來的資金壓力。其次，要清楚模式的復雜性。不同于以往房企對住宅項目從拿地、開發(fā)、銷售到結算交付的簡單模式，城市更新還涉及到規(guī)劃、定位、招商、運營等復雜的業(yè)務鏈條，需要對全盤全周期有全面的把控能力。其三，需要有專業(yè)的團隊運作。靈活處理應對與政府、拆遷業(yè)主、市民等多方面的利益關系�？傊�，參與城市更新對資本與運營等綜合實力均有所考量，若承擔風險能力小，也可考慮以與其他房企合作的形式進入賽道，既能疏解資金的高風險、降低參與門檻，也能分享城市更新項目帶來的高利潤。
來源:信息時報
編 輯：liuy
