今年受疫情及宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期轉(zhuǎn)弱等影響，廣深寫字樓市場(chǎng)活躍度降低，租金及空置率雙雙承壓。
廣州是目前四大一線城市中寫字樓空置率水平最低的城市，深圳則是最高的。戴德梁行近日發(fā)布的報(bào)告顯示，截至2022年底，廣州甲級(jí)寫字樓空置率同比上升6.4個(gè)百分點(diǎn)至14%，深圳同比上升3.6個(gè)百分點(diǎn)至22.8%，北京、上海則分別為16%、16.7%。
即便依然在四個(gè)一線城市中空置率最低，但廣州寫字樓空置率水平也明顯上升。第一太平戴維斯發(fā)布報(bào)告指出，廣州今年甲級(jí)寫字樓平均空置率連續(xù)四個(gè)季度上升，年末同比上升6.7個(gè)百分點(diǎn)，至16.3%。
第一太平戴維斯華南區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇表示，如一線城市寫字樓空置率超過15%，基本就可以認(rèn)定為當(dāng)前的市場(chǎng)是“買方市場(chǎng)”。
戴德梁行研究院副院長(zhǎng)、華南及華中區(qū)研究部主管及董事張曉端對(duì)界面新聞表示，2017-2020年，廣州甲級(jí)寫字樓的年新增供應(yīng)量均維持在30萬平方米以內(nèi)的低水平，少量的新增供應(yīng)令廣州的寫字樓空置率維持在較低水平。進(jìn)入2021年伴隨新供應(yīng)的增加，廣州甲級(jí)寫字樓的空置率也有所上升。
不同于廣州，張曉端指出，深圳甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)自2016年開始集中放量，過去7年累計(jì)供應(yīng)量高達(dá)445.6萬平方米，年均供應(yīng)量達(dá)到63.6萬平方米。雖然一些年份在供應(yīng)刺激下需求表現(xiàn)強(qiáng)勁，但除去階段性的需求疲軟外，持續(xù)高供應(yīng)顯然是拉高全市空置率的重要的原因之一。
2022年，廣州、深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求量都明顯下降，顯示出低迷的態(tài)勢(shì)。
謝靖宇表示，10月以來，本土疫情形勢(shì)對(duì)經(jīng)濟(jì)與商務(wù)活動(dòng)產(chǎn)生了顯著沖擊，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展亦受一定影響。廣州2022年甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)繼去年反彈后再遇冷，凈吸納量降至近十年最低，僅為3.9萬平方米，約為去年的9.5%。
據(jù)第一太平戴維斯報(bào)告，全年廣州各子市場(chǎng)需求均放緩，租戶搬遷及退租導(dǎo)致珠江新城、越秀等區(qū)域的凈吸納量轉(zhuǎn)負(fù)，并成為全市總量下降的主要原因。而得益于金融、貿(mào)易等企業(yè)需求的釋放，天河北、琶洲凈吸納量轉(zhuǎn)正或回升，進(jìn)而推動(dòng)廣州全市甲級(jí)寫字樓凈吸納量在第四季度轉(zhuǎn)正。
戴德梁行與第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)略有出入。據(jù)戴德梁行報(bào)告，廣州2022年寫字樓凈吸納量為負(fù)值，約為-0.1萬平方米，而近十年來該數(shù)據(jù)都是正值，且平均凈吸納量達(dá)到32.1萬平方米。
凈吸納量反應(yīng)了市場(chǎng)的新增需求水平，可以理解為凈增租賃面積，由新租面積+擴(kuò)租面積-退租面積計(jì)算而來。
戴德梁行報(bào)告指出，上半年廣州寫字樓市場(chǎng)需求延續(xù)了去年較為活躍的態(tài)勢(shì)，進(jìn)入下半年，由于疫情在國(guó)內(nèi)多個(gè)城市反復(fù)，多數(shù)企業(yè)在業(yè)務(wù)擴(kuò)張與辦公租賃決策上表現(xiàn)謹(jǐn)慎。
由于市場(chǎng)整體觀望情緒濃厚，在成本控制驅(qū)動(dòng)下的續(xù)租和搬遷成為年內(nèi)最主要的租賃活動(dòng)。
雖然比廣州情況要更好些， 但深圳甲級(jí)寫字樓2022年的凈吸納量也大幅下降。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，深圳全年凈吸納量為22.2萬平方米，較2021年銳減66.3%。
在租賃需求當(dāng)中，金融業(yè)超越TMT重新成為深圳全年甲級(jí)寫字樓最大需求來源。
據(jù)戴德梁行報(bào)告，從2022年全年來看，金融、TMT、專業(yè)服務(wù)業(yè)依然高踞需求前三甲，但各自占比出現(xiàn)較大變化：金融業(yè)在租賃成交中的占比達(dá)38%，較去年上升約12個(gè)百分點(diǎn)；TMT占比23.0%，較去年下降約15個(gè)百分點(diǎn)；專業(yè)服務(wù)業(yè)占比15.9%，上升約6個(gè)百分點(diǎn)。
