隨著我國房地產(chǎn)市場由增量市場轉(zhuǎn)入存量市場，以及城鎮(zhèn)化的逐步推進，住房租賃市場也在“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的政策背景下，迎來了快速發(fā)展的時期。
數(shù)據(jù)顯示，2021年的中國長租公寓市場規(guī)模為1327億元，同比增長14.3%;其中集中式長租公寓市場規(guī)模為449億元，同比增長29.8%。集中式長租公寓的占比為33.8%，對比成熟市場美國52%的占比，國內(nèi)集中式長租公寓發(fā)展?jié)摿薮�。�?jù)有關機構預測，在人口結構變化、住房消費觀念轉(zhuǎn)變和全方位支持政策的共同推動下，2030年中國的長租公寓市場規(guī)模有望超過1200萬套，金額有望超過4萬億元。
受益于強勁的基本面、資產(chǎn)流動性和巨大的市場容量，長租公寓在可預期的未來有望成為國內(nèi)最具成長性和吸引力的地產(chǎn)投資類別之一。
市場倒逼選“輕”
目前，市場上長租公寓業(yè)務的運營模式主要包括重資產(chǎn)持有運營模式、中資產(chǎn)租賃運營模式以及輕資產(chǎn)委托運營模式。在當前經(jīng)濟面臨較大的下行壓力下，長租公寓運營方被倒逼選擇輕資產(chǎn)的運營方式。
重資產(chǎn)模式下，企業(yè)固定資產(chǎn)高、經(jīng)營成本高、資金投入較大、貸款籌資難、投資回收期長等特點被放大，營運能力很難變現(xiàn)，典型的如房企系的萬科泊寓。根據(jù)財報顯示，盡管萬科泊寓在2022年的運營房間數(shù)達到約21.5萬間的規(guī)模，累計開業(yè)16.7萬間，行業(yè)排名第一，出租率也高達95.6%，但仍然不盈利，萬科泊寓計劃要在2023年實現(xiàn)成本法下(即扣除折舊攤銷后)的會計報表盈利。
中資產(chǎn)模式，俗稱的“二房東”模式，中資產(chǎn)模式曾被許多長租公寓企業(yè)選擇，因為它可以在短時間內(nèi)吸收房源，實現(xiàn)快速地規(guī)模擴張。但是，中資產(chǎn)模式有典型的周期性，在市場下行期，包租模式空置率升高，可能面臨虧損。國內(nèi)中資產(chǎn)模式的典型機構為魔方公寓。
輕資產(chǎn)的委托運營模式，運營方以自己成熟的品牌價值、運營體系、產(chǎn)品標準和供應支持系統(tǒng)等，通過委托管理賦能給投資人，讓投資人以最小的成本，獲得成熟品牌和運營能力的最大價值，典型代表如脫胎于酒店行業(yè)的百瑞紀集團、華住集團城家等。
圖表1：三種資產(chǎn)運營模式對比分析
數(shù)據(jù)來源：公開資料整理
市場推動著企業(yè)的抉擇。在經(jīng)濟下行壓力和企業(yè)生存壓力較大的背景下，各種類型和規(guī)模的公司都在試水輕資產(chǎn)戰(zhàn)略來應對巨大的市場混亂，以推動業(yè)務持續(xù)增長，包括產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和長租公寓領域的企業(yè)。
比如中集產(chǎn)城輕重板塊的分離;聯(lián)東也開始逐步嘗試輕資產(chǎn)業(yè)務，并且也設立了輕資產(chǎn)相應的業(yè)務板塊;而華夏幸福(600340)根據(jù)業(yè)務需求調(diào)整組織架構，重資產(chǎn)業(yè)務的組織將貫徹輕重分離、產(chǎn)營分離原則，強化管理，控制風險，輕資產(chǎn)業(yè)務團隊獨立發(fā)展，具備條件則公司化運作。再比如，長租公寓領域的萬科泊寓和以中資產(chǎn)見長的魔方公寓，最近幾年都開始嘗試輕資產(chǎn)業(yè)務。
