2021年8月25日，世茂服務(wù)（873.HK）發(fā)布2021年半年報(bào)成績單。2021年上半年，世茂服務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入42.34億元，同比大增171％；歸母凈利潤5.78億元，同比增長136％。在新冠疫情沖擊的大背景下，較好實(shí)現(xiàn)了業(yè)績的高增長，超出預(yù)期。

　　在高增長的外在表象下，經(jīng)營底盤穩(wěn)固健康，業(yè)務(wù)指標(biāo)穩(wěn)中有升。報(bào)告期內(nèi)，世茂服務(wù)續(xù)約率高達(dá)99%，客戶滿意度在2020年88%的高基數(shù)背景下繼續(xù)上升至91%，第三方競標(biāo)外拓平均物業(yè)費(fèi)升至整體平均物業(yè)費(fèi)水平，達(dá)2.2元/平方米/月。

　　在此次業(yè)績發(fā)布會(huì)上，世茂服務(wù)管理層延續(xù)在2020年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上的表態(tài)，力爭未來三年實(shí)現(xiàn)五倍增長的戰(zhàn)略目標(biāo)。

　　那么，世茂服務(wù)有質(zhì)量高增長的底氣來自何處？本文將嘗試從戰(zhàn)略到執(zhí)行，淺析世茂服務(wù)的未來成長性。

　　政策支持物業(yè)規(guī)范發(fā)展，“5+5+N”鑄造穩(wěn)健基石

　　2021年以來，國家對物企發(fā)展的支持性政策和文件密集出臺(tái)。以商務(wù)部等12部委發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)的意見》為例，明確提出鼓勵(lì)有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托育、家政、郵政快遞、前置倉等領(lǐng)域延伸，推動(dòng)“物業(yè)服務(wù)＋生活服務(wù)”。

　　綜合各項(xiàng)政策來看，導(dǎo)向明確，即物管費(fèi)定價(jià)市場化、城市運(yùn)營服務(wù)市場化、加強(qiáng)線上線下融合建設(shè)智慧社區(qū)、物管公司參與提供生活服務(wù)。從單純的基礎(chǔ)物業(yè)管理，到各具特色的增值服務(wù)，再到更廣更深維度的城市服務(wù)，物企的業(yè)務(wù)范圍和使命隨著時(shí)代快速發(fā)展而不斷增加。高速的發(fā)展和快速的變化促使物企需要不斷調(diào)整戰(zhàn)略，才能不掉隊(duì)甚至實(shí)現(xiàn)彎道超車。

　　在業(yè)績發(fā)布會(huì)上，世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁，世茂服務(wù)董事局主席許世壇先生強(qiáng)調(diào)，世茂集團(tuán)一直堅(jiān)定地將世茂服務(wù)作為“大飛機(jī)戰(zhàn)略”重要的堅(jiān)實(shí)一翼，看好整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)，未來還將不斷導(dǎo)入資源，為世茂服務(wù)帶來多種業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。近期，各類國家政策發(fā)布，有利于規(guī)范物業(yè)企業(yè)更好服務(wù)城市、社區(qū)和人民。積極響應(yīng)國家政策，世茂服務(wù)不僅提供綜合物業(yè)管理，還致力于提供社區(qū)生活服務(wù)，拓展高校園區(qū)、城市服務(wù)等領(lǐng)域，堅(jiān)持做長期主義者，致力于成為中國領(lǐng)先的城市全場景生活服務(wù)商。

世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁，世茂服務(wù)董事局主席許世壇先生

　　世茂服務(wù)因勢利導(dǎo)，適時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略和組織架構(gòu)，推出“5+5+N”個(gè)經(jīng)營單元組織架構(gòu)，實(shí)施橫向一體化、相關(guān)多元化、縱向一體化、集中化、更新等戰(zhàn)略策略，報(bào)告期內(nèi)，在綜合物業(yè)管理、多元增值服務(wù)、智慧城服等業(yè)務(wù)板塊的基礎(chǔ)上，新增城市服務(wù)業(yè)務(wù)板塊，還將新增數(shù)字科技業(yè)務(wù)板塊，如此構(gòu)建戰(zhàn)略與執(zhí)行矩陣，力爭實(shí)現(xiàn)到2023年邁入物業(yè)管理行業(yè)頭部梯隊(duì)的戰(zhàn)略目標(biāo)。