面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，2022年，業(yè)主對(duì)租戶資源的渴求更為明顯，業(yè)主去化壓力增大而繼續(xù)降租。受此影響，廣州、深圳甲級(jí)寫字樓平均租金均延續(xù)下行趨勢(shì)。
據(jù)第一太平戴維斯監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年底，廣州甲級(jí)寫字樓平均租金降至每平方米每月152.2元，租金指數(shù)同比下降3.8%。
謝靖宇表示，到四季度，很多業(yè)主依然執(zhí)行年初以來租金減免或延長(zhǎng)免租期的舉措。
對(duì)于2023年的走勢(shì)，謝靖宇認(rèn)為，需求的逐漸恢復(fù)仍難以抵消大量新增供應(yīng)入市所帶來的市場(chǎng)效應(yīng)，業(yè)主采取降租以獲得更高去化的主要競(jìng)爭(zhēng)策略仍將系市場(chǎng)主流趨勢(shì)，廣州甲級(jí)寫字樓租金水平料將延續(xù)下行趨勢(shì)。
另?yè)?jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，截至2022年年底，深圳甲級(jí)寫字樓平均租金為每月每平方米203.5元，同比下降3.3%。
戴德梁行指出，與租金面價(jià)下調(diào)同步的是，越來越靈活的優(yōu)惠條件出現(xiàn)在深圳租賃實(shí)例中，除常規(guī)的延長(zhǎng)免租期、裝修補(bǔ)貼之外，部分企業(yè)在合同中加入保留擴(kuò)租權(quán)的條款，在以較低的成本滿足當(dāng)前辦公需求的同時(shí)，更保留中短期便利擴(kuò)租的權(quán)利。
張曉端認(rèn)為，2023年伴隨著經(jīng)濟(jì)面的逐步回穩(wěn)，深圳寫字樓需求端也有望迎來預(yù)期改善，但集中供應(yīng)背景下市場(chǎng)的修復(fù)可能徐緩而波折，租金走低、空置走高的局面或?qū)⒃谥卸唐谘永m(xù)。
業(yè)主對(duì)所持有寫字樓物業(yè)的資本價(jià)值的期望值有所下調(diào)。第一太平戴維斯指出，為滿足資金周轉(zhuǎn)需求，更多廣州小業(yè)主愿降價(jià)出售資產(chǎn)，截至年底的平均售價(jià)約為3.5萬元/平方米，價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降1.0%、同比下降3.2%。
謝靖宇透露，現(xiàn)在廣州甲級(jí)寫字樓買賣市場(chǎng)上，業(yè)主的期望值與投資方的出價(jià)能力之間還是存在一定差距，可以達(dá)到20%之多。
戴德梁行報(bào)告指出，2022年全年廣州商業(yè)房地產(chǎn)大宗交易共錄得19宗成交，成交總額為199億元，成交總額同比下降約14.7%，較近6年平均成交額(約211億元)也略低。
盡管如此，辦公含研發(fā)辦公物業(yè)仍然是最受投資者青睞的物業(yè)類型。
據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2022年廣州辦公類物業(yè)成交額占比達(dá)65%，而辦公類別成交額中51%為自用買家購(gòu)置物業(yè)作為總部/區(qū)域總部辦公之用，如太平洋保險(xiǎn)購(gòu)入粵海金融中心T1座、九毛九集團(tuán)董事長(zhǎng)購(gòu)入廣州國(guó)金天地項(xiàng)目部分樓層、利口福集團(tuán)(廣州酒家)購(gòu)入廣州信息港D座等。
近年金融、TMT、餐飲、物流等領(lǐng)域的企業(yè)辦公場(chǎng)所需求增加，其購(gòu)買力較強(qiáng)，逐漸成為大宗交易市場(chǎng)主力軍之一。
戴德梁行華南區(qū)資本市場(chǎng)部主管及董事陳俊儒表示，深圳投資人情緒也更為保守謹(jǐn)慎，然而今年房企資產(chǎn)處置項(xiàng)目增多，推高了深圳大宗交易成交規(guī)模。
據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，2022年深圳全年迄今共錄得38宗、共計(jì)約427億元大宗物業(yè)交易，同比增長(zhǎng)34%，創(chuàng)2019年以來成交額新高。其中政府投資平臺(tái)貢獻(xiàn)逾140億，是今年市場(chǎng)上最活躍的買家類型。
與住宅市場(chǎng)一樣，深圳大宗物業(yè)的投資型買家的占比持續(xù)下降，僅占全年總交易額的19%，自用型的買家則逆勢(shì)增長(zhǎng)，貢獻(xiàn)過半的成交額。
來源：戴德梁行、第一太平戴維斯
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