64㎡住房總價僅售1.5萬元、51㎡住房總價為1.2萬元、56㎡總價1.4萬元，看到這兒……是不是看錯了？這樣的真實案例正發(fā)生在黑龍江省雙鴨山市。
此前，黑龍江的鶴崗、遼寧的阜新曾因二手房“白菜價”而刷屏，如今，雙鴨山部分二手房價刷新了鶴崗、阜新的紀(jì)錄。近日，記者前往雙鴨山，實地了解雙鴨山樓市的真實情況。
二手房低至200余元/㎡
雙鴨山，位于黑龍江省東北部，地處完達(dá)山脈北麓、三江平原腹地，隔烏蘇里江與俄羅斯相望。雙鴨山市是黑龍江省重要的煤炭、電力、鋼鐵和糧食生產(chǎn)基地，被譽為“黑土濕地之都、綠色生態(tài)之城、烏蘇里江畔的明珠”，是為新中國建設(shè)奉獻(xiàn)了“光”和“熱”的城市。7月11日，證券時報·e公司記者來到雙鴨山，以看房者的身份在部分小區(qū)、在售樓盤進(jìn)行走訪探查。
雙鴨山市寶山區(qū)的康安嘉園小區(qū)，是去年剛剛辦理入住的一個棚戶區(qū)搬遷安置小區(qū)。記者在該小區(qū)看到，一些房屋窗戶上都寫著“出租出售”字樣及聯(lián)系電話�！昂芏嗤獾厝硕紒碣I房，你也是要來買房的吧?現(xiàn)在來有點晚了！去年7、8月份小區(qū)剛剛交房，一套頂樓50㎡左右的房子總價才七八千元。現(xiàn)在房價被‘拼縫’炒起來了，頂樓價格都得1萬元以上�！痹撔^(qū)一業(yè)主表示。
所謂“拼縫”就是類似房屋中介性質(zhì)，自己手中本身不擁有房源，但是與房源擁有者非常熟識，并知悉售房的心理底價�！捌纯p”通過在小區(qū)中搭訕購房者，確定購房意向之后，從真正房源擁有者手中拿鑰匙，帶購房者看房，一旦成交從中賺取差價，出售的價格越高，從中賺取的差價也就越多。
證券時報·e公司記者在該小區(qū)看房期間，還偶遇來自黑龍江省佳木斯和河北廊坊的看房者。“在網(wǎng)上了解到這里的房子便宜，就特意開車過來看看，有價格合適的就買。自己肯定不會來住，主要是期望日后能夠升值。”一位來自佳木斯的看房者說，“因為房價便宜，所以即便買后不能升值，也不會有太大的損失�！�
證券時報·e公司記者注意到，在多棟6層樓房的頂樓窗戶上，均用醒目的紅底黃字寫著“賣樓”的字樣，且所留聯(lián)系電話均為同一個號碼，并直接寫明價格1.2萬元�！斑@些房源的確都是我的，分為51㎡和56㎡兩個戶型，售價分別是1.2萬元和1.4萬元，均包含600元的物業(yè)押金�！狈恐髟陔娫捴薪榻B說，“現(xiàn)在還不能更名過戶，但是可以簽購房協(xié)議，只要你買完之后不拖欠物業(yè)費、采暖費，那么4、5年之后我們負(fù)責(zé)幫助更名。”“應(yīng)該還能講價，剛才房主說如果一次性購買兩套51㎡住房，總價可以優(yōu)惠到2萬元。”來自佳木斯的購房者悄聲透露。
之后，證券時報·e公司記者又來到四方臺區(qū)的惠民新城一期，再度遇到了河北廊坊的看房者。該小區(qū)同樣是棚戶區(qū)改造而來的回遷小區(qū)，小區(qū)內(nèi)現(xiàn)階段在售房源要少于寶山區(qū)的康安嘉園小區(qū)。記者撥通了該小區(qū)一棟層高為6樓的樓房頂樓窗戶上的賣房電話�！拔疫@個房子是64㎡，標(biāo)準(zhǔn)的兩房一廳一衛(wèi)格局，最低售價是1.5萬元，包含了1000元的物業(yè)裝修押金和200元的水費�！狈恐髟陔娫捴薪榻B說。
此前，黑龍江的鶴崗、遼寧的阜新曾因二手房“白菜價”而刷屏。如今，按照雙鴨山的部分小區(qū)二手房價格64㎡1.5萬元、51㎡1.2萬元、56㎡1.4萬元計算，折合成每平方米的價格分別是234元、235元和250元，這樣的價格水平刷新了鶴崗、阜新的紀(jì)錄。
中心區(qū)二手房均價2775元/㎡
