科創(chuàng)園創(chuàng)始人 張?bào)爿?/P>
“我是誰？我從哪里來？要到哪里去？”這是兩千多年前，古希臘偉大的思想家、哲學(xué)家柏拉圖提出的終極三問，也是最為大眾熟知的哲學(xué)命題。
對(duì)于每個(gè)個(gè)體而言，不管出于主動(dòng)思考抑或是被動(dòng)求索，這始終是三個(gè)繞不過去的人生命題。對(duì)于每個(gè)企業(yè)而言，同樣如此。
在網(wǎng)絡(luò)上搜索“科創(chuàng)園”或其全稱“北京科創(chuàng)園企業(yè)管理有限公司”，所能獲取的信息較為有限，這家正走入第5個(gè)年頭的企業(yè)，還未在行業(yè)內(nèi)樹立足夠的品牌影響力——畢竟，品牌建立需要一個(gè)長期的過程。但在不動(dòng)產(chǎn)資管領(lǐng)域，其實(shí)科創(chuàng)園已經(jīng)積累了非常好的口碑。
這與其前身——聯(lián)想控股融科智地在行業(yè)內(nèi)的積淀相關(guān)，更與科創(chuàng)園創(chuàng)始人、前融科智地北京大區(qū)掌門人張?bào)爿寂康膹臉I(yè)背景、行業(yè)思考、領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格及團(tuán)隊(duì)的專業(yè)能力密切相關(guān)。
此次采訪，張?bào)爿汲３８心盥?lián)想生涯帶給自己的歷練和成長，在過往職業(yè)生涯和操盤經(jīng)歷基礎(chǔ)上，她對(duì)科創(chuàng)園的定位和未來發(fā)展的方向思考得很清楚：定位于不動(dòng)產(chǎn)資管，以專業(yè)成就價(jià)值。
而這就是她對(duì)科創(chuàng)園終極三問所做出的回答。
融科智地，于2001年正式成立，系聯(lián)想控股股份有限公司投資于房地產(chǎn)行業(yè)的全資子公司，專注于物業(yè)持有、經(jīng)營和住宅開發(fā)兩大業(yè)務(wù)領(lǐng)域。早在1994年，融科智地的前身——聯(lián)想工業(yè)實(shí)業(yè)有限公司就在廣東惠陽進(jìn)行聯(lián)想科技園大亞灣園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，為融科后續(xù)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。此后，公司進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，打造了深圳研發(fā)中心、神州數(shù)碼軟件開發(fā)中心、融科資訊中心等項(xiàng)目。2003年，公司進(jìn)入住宅開發(fā)領(lǐng)域，形成了北京、天津、武漢、重慶、無錫等十余個(gè)城市的全國性戰(zhàn)略布局。2016年，因聯(lián)想控股業(yè)務(wù)戰(zhàn)略調(diào)整，融科智地整體被融創(chuàng)中國收購。
聯(lián)想20年歷練 變身房產(chǎn)“女漢子”
走進(jìn)張?bào)爿嫉霓k公室，映入眼簾的是對(duì)面墻上掛著的照片——她和聯(lián)想創(chuàng)始人柳傳志的合影。無需多問，在聯(lián)想的工作經(jīng)歷，對(duì)于她職業(yè)生涯的意義非同尋常。在那里，她完成了人生的蛻變。
張?bào)爿寂c聯(lián)想創(chuàng)始人柳傳志合影
看起來，張?bào)爿伎偸遣话闯＠沓雠啤?/P>
她出生書香門第，父親是核物理學(xué)家，母親是醫(yī)生，哥哥和姐姐也傳承家庭理工傳統(tǒng)，哥哥考上清華建筑系，姐姐接過母親衣缽學(xué)了醫(yī)。只有她，明明是理科生，卻在考北大時(shí)選了一個(gè)當(dāng)時(shí)大部分人聞所未聞的專業(yè)——心理學(xué)。