　　“5+5+N”個(gè)經(jīng)營單元為世茂服務(wù)的發(fā)展鑄造業(yè)務(wù)穩(wěn)健基石。世茂服務(wù)重點(diǎn)布局長三角、環(huán)渤海、海峽與中西部四大核心高能級城市群，因此，第一個(gè)“5”是指長三角區(qū)域公司、中西部區(qū)域公司、華北區(qū)域公司、海峽區(qū)域公司、高端服務(wù)公司。2021年，世茂服務(wù)提出中心城市深耕戰(zhàn)略策略，第二個(gè)“5”則是指杭州、福州、武漢、天津、西安等五大中心城市公司。N指多營，即多元經(jīng)營主體，針對專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，探索獨(dú)立化運(yùn)營，包括多元增值服務(wù)、高校園區(qū)、城市服務(wù)、數(shù)字科技等內(nèi)容，未來還將會(huì)有無限可能。

　　市場外拓能力全面升級，投資拓展更加審慎從容

　　在此組織架構(gòu)基礎(chǔ)上，世茂服務(wù)團(tuán)隊(duì)不斷打磨標(biāo)準(zhǔn)流程和標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)，得以快速高效推進(jìn)各項(xiàng)業(yè)務(wù)。

　　以市場外拓為例，自2019年底，世茂服務(wù)開始培育發(fā)展第三方競標(biāo)外拓能力，經(jīng)過一年多的努力，成效顯著。市場外拓能力全面升級，世茂服務(wù)將其總結(jié)為一項(xiàng)公式，即“競標(biāo)外拓合同收入=有效信息獲取x項(xiàng)目踏勘和評審效率x談判/投標(biāo)轉(zhuǎn)化率”，用公式化思維來構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)化能力。

　　此外，一是建立“端到端”的產(chǎn)品體系。建立產(chǎn)品圖譜，并分業(yè)態(tài)不斷迭代完善，打造標(biāo)桿示范項(xiàng)目；提供輕量化、定制化解決方案；快速響應(yīng)客戶的核心訴求。二是建立中心城市外拓“織網(wǎng)”。建立城市深度掃描機(jī)制，積累項(xiàng)目數(shù)據(jù)字典；打通關(guān)鍵合作渠道。三是組織團(tuán)隊(duì)保障。實(shí)施“百將計(jì)劃”，迅速建立起一支能打硬仗的競標(biāo)外拓鐵軍。最后則是數(shù)字化支撐。迭代全生命周期跟蹤調(diào)度系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)信息收集、合同簽署等全流程節(jié)點(diǎn)線上化。

　　在此標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化的打法下，世茂服務(wù)市場外拓速度和質(zhì)量提升明顯，業(yè)態(tài)呈現(xiàn)多元化特點(diǎn)。2021年上半年世茂服務(wù)第三方競標(biāo)外拓2611萬平方米，同比增長近29倍，超過去年全年水平18%。競標(biāo)外拓項(xiàng)目類型全面多元，其中，傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目占39%，高校、產(chǎn)業(yè)園、公建等非住宅占比61%。

　　市場外拓能力的進(jìn)一步提升和完善，將進(jìn)一步增強(qiáng)下半年如期完成甚至超額完成全年業(yè)績目標(biāo)的確定性。如此一來，一方面，在市場外拓方面，世茂服務(wù)將繼續(xù)加強(qiáng)內(nèi)部審核機(jī)制，有針對性地獲取更多更好的項(xiàng)目；另一方面，雖然投資拓展一直審慎進(jìn)行中，未來將更加從容，將按照公司既定發(fā)展目標(biāo)穩(wěn)步前行。

　　今年以來合作5家公司，布局城市服務(wù)等賽道

　　在投資拓展方面，2019年7月，世茂服務(wù)合作海亮物業(yè)，截至2020年底，一共合作12家物業(yè)公司；2021年以來，截至目前，世茂服務(wù)又合作了5家公司。

　　業(yè)內(nèi)資深人士分析認(rèn)為，從行業(yè)格局來看，物業(yè)行業(yè)呈現(xiàn)小而散的特點(diǎn)，存在數(shù)十萬家公司，前兩年，很多小的物企也參與投資拓展的競爭，今年幾乎都是大企業(yè)參與。因此，市場上潛在標(biāo)的依然眾多，投資拓展尚未達(dá)到白熱化階段，對于有意擴(kuò)張的物企來說，選擇優(yōu)質(zhì)標(biāo)的空間更大。

　　投資拓展是當(dāng)前物企迅速擴(kuò)大規(guī)模的有效手段，但并不是每家物企投資拓展后都能形成“1+1＞2”的效果。從世茂服務(wù)的各項(xiàng)投資拓展來觀察，短期與長期目標(biāo)相互協(xié)同，其短期專注的是項(xiàng)目濃密度的提升與戰(zhàn)略性賽道的卡位，為中長期培育新增值服務(wù)引擎，有一套成熟而科學(xué)的打法，打造持久競爭力。