總體來講，與重資產(chǎn)和中資產(chǎn)企業(yè)相比較，輕資產(chǎn)機構面臨的風險較小，但營收和利潤的增長處于線性狀態(tài)，在主營業(yè)務利潤不能抵消中后臺成本之前，會長期面臨財務上的壓力。
所以輕資產(chǎn)的現(xiàn)狀就是：進入不難，但想保持長期盈利狀態(tài)，并不容易。
輕資產(chǎn)變現(xiàn)的不二法寶：注重運營提效
雖然各類地產(chǎn)參與者，包括產(chǎn)業(yè)園、長租公寓、商業(yè)地產(chǎn)的頭部企業(yè)都越來越傾向于采用輕資產(chǎn)的模式，但真正把這一模式跑通的企業(yè)并不多。
事實證明，近八年來，除了幾家如百瑞紀集團這類的頭部長租公寓企業(yè)，多家企業(yè)嘗試輕資產(chǎn)模式打法，85%以上均以失敗告終。
長租公寓本身是一個毛利率較低的細分領域，再加上輕資產(chǎn)的商業(yè)模式，更進一步壓縮了利潤空間，這無疑對企業(yè)的規(guī)�；�(jīng)營和運營能力提出了極高的要求，成立于2015年的窩趣(后升級為百瑞紀集團)，能夠在兩年后的2017年就實現(xiàn)現(xiàn)金流為正，足以證明其超強的精細化運營能力。
經(jīng)濟學原理告訴我們，在一個利潤率不高的行業(yè)里，企業(yè)要想具有可持續(xù)性，就必須要有規(guī)模效應，這樣邊際成本遞減的效果才能帶來盈利能力的可持續(xù)發(fā)展。
截至2022年底，百瑞紀集團發(fā)展足跡已邁向全國38城，管理250+項目，開業(yè)放量超過50000間，簽約放量超過80000間，服務租客破100萬。從產(chǎn)品端看，集團旗下的產(chǎn)品已從最初的針對白領人士的窩趣公寓逐步延伸至全品類產(chǎn)品，包括向上延伸到中高端瑰悅服務式公寓和向下延伸到藍領華舍公寓，形成了全覆蓋各類人群的3個產(chǎn)品品牌6個公寓產(chǎn)品系列。
為何百瑞紀能在如此短的時間內(nèi)實現(xiàn)盈利并實現(xiàn)非線性的規(guī)模化擴張?這得歸功于其數(shù)字化的實踐。事實上，百瑞紀自誕生日起就在技術上不斷迭代，并于2021年獲批成為國家級高新技術企業(yè)，在提振并賦能長租公寓行業(yè)的同時，也成就了百瑞紀輕資產(chǎn)運營的頭部品牌。
百瑞紀建立了全鏈條運營管理體系，其數(shù)字化實踐不僅體現(xiàn)在外部營銷方面，也體現(xiàn)在內(nèi)部精細化管理方面。
首先，在外部營銷方面的數(shù)字化舉措包括：
第一，百瑞紀搭建平臺數(shù)字營銷功能，提高會員營銷觸達，促進會員簽約轉(zhuǎn)化;包括企業(yè)微信私域發(fā)展，定向人群標簽營銷，線上微信客服等功能。目前平均門店新簽會員貢獻率達40%，隨著營銷系統(tǒng)的升級改良，未來會員貢獻率將持續(xù)提高。
第二，組建流量中臺項目及平臺分銷系統(tǒng)，經(jīng)由總部統(tǒng)一接待會員租房咨詢，有效調(diào)配平臺會員流轉(zhuǎn)，并推進分銷系統(tǒng)發(fā)展門店簽約，快速提升門店出房效率。
第三，借助企業(yè)的SaaS系統(tǒng)的大數(shù)據(jù)分析，3天時間就可以測試出最有效的展位、流量最大的商圈、最高的到店率、最高的簽約轉(zhuǎn)化率，運營人員再根據(jù)數(shù)據(jù)，最終決定投放計劃，去獲取最好的流量。
經(jīng)過百瑞紀在數(shù)字化營銷方面的持續(xù)改進，目前可以做到每新簽10個租房合同中有4-6個來自總部渠道供給。
其次，在內(nèi)部精細化管理方面，百瑞紀采用智能科技手段，在服務好會員的同時，也能夠提高人效。