北大畢業(yè)后她進(jìn)了國內(nèi)心理學(xué)研究的最高殿堂——中科院心理所，端上了羨煞旁人的鐵飯碗，卻在之后親手打破：辭職、下海，在社會(huì)上晃了3年。包括父母在內(nèi)的親友都不能理解，她卻說：“這段經(jīng)歷讓我想明白了，我到底是誰，我想做什么�！�
于是，想明白了的張?bào)爿加?997年加入聯(lián)想，直到2017年離開創(chuàng)立科創(chuàng)園，她在聯(lián)想一干就是20年。
一開始，她在行政崗，每天干的都是幫同事訂機(jī)票、安排食宿等雜務(wù)，但她從中悟出：把一件最簡(jiǎn)單最平凡的事情用心做好，也能體現(xiàn)專業(yè)價(jià)值。2年后，聯(lián)想開拓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，性格中求變的她選擇加入新業(yè)務(wù)板塊。剛開始什么也不懂，于是不斷學(xué)習(xí)，與團(tuán)隊(duì)一起到處看地、找項(xiàng)目、請(qǐng)教同行、沙盤演練，每天早出晚歸……就這樣，她成為了融科智地的第一批奠基者。
張?bào)爿棘F(xiàn)在還記得，2004年，她第一次獨(dú)立操盤紫金長安項(xiàng)目。開盤當(dāng)天，買房的隊(duì)伍從西翠路排到長安街，918套房子銷售一空，當(dāng)天回款10億元。成功背后，往往是不足與外人相道的心酸和苦累，在團(tuán)隊(duì)一起慶功之后，她在項(xiàng)目售樓處門前獨(dú)自痛哭。
2013年，為了支持聯(lián)想控股上市，她操盤的千章墅項(xiàng)目，承接了當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷售收入20億的艱巨任務(wù)，而她毅然簽下了軍令狀。面對(duì)高不可及的目標(biāo)，她帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)深入研究區(qū)域市場(chǎng)、狠挖客戶需求，并用超乎尋常的專業(yè)精神，從戶型推敲、園林設(shè)計(jì)、石材選擇等一角一線的細(xì)節(jié)中去兌現(xiàn)承諾。當(dāng)年底，項(xiàng)目銷售額23億元，超額實(shí)現(xiàn)了目標(biāo)。于是，時(shí)任聯(lián)想當(dāng)家人柳傳志來了，和她留下現(xiàn)在還掛在墻上的合影，還留下一句“希望北京公司的旗幟能插上融科的頂峰”的勉勵(lì)。
融科千章墅項(xiàng)目圖
操盤風(fēng)格：用心傾聽，大膽開拓，有所不為
求新求變是張?bào)爿夹愿裰械囊徊糠�，但在敢于打破常�?guī)“有所為”的同時(shí)，她又能審時(shí)度勢(shì)“有所不為”。被問及為何能做到這樣的平衡，她脫口而出：基于對(duì)自我的認(rèn)知吧。而這對(duì)于一個(gè)企業(yè)“求創(chuàng)新、控風(fēng)險(xiǎn)”，以求得長遠(yuǎn)發(fā)展來說尤為關(guān)鍵。
1999年啟動(dòng)建設(shè)的融科資訊中心，是張?bào)爿疾俦P過的項(xiàng)目中至為關(guān)鍵的一個(gè)，這個(gè)項(xiàng)目從策劃、開發(fā)到后期運(yùn)營的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，驗(yàn)證和奠定了她和團(tuán)隊(duì)的操盤風(fēng)格，以及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資管的理解，而這個(gè)沉淀也成就了科創(chuàng)園團(tuán)隊(duì)的專業(yè)價(jià)值。
