房地產(chǎn)市場已然進入下半場，這是一個增量見頂，存量待挖掘的時代。
佳兆業(yè)城市更新研究院發(fā)布的《2019-2020房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》指出，如今中國房地產(chǎn)總市值已超過300萬億元，增量市場每年遞增16萬億元左右，按現(xiàn)有每年2%的轉(zhuǎn)換率計算，城市更新已是6萬億元的嶄新市場。未來隨著總市值的不斷增加及存量轉(zhuǎn)化率的持續(xù)提升，毫無疑問，這將是一個新的十萬億元水平的黃金賽道。
在巨大的行業(yè)發(fā)展前景下，房企紛紛下場搶奪城市更新“蛋糕”，試圖在這個領(lǐng)域找到自己的位置。然而，不可忽視的是，城市更新不同于一般的土地出讓，項目運作周期長、復(fù)雜度高，不可控因素較多，難度極大。
6月20日，在由南方出版?zhèn)髅焦煞萦邢薰局鬓k，時代傳媒、時代周報、時代財經(jīng)等承辦的“遇見2020·時代論壇”上，佳兆業(yè)集團城市更新研究院業(yè)務(wù)總監(jiān)戴哲分享了關(guān)于城市更新未來的市場格局及發(fā)展趨勢的思考。
2019年8月28日，廣東省政府出臺最新的粵府71號《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》，全面推進土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，優(yōu)化“三舊”改造市場化運作機制，明確廣東省內(nèi)城市更新政策大基調(diào)，整個大灣區(qū)開始走向大同時代。
戴哲認為，如今舊改政策正在從“百花爭艷”到“逐漸趨同”，各地對舊改中的做法漸漸形成共識，規(guī)則越來越明確，操作也越來越規(guī)范。
在這樣的背景之下，灣區(qū)協(xié)同的發(fā)展格局勢在必行，未來將形成廣佛-莞深的大都市結(jié)構(gòu)。除各城原有核心城區(qū)以外，廣佛-莞深外圍連綿帶如南沙、濱海灣新區(qū)、大空港及前海等地，或?qū)⑹俏磥?到10年城市更新的主戰(zhàn)場�！皷|莞水鄉(xiāng)、濱海灣及周邊，可能成為大灣區(qū)協(xié)同發(fā)展的最后一塊拼圖。”
匹配重點發(fā)展片區(qū)及高密度區(qū)位，加持項目向高增值空間轉(zhuǎn)化將是城市更新未來發(fā)展的另一個趨勢，戴哲指出，已批更新計劃和城市軌道交通站點分布有較大關(guān)聯(lián)，TOD模式將引領(lǐng)城市更新市場新方向。
佳兆業(yè)城市研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，以深圳為例，截至2019年底已批更新計劃中40.9%位于軌道站點500米范圍內(nèi)，其中2019年軌道站點500米范圍內(nèi)的更新項目達到44.8%。2019年新增計劃基本位于人口密度較高的地區(qū)，這些區(qū)域的基準(zhǔn)容積率較高，高強度開發(fā)也是未來城市更新發(fā)展的趨勢。
根據(jù)全國16個城市公布的軌道建設(shè)計劃，佳兆業(yè)城市研究院估算，在未來5年內(nèi)，4000多個TOD站點會帶來近7000萬平方米城市更新的空間，TOD將是下一個萬億元規(guī)模的大市場。
在歷經(jīng)多年發(fā)展之后，中國城市化進程已從“粗放式發(fā)展”進入“精細化運營”，城市更新領(lǐng)域也開始走向下一個世代，政府不再滿足于簡單的拆除重建，而是向運營主體提出更多需求，其中產(chǎn)業(yè)發(fā)展逐漸成為最受關(guān)注的話題。
據(jù)統(tǒng)計，目前明確出臺新型產(chǎn)業(yè)用地政策的城市已經(jīng)達到22個，大部分是在2018年、2019年兩年內(nèi)發(fā)布。從政策走勢上來看，產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套將是未來城市更新發(fā)展的趨勢，城市更新核心問題已經(jīng)變成如何導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)。
在這樣的背景下，打破純粹的商住類城市更新，擁有產(chǎn)城融合、工改工等標(biāo)桿項目品牌建設(shè)和復(fù)制輸出的能力，強化產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商、產(chǎn)業(yè)運營、產(chǎn)業(yè)投資等資源整合力將成為房企的核心能力。
此外，對于動輒八九年的城市更新項目而言，現(xiàn)金流和金融能力非常重要。伴隨著越來越多的資本方開始對城市更新領(lǐng)域虎視眈眈，戴哲認為，與金融機構(gòu)打交道，借助資本的力量發(fā)展成為關(guān)鍵。
“佳兆業(yè)內(nèi)部有句話叫‘八年抗戰(zhàn)’，要穿越這個長周期一定要有決心。首先要明確做城市更新是來投資的、不是來投機的；第二團隊要配備齊全；第三要做好前置準(zhǔn)備；第四要做好資金引入，保證好糧草去做后期的轉(zhuǎn)化�！�
戴哲還指出，通過基金發(fā)展模式實現(xiàn)從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)變，作為基金管理方以小投入撬動大資本，從原先獲取住宅開發(fā)收益升級轉(zhuǎn)型為獲取管理費用和超額利潤分成收益，將是城市更新發(fā)展未來的新趨勢。
來 源： 時代財經(jīng)
編 輯：liuy