第一，在一線管理方面，百瑞紀通過智能化的物業(yè)管理系統(tǒng)、智能化停車系統(tǒng)、智能化安保系統(tǒng)等智能化運營系統(tǒng)，節(jié)省人力，提高人效。管理模式正在發(fā)生變化，通過IT技術和智能技術來提高一線的管理水平。
第二，官方APP及小程序支持全程線上簽約，降低了簽約的人力成本，提高了簽約的效率，帶來了資金的快速流動。
再次，百瑞紀非常注重客戶體驗，穩(wěn)抓續(xù)租率。
企業(yè)有一整套提高客戶感受的流程和機制。百瑞紀是國內(nèi)最早將客戶對各個服務環(huán)節(jié)全部用系統(tǒng)管理、將客戶的各種評價保留在網(wǎng)上的長租公寓企業(yè)，并且直接用客戶的評價作為門店管理人員績效考核的依據(jù)。目前，租客續(xù)租率在70%以上，在行業(yè)中處于較高水平。
百瑞紀集團的全鏈條運營體系擁有強大的IT運營系統(tǒng)，這是其他新進品牌無法復制的。全鏈條運營體系從“項目前期開發(fā)、產(chǎn)品定位、項目籌建、運營管理”等方面，把控項目運營的每個節(jié)點，確保每個項目收益的最大化。在公司運營層面，百瑞紀構建了產(chǎn)品標準、籌建支持、人才培養(yǎng)、運營STEP管理、IT系統(tǒng)支持、會員管理/銷售等六大體系，來支持全鏈條運營體系的運行和發(fā)展。
百瑞紀的科技成色在長租公寓領域表現(xiàn)得淋漓盡致，也是其在短短兩年內(nèi)實現(xiàn)盈利的法寶。
長租公寓重資產(chǎn)“變輕”的出路是資產(chǎn)證券化
中國基礎設施公募REITs制度的建立和發(fā)展以及保租房公募REITs的試行，促進了租賃住房市場實現(xiàn)“投融管退”循環(huán)生態(tài)圈，推動了租賃住房市場長期健康可持續(xù)的發(fā)展。
自2021年以來，保障性租賃住房就成為國家在租賃住房領域的重要導向�！笆奈濉� 期間650萬套（間）的計劃新增，預示著其巨大的市場。
政策層面已經(jīng)明確引導多方參與保障性租賃住房市場，目前已經(jīng)上市的保租房公募REITs有四家，分別是紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT，這對于輕資產(chǎn)企業(yè)也是一個重大的利好。
百瑞紀集團擁有全鏈條運營體系、豐富項目經(jīng)驗的輕資產(chǎn)企業(yè)，成為保障性租賃住房項目的首選合作對象。
2021年，百瑞紀和桂林經(jīng)開區(qū)、廣州日報、廣州城投、振業(yè)集團先后合作了多個項目。例如，窩趣廣州西門口地鐵站輕社區(qū)項目原為廣州日報社職工住宅配套和廣州日報社總部辦公室，隨著廣州日報社總部辦公在2019年外遷，該棟職工住宅逐漸空置。窩趣投入了資金，對項目物業(yè)進行重新設計改造為租賃住房。項目很有特色，它是廣州第一個“混改租”項目，一是對舊有住宅的改造，是對閑置住房的品質(zhì)化提升，是廣州市老舊小區(qū)、物業(yè)城市更新中的標桿項目，二是對多種混合性質(zhì)的物業(yè)改造成保障性租賃住房。
據(jù)悉，去年至今百瑞紀保障性租賃住房的簽約量占比已經(jīng)達到50%，隨著2023年各城市供給量的不斷提升，簽約量還將進一步擴大。
結語
不僅是長租公寓，包括購物中心等業(yè)態(tài)，近年來在房地產(chǎn)下行的背景下，逐步向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。作為2015年業(yè)內(nèi)首個提出輕資產(chǎn)運營的長租公寓企業(yè)，百瑞紀集團通過獨有的全鏈條運營體系趟出了一條可持續(xù)的輕資產(chǎn)運營商業(yè)模式，在行業(yè)內(nèi)極具標桿意義。