總結(jié)起來有如下幾點(diǎn)：
第一，在產(chǎn)品研發(fā)環(huán)節(jié)，深度分析區(qū)域發(fā)展?jié)摿�，瞄�?zhǔn)目標(biāo)客戶，用心傾聽、真正理解客戶需求。
張?bào)爿歼�記得，融科資訊中心啟動(dòng)規(guī)劃時(shí)，她率團(tuán)隊(duì)走訪了微軟、IBM、惠普、英特爾等跨國科技企業(yè)。她了解到這些企業(yè)的辦公環(huán)境在任何時(shí)候都需要同時(shí)具備供熱和供冷條件，而當(dāng)時(shí)中關(guān)村區(qū)域的辦公產(chǎn)品幾乎無法滿足。
融科資訊中心
因此項(xiàng)目研發(fā)團(tuán)隊(duì)決定圍繞客戶需求的痛點(diǎn)，滿足其對(duì)于電力及樓板荷載、空調(diào)等配置的嚴(yán)苛要求。盡管造價(jià)成本比周邊項(xiàng)目都高，但A座完工后，英特爾馬上從東三環(huán)搬了過來，成為融科資訊中心的第一批堅(jiān)實(shí)客戶，并一直租賃至今長達(dá)20年，期間還不斷擴(kuò)租。日后，AMD、Google也先后進(jìn)駐。這里國際化的辦公環(huán)境、產(chǎn)品配置及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，使項(xiàng)目成為了“中關(guān)村的名片”，以及知名高科技企業(yè)進(jìn)入北京的首選辦公場(chǎng)所。
第二，在投資回報(bào)環(huán)節(jié)，著眼于長遠(yuǎn)利益，而不能只顧眼前得失。
聯(lián)想早期曾糾結(jié)于融科資訊中心整體持有還是部分散售的問題，尤其是看到隔壁項(xiàng)目的熱銷場(chǎng)面，張?bào)爿继寡�，那真是“虐心”�?/P>
但基于對(duì)中國香港、新加坡、歐美等國家成功寫字樓案例的研究，團(tuán)隊(duì)得出結(jié)論：一旦項(xiàng)目散售導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)業(yè)權(quán)不統(tǒng)一，將來很難保證園區(qū)品質(zhì)及良好的運(yùn)營，當(dāng)然也就不可能獲取好的租金回報(bào)，這是有規(guī)律可循的。于是團(tuán)隊(duì)頂住快速回款的誘惑，即使資金緊張，依然咬牙決定：不賣！并專心聚焦于提升產(chǎn)品硬件水平和物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。這正是不動(dòng)產(chǎn)資管的一個(gè)法則：著眼于長遠(yuǎn)利益投資物業(yè)，通過運(yùn)營去提升價(jià)值，以獲取更高的回報(bào)率。
融科資訊中心LEED鉑金級(jí)認(rèn)證授牌儀式
第三，在招商運(yùn)營環(huán)節(jié)，同樣不能短視。招商不能只關(guān)注出租率，而是要追求租戶與項(xiàng)目定位的匹配性，構(gòu)建良性循環(huán)，持續(xù)提高項(xiàng)目的品質(zhì)。
幾年前，P2P一度火爆，當(dāng)時(shí)該領(lǐng)域最火的企業(yè)要求入駐融科資訊中心，且愿意支付更高的租金，但是基于行業(yè)的分析，團(tuán)隊(duì)拒絕了這家企業(yè)。此外，在商業(yè)配套招商時(shí)，團(tuán)隊(duì)為了保證寫字樓租戶質(zhì)量，不惜降低租金，讓商業(yè)租戶能精準(zhǔn)匹配并滿足寫字樓租戶需求，提高寫字樓租戶的滿意度及續(xù)約率，從而實(shí)現(xiàn)了寫字樓租金長期維持在區(qū)域內(nèi)最高水平。這也是張?bào)爿紟ьI(lǐng)團(tuán)隊(duì)秉持的一個(gè)經(jīng)營原則，“系統(tǒng)運(yùn)籌，以小博大”——商業(yè)不是項(xiàng)目攫取高租金回報(bào)的手段，而應(yīng)作為配套服務(wù)于辦公租戶，整個(gè)項(xiàng)目綜合核算投資回報(bào)率。