　　世茂服務(wù)管理層認(rèn)為，在投資拓展方面，最重要的因素是，是否符合公司的發(fā)展賽道。世茂服務(wù)實(shí)施“1+1+X”戰(zhàn)略策略，布局住宅、高校、產(chǎn)業(yè)園等綜合物業(yè)，社區(qū)增值服務(wù)，以及城市服務(wù)等賽道。

世茂服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁葉明杰

　　提及投資拓展，世茂服務(wù)管理層多次強(qiáng)調(diào)“審慎”、“謹(jǐn)慎”的字眼，但是一旦遇見契合公司戰(zhàn)略性賽道的標(biāo)的，世茂服務(wù)也展現(xiàn)了堅(jiān)定目標(biāo)，果斷執(zhí)行的一面。

　　比如，2020年下半年世茂服務(wù)提出城市服務(wù)戰(zhàn)略設(shè)想，短時(shí)間內(nèi)迅速落地。今年5月和8月，分別合作了深兄環(huán)境和金沙田科技等兩家市政環(huán)衛(wèi)龍頭企業(yè)，布局大灣區(qū)和長三角等重點(diǎn)區(qū)域，形成城市服務(wù)核心綜合能力。

　　除了戰(zhàn)略性賽道卡位，世茂服務(wù)還專注濃密度提升，以杭州為例，繼2020年合作浙大新宇、近湖物業(yè)后，世茂服務(wù)今年5月牽手野風(fēng)物業(yè)，目前在杭州的項(xiàng)目合計(jì)達(dá)148個(gè)，單城市密度和濃度、區(qū)域綜合實(shí)力均獲提升，為市場外拓和增值服務(wù)創(chuàng)造了更大空間和可能。

　　其他中心城市公司也在發(fā)力，比如武漢，今年8月，世茂服務(wù)合作了武漢瑞征物業(yè)，共同深耕武漢物業(yè)市場。

　　短期深耕為中長期培養(yǎng)新增值業(yè)務(wù)厚植土壤，世茂服務(wù)緊跟國家政策，探索“物業(yè)+養(yǎng)老”模式，2021年8月23日，世茂服務(wù)與椿熙堂達(dá)成戰(zhàn)略合作，圍繞“用戶”需求，在多元增值服務(wù)領(lǐng)域布局養(yǎng)老服務(wù)賽道，發(fā)展居家養(yǎng)老服務(wù)。

　　“一體化管理”賦能提效，浙大新宇煥然“新生”

　　無論是市場外拓還是投資拓展，世茂服務(wù)都極為重視項(xiàng)目的一體化管理以實(shí)現(xiàn)效率的提升。世茂服務(wù)管理層強(qiáng)調(diào)，一般一年半至兩年左右，就能達(dá)到世茂服務(wù)平均業(yè)績水平。

　　行勝于言，此前世茂服務(wù)合作的12家公司，合作之初，其基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)毛利率均低于世茂內(nèi)生項(xiàng)目，經(jīng)過有效的“一體化整合”，貫徹世茂標(biāo)準(zhǔn)，提升前線運(yùn)營效率，所有合作公司的基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)毛利率，均獲得提升。

　　通過觀察世茂服務(wù)過往的投資拓展案例，其一體化管理主要分三個(gè)階段實(shí)施。首先從財(cái)務(wù)、人力、風(fēng)控以及業(yè)務(wù)信息一體化等四個(gè)方面，進(jìn)行三個(gè)月的全景計(jì)劃。其次是項(xiàng)目運(yùn)營賦能提效，對齊世茂標(biāo)準(zhǔn)，植入內(nèi)部市場化機(jī)制等，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)場品質(zhì)和服務(wù)濃度提升，由量變實(shí)現(xiàn)質(zhì)變。最后是實(shí)施更新策略，對組織能力和管理機(jī)制再升級，對細(xì)分專業(yè)領(lǐng)域再升級，以及項(xiàng)目拓展聯(lián)動(dòng)機(jī)制再強(qiáng)化，賦能發(fā)展形成新生。

　　目前來看，浙大新宇已進(jìn)入第三階段。世茂服務(wù)對浙大新宇實(shí)施更新策略，2021年5月，浙大新宇舉辦品牌煥新發(fā)布會(huì)，進(jìn)行品牌形象升級和產(chǎn)品體系發(fā)布，世茂服務(wù)將浙大新宇定位為“中國高校園區(qū)服務(wù)商”，致力于在高校園區(qū)垂直領(lǐng)域深耕，彰顯了世茂服務(wù)整合浙大新宇優(yōu)勢資源，賦能企業(yè)成長的策略。