康安嘉園和惠民新城部分二手房售價僅一萬余元的現(xiàn)象并不代表雙鴨山市二手房市場的全貌。安居客雙鴨山房價網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，雙鴨山7月二手房均價2775元/㎡，雙鴨山6月二手房均價2777元/㎡環(huán)比上月下跌0.05% ，同比去年同期下跌3.14%。
根據(jù)寶山區(qū)政府官網(wǎng)介紹，該區(qū)距市中心19公里，轄區(qū)內(nèi)有3個國有煤礦和14個地方煤礦（其中生產(chǎn)煤礦4個，提能改造煤礦10個）。年產(chǎn)原煤500萬噸左右，其中地方煤礦年產(chǎn)原煤100萬噸左右，是雙鴨山市重要的煤炭生產(chǎn)基地。在雙鴨山市中心的二手房價格明顯要更高，而且不同區(qū)域、不同小區(qū)的房價相差也比較大。以康安嘉園為例，該小區(qū)4樓面積為64㎡的樓房，售價大約在4萬元左右；毗鄰康安嘉園的陽光小區(qū)，非頂樓的70㎡住宅，售價為4.2萬元。證券時報·e公司記者在采訪中獲悉，有雙鴨山市民在不久前剛剛將位于雙鴨市一馬路小學(xué)附近的學(xué)區(qū)房出售，房屋面積為78.38㎡，成交價格為13萬元，折合每平方米的售價為1658元。
位于六馬路的老二院的7層住宅樓，位于2樓的3室1廳1衛(wèi)面積為117㎡的住宅，售價為24萬元，每平方米價格為2051元；寶鼎家園附近精裝修面積為88㎡的樓房售價為17.6萬元，相當(dāng)于每平方米2000元；隸屬于雙鴨山實驗學(xué)校學(xué)區(qū)的福悅灣一期，樓高26層位于11層面積為68㎡的精裝修二手房，售價為31萬元，折合成每平方米的單價為4558元。
“雖然寶山區(qū)和四方臺區(qū)的房價比較低，但是雙鴨山市中心的居民很少會去那里買房，畢竟離市中心太遠(yuǎn)了�！庇须p鴨山當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介人士表示，而且基于孩子上學(xué)等因素的考慮，寶山區(qū)和四方臺區(qū)一些經(jīng)濟(jì)條件相對比較好的家庭更傾向于在市中心買房。就市中心的二手房而言，那些產(chǎn)權(quán)清晰、不存在糾紛的學(xué)區(qū)房，關(guān)注度更高，成交的機(jī)會也更大一些。實際上，此前提到的不論是康安嘉園、還是惠民新城，均為棚戶區(qū)改造性質(zhì)的小區(qū)，且售價在1萬余元的房子也均為頂層樓房。兩個小區(qū)分別位于雙鴨山市的寶山區(qū)和四方臺區(qū)，都是傳統(tǒng)礦區(qū)，距離雙鴨山市中心相對較遠(yuǎn)。
雙鴨山市五馬樓附近一家商鋪的經(jīng)營者告訴證券時報·e公司記者，雙鴨山人口負(fù)增長，雖然房價比大城市低很多，但是房子仍然過剩賣不動。
可選新盤有限
記者在雙鴨山走訪二手房市場的同時，順便踏查了一些新建在售樓盤。
位于雙鴨山五馬路與東平行路交叉口的興佳家園，距離在當(dāng)?shù)仡H具影響力的松江國際購物大廈商圈只有幾分鐘的路程。證券時報·e公司記者了解到，該樓盤目前在售的房型中，南北通透的戶型均價在3300元/㎡左右，廂房的價格大約在2990元/㎡�！澳媳蓖ㄍ傅膽粜退Ｒ呀�(jīng)不多，只剩下四樓的兩套了，其他都是廂房。”該樓盤的一位銷售人員介紹說。
位于雙鴨山濱水東路和民生大街交匯處的雙鴨山第一中學(xué)，是當(dāng)?shù)厝斯J(rèn)排名NO.1的名校。該區(qū)域除了有雙鴨山第一中學(xué)之外，還有能夠中小學(xué)連讀的雙鴨山實驗學(xué)校。正是因為有了名校的加持，所以該區(qū)域的商品房在雙鴨山也是名列前茅。“目前在售的是二期樓盤，具體的銷售價格會在7月底正式公布，應(yīng)該不會低于4000元/㎡，這在雙鴨山應(yīng)該算得上是相對高端�！备倿车匿N售人員表示。