這些經(jīng)驗(yàn)是張?bào)爿荚诓俦P過程中不斷積累的，由于科創(chuàng)園保留了原有融科智地的團(tuán)隊(duì)和建制，這些寶貴的方法論也被延續(xù)下來，并且不斷通過后續(xù)項(xiàng)目得到了驗(yàn)證和迭代。
重新定義資管 將“管”延至兩端 實(shí)現(xiàn)“投”和“退”的增值目標(biāo)
科創(chuàng)園定位于不動(dòng)產(chǎn)資管，但張?bào)爿颊J(rèn)為資管不應(yīng)只局限于存量，并且資管也未必需要全部走通“募、投、管、退”的閉環(huán)，事實(shí)上，放大和做好“管”這個(gè)環(huán)節(jié)，才有可能實(shí)現(xiàn)并獲得更大的投資價(jià)值。
而這正是科創(chuàng)園擅長的：企業(yè)領(lǐng)頭羊善于總結(jié)優(yōu)化成功經(jīng)驗(yàn)、創(chuàng)新經(jīng)營思路，而整個(gè)團(tuán)隊(duì)磨合成熟且富有經(jīng)驗(yàn)，在分工日益明顯的當(dāng)下和未來，選擇精耕于“管”這條專業(yè)賽道，科創(chuàng)園的優(yōu)勢(shì)必將愈發(fā)明顯。
通過“企查查”網(wǎng)站企業(yè)工商登記信息查詢，初步統(tǒng)計(jì)近5年北京市場(chǎng)企業(yè)主體新增成立數(shù)據(jù)會(huì)發(fā)現(xiàn)，截至2021年6月，新成立公司在3年內(nèi)注銷的占比高達(dá)91.8%，能持續(xù)經(jīng)營到第5年的僅有0.7%。
而科創(chuàng)園已經(jīng)走入成立之后的第5個(gè)年頭，不但逐漸奠定了在行業(yè)中的地位，更看到了大資管背景下的廣闊發(fā)展空間。
與行業(yè)普遍認(rèn)知的，不動(dòng)產(chǎn)資管聚焦于存量持有型物業(yè)所不同，科創(chuàng)園同樣將“管”的環(huán)節(jié)放置于增量開發(fā)領(lǐng)域來發(fā)揮作用。在行業(yè)變革過程中，科創(chuàng)園看到了專業(yè)化分工、精細(xì)化管理和規(guī)�；l(fā)展的必然趨勢(shì)，將自身核心競(jìng)爭(zhēng)力定位在價(jià)值鏈微笑曲線的兩端——即產(chǎn)品研發(fā)及運(yùn)營（或銷售）。因?yàn)椤肮堋辈⒉粌H僅是對(duì)物業(yè)的運(yùn)營，而是應(yīng)延伸到投前對(duì)項(xiàng)目做出準(zhǔn)確的專業(yè)決策判斷，以及在投后管理階段實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的增值目標(biāo)。
融科資訊中心B座大堂
從這個(gè)角度上來看，科創(chuàng)園對(duì)資管的定義與大的投資機(jī)構(gòu)光大安石、高和等有所不同，和行業(yè)中這兩年來大火的輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營公司的打法也不同。依托于科創(chuàng)園在不動(dòng)產(chǎn)全鏈條上專業(yè)齊備的整編制團(tuán)隊(duì)，以及多年合作磨合形成的高效能組織，科創(chuàng)園關(guān)注將資管的概念與“價(jià)值”掛鉤，最重要的內(nèi)涵是在前期發(fā)現(xiàn)或修復(fù)委托項(xiàng)目的價(jià)值、過程中做好專業(yè)支撐和風(fēng)險(xiǎn)管控，最終幫助投資人實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升�！拔艺J(rèn)為這是真正的資管公司應(yīng)該做的”，張?bào)爿歼@樣說。
科創(chuàng)園的專業(yè)價(jià)值已經(jīng)逐漸得到客戶和行業(yè)的認(rèn)可，這得益于張?bào)爿急救嗽跒槿颂幨�，以及�?chuàng)辦企業(yè)中所一直秉持的價(jià)值觀——以誠為本，以信為先，以專業(yè)能力創(chuàng)造價(jià)值，憑專業(yè)精神擔(dān)當(dāng)責(zé)任�，F(xiàn)在，她的價(jià)值觀也影響和塑造了團(tuán)隊(duì)的整體風(fēng)格，成為了企業(yè)的精神內(nèi)核。
被問及科創(chuàng)園對(duì)她而言算不算一次創(chuàng)業(yè)時(shí)，張?bào)爿颊J(rèn)為，這既是一次創(chuàng)業(yè)，也不算一次創(chuàng)業(yè)。之所以不算創(chuàng)業(yè)，是因?yàn)閳F(tuán)隊(duì)在一起合作共事十余年，保留了原有融科智地嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的系統(tǒng)性思維，并且在全專業(yè)的默契配合下，從定位策劃、產(chǎn)品研發(fā)到后期運(yùn)營，能夠形成完美的價(jià)值閉環(huán)。
科創(chuàng)園團(tuán)隊(duì)合影
之所以算得上一次創(chuàng)業(yè)，是因?yàn)閳F(tuán)隊(duì)迅速實(shí)現(xiàn)了從開發(fā)商到資管方的身份轉(zhuǎn)換，張?bào)爿紟ьI(lǐng)團(tuán)隊(duì)一直保持創(chuàng)業(yè)的心態(tài)，不斷學(xué)習(xí)、適應(yīng)行業(yè)的變化，不斷迭代自身專業(yè)能力�？苿�(chuàng)園的創(chuàng)業(yè)道路上，這種自我迭代、快速反應(yīng)、集團(tuán)出擊的作戰(zhàn)能力，成就了每一個(gè)科創(chuàng)園服務(wù)過的項(xiàng)目，也成就了客戶心中最專業(yè)、最可靠的合作伙伴。張?bào)爿颊f道：“公司的領(lǐng)頭人與整個(gè)團(tuán)隊(duì)之間、企業(yè)與客戶之間所形成的這種良性互動(dòng)，是科創(chuàng)園得以生存和發(fā)展的根本所在�！�
結(jié)語
“世界上唯一不變的是變化本身”，“對(duì)于我們來說，重要的是明白自己是誰，想要去往何方，在找尋到大的發(fā)展方向后，就要堅(jiān)定地去往這個(gè)方向，但在過程中要適時(shí)調(diào)整、不斷糾偏，從而使大的方向更加清晰、精準(zhǔn)、細(xì)致。這樣就會(huì)做到心中有數(shù)、遇到挫折不焦慮�！�
整個(gè)采訪過程，像這樣形而上的探討貫穿始終，或許是心理學(xué)專業(yè)背景的影響，或許是她受到的理工系統(tǒng)思維的訓(xùn)練，當(dāng)然，也有聯(lián)想工作20年所烙下的印記。
張?bào)爿冀o我們最大的印象是：對(duì)自我的認(rèn)知非常準(zhǔn)確，勇敢精進(jìn)卻不激進(jìn)，審慎思考卻不保守。當(dāng)創(chuàng)始人的這種風(fēng)格成為企業(yè)的精神特質(zhì)，我們?cè)敢庥^察、記錄并祝福這個(gè)企業(yè)的探索，在不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)越來越尊重專業(yè)能力的當(dāng)下和未來，像科創(chuàng)園這樣擁有專業(yè)與創(chuàng)新能力，并且能夠創(chuàng)造價(jià)值的企業(yè)理應(yīng)占有一席之地。