浙大新宇品牌煥新暨校園服務(wù)生態(tài)發(fā)布會(huì)

　　精益管理+科技賦能，三保供應(yīng)鏈優(yōu)本增效

　　在人們普遍印象中，物業(yè)管理是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，盡管其中有不少第三方外包服務(wù)，但人工在成本端仍然占據(jù)了較重的比例。因此，物企更加注重運(yùn)用科技提升效率，重構(gòu)管理中臺(tái)，實(shí)現(xiàn)降本增效。

　　以精益化管理聞名的世茂服務(wù)，也在此方面體現(xiàn)出優(yōu)異的供應(yīng)鏈整合和成本管理能力。以傳統(tǒng)基礎(chǔ)物業(yè)管理的三保（保安、保潔、保綠）服務(wù)為例，保潔崗均作業(yè)面積提升明顯，統(tǒng)計(jì)顯示，基于5個(gè)中心城市的10個(gè)項(xiàng)目試點(diǎn)，世茂服務(wù)的保潔崗均作業(yè)面積由2019年的1.13萬平米提升至2020年的1.31萬平米，并進(jìn)一步提升至2021年上半年的1.5萬平米，更為難能可貴的是，崗均作業(yè)面積的提升，同時(shí)也保證了同等的服務(wù)品質(zhì)和客戶滿意度。

　　而這一切又是如何做到的呢？

　　首先，公司通過對試點(diǎn)項(xiàng)目跟崗實(shí)測，完成各類作業(yè)場景的現(xiàn)狀還原、流程重構(gòu)，對保潔場景進(jìn)行“必做項(xiàng)-可優(yōu)化減化-不必要剔除”三輪優(yōu)化，形成住宅業(yè)態(tài)精益產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)庫。

　　其次，填寫項(xiàng)目建模和任務(wù)建模，建立保潔人員信息庫，系統(tǒng)自動(dòng)生成最優(yōu)排班方案和工單。比如，武漢一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場有30個(gè)保潔人員，系統(tǒng)測算26個(gè)即可，實(shí)踐證明，確實(shí)能夠圓滿完成工作。系統(tǒng)排單后，每個(gè)保潔人員會(huì)拿到一張工單，上面列明時(shí)間和工作內(nèi)容。然后應(yīng)用智能手環(huán)，通過軌跡追蹤和卡路里消耗量化監(jiān)測作業(yè)過程。

　　最后，將試點(diǎn)逐步推廣至全國。并結(jié)合業(yè)主投訴率、第三方評檢、內(nèi)部甲方對現(xiàn)場的評價(jià)進(jìn)行評估，保證滿意度。值得一提的是，在提效降本后，還將進(jìn)行一線員工的激勵(lì)分配。

　　總之，通過精益化重新拆解和審讀行業(yè)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，讓一線勞動(dòng)力原先粗放管理下的“跑冒滴漏”浮出水面。一方面通過機(jī)具應(yīng)用、流程改進(jìn)，降低員工勞動(dòng)強(qiáng)度；另一方面通過工單調(diào)度、優(yōu)化激勵(lì)鼓勵(lì)員工多勞多得。

　　類似的標(biāo)準(zhǔn)和流程不斷迭代并融入到公司的各項(xiàng)業(yè)務(wù)中，由此推動(dòng)著世茂服務(wù)不斷加速向前。

　　當(dāng)前，物管行業(yè)在社會(huì)治理中的重要性持續(xù)提升，業(yè)主對物業(yè)資產(chǎn)全生命周期保值增值的需求不斷提高。同時(shí)，物管行業(yè)的物理邊界和業(yè)務(wù)范圍不斷延伸，行業(yè)供給端從小散無序逐步轉(zhuǎn)向高水平發(fā)展。

　　券商研報(bào)顯示，截至2021年6月30日，在港股和A股上市的物企已達(dá)47家，總市值接近1.1萬億港幣。其中，TOP10總市值超8500億港幣，占比約78%，行業(yè)頭部效應(yīng)明顯。競爭門檻逐步提升，資源和市場逐步向頭部企業(yè)雙集中。

　　世茂服務(wù)作為行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)，在精細(xì)化運(yùn)營、數(shù)字科技化、品牌影響力、品質(zhì)服務(wù)力、供應(yīng)鏈能力和人才集聚等方向持續(xù)深耕，作為一家堅(jiān)守長期主義的物企，其兼具高質(zhì)量的高成長性可持續(xù)看好。