證券時報·e公司記者發(fā)現(xiàn)，雙鴨山市可供選擇的在售樓盤并不是很多。雙鴨山當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)銷售人員告訴證券時報·e公司記者，因為雙鴨山還有很多存量房需要去庫存，所以政府控制不讓興建新的樓盤，這是導(dǎo)致雙鴨山目前新建商品房樓盤項目較少的直接原因�！艾F(xiàn)在都是老舊小區(qū)進(jìn)行改造，不允許開發(fā)新樓盤。”另一樓盤的銷售人員說。該說法也獲得了雙鴨山住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局一位工作人員的證實：“今年仍然是以去庫存為主，的確沒有審批新的樓盤，現(xiàn)在在售的幾個樓盤都是前幾年已經(jīng)辦好手續(xù)的�！薄笆艿揭咔榈挠绊懀�2020年的房地產(chǎn)市場不是很好�！鄙鲜龉ぷ魅藛T表示。
10年常住人口減少25萬
最新公布的“七普”數(shù)據(jù)顯示，雙鴨山市常住人口數(shù)約為121萬人；而雙鴨山市“六普”數(shù)據(jù)顯示的常住人口數(shù)為146萬人，這意味著，在2010年至2020年的10年間，雙鴨山的常住人口減少了25萬多人。
“雙鴨山物價不高，自然環(huán)境也不錯，還是比較適合居住的。但是雙鴨山整體收入水平不高，缺少更多、更好的發(fā)展機(jī)會，因此很多中青年都選擇了走出去發(fā)展。一些老年人的兒女在外地站穩(wěn)腳跟后，也跟著兒女去了外地，導(dǎo)致雙鴨山近年來常住人口不斷減少�！庇须p鴨山市民告訴證券時報·e公司記者。
吉林大學(xué)博士生導(dǎo)師宋冬林告訴證券時報·e公司記者，在東北三省，除了沈陽、長春、哈爾濱和大連之外，其他的城市幾乎都存在人口外流。實際上人口外流有的時候不完全是錢的問題，還極有可能是受到更舒適的環(huán)境，更適宜的氣候，更好的服務(wù)等因素吸引�！岸覍嵤虑笫堑卣f，東北的人力資源政策和南方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)相比的確落后，這也需要有關(guān)部門去反思�！彼味终f。
大連海事大學(xué)的時建人教授告訴證券時報·e公司記者，牡佳高鐵開通之后，必然會改變沿線城市人流、物流、信息流的流向和流速，流動人口可能要增多，但是常住人口減少的趨勢并不會因此改變。交通條件的改變?yōu)檗r(nóng)業(yè)、旅游業(yè)與之關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到巨大的推動作用，同時為中心城市提供服務(wù)的產(chǎn)業(yè)也有了發(fā)展基礎(chǔ)，它會改變產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人口類型結(jié)構(gòu)，改變不了人口減少的趨勢�！傍B類會根據(jù)季節(jié)的變化而進(jìn)行遷徙，這是追逐自然環(huán)境的生存法則，人同樣也是如此。東北地區(qū)人口外流，實質(zhì)上就是‘陽光的轉(zhuǎn)移’和經(jīng)濟(jì)中心轉(zhuǎn)移所導(dǎo)致的�！睍r建人說。
今年5月，國新辦舉行新聞發(fā)布會，介紹第七次全國人口普查主要數(shù)據(jù)結(jié)果。會上，國務(wù)院第七次全國人口普查領(lǐng)導(dǎo)小組副組長、國家統(tǒng)計局局長寧吉喆介紹東北地區(qū)的人口變化情況時表示，東北地區(qū)人口的減少，受到自然環(huán)境、地理環(huán)境、人口生育水平和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展等多方面因素的影響。東北在我國處于高緯度地區(qū)，冬季相對漫長且寒冷，一些東北人口向比較溫暖的南方遷移流動，這也是全球許多國家人口遷移流動的趨勢性特征，歐洲、美國都有這種現(xiàn)象。另外，受生育觀念、生育行為等因素的影響，東北地區(qū)的人口自然增長率長期低于全國平均水平。
高鐵開通是把雙刃劍
雙鴨山政府在今年年初的政府報告當(dāng)中提及，2020年，雙鴨山基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善。牡佳客專雙鴨山段軌道鋪設(shè)提前完工，雙鴨山西站主體結(jié)構(gòu)封頂，寶迎鐵路一期工程開工建設(shè)。2021年，要加快交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。確保牡佳客專雙鴨山段和雙鴨山西站投入運營，完成高鐵新區(qū)廣場和公路客運樞紐中心建設(shè)。完成寶迎鐵路一期路基工程。
據(jù)悉，牡佳客專即牡佳高速鐵路，是一條連接黑龍江省牡丹江市、林口縣、雞西市、七臺河市、樺南縣、雙鴨山市和佳木斯市的高速鐵路，是中國最靠近國土東端的高速鐵路。高鐵沿線城市也將全部納入到以黑龍江省省會哈爾濱為中心的兩小時、三小時經(jīng)濟(jì)圈。雙鴨山市當(dāng)?shù)匾彩菍δ导迅咚勹F路寄予厚望，期望高鐵的貫通能夠力助雙鴨山實現(xiàn)新一輪經(jīng)濟(jì)騰飛。
在采訪中，有東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)界人士對證券時報·e公司記者表示，高鐵開通是把雙刃劍，既有望對沿線經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到推動作用，但也可能加大哈爾濱形成虹吸效應(yīng)，加劇相關(guān)中小城市的人口流失以及產(chǎn)業(yè)空心化�！叭魏问虑榈挠绊懚疾粫菃蜗虻模哞F沿線城市的中小城市應(yīng)該考慮怎么把不利的影響縮小到最低、最大限度發(fā)揮自身長處�！彼味直硎�，十四五規(guī)劃提出區(qū)域發(fā)展的著力點要放在城市群的建設(shè)。對于以哈爾濱為中心的城市群，各城市不能各自為戰(zhàn)，而是應(yīng)該由黑龍江省的層面提出一個更加統(tǒng)籌合理的規(guī)劃。
宋冬林說，如果中心城市的功能還是和其他城市功能一樣，那么可能會對雙鴨山等牡佳高速鐵路的沿線城市形成更加明顯的虹吸效應(yīng)。“雙鴨山等牡佳高鐵沿線城市應(yīng)研究本城市資源優(yōu)勢與中心城市的需求，可以將其作為地方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的一個方向，增加與中心城市間的粘性，減輕高鐵開通后可能產(chǎn)生的虹吸效應(yīng)。”時建人表示，另外，地方政府要研究區(qū)域優(yōu)勢和新的資源價值，發(fā)展新的產(chǎn)業(yè)或產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型，關(guān)鍵是地方特色，地方優(yōu)勢，地方品牌。
資源型城市轉(zhuǎn)型難
據(jù)了解，雙鴨山、阜新等資源型城市近年來一直在努力進(jìn)行轉(zhuǎn)型。例如，根據(jù)公開報道，雙鴨山實現(xiàn)了由“一煤獨大”向現(xiàn)代煤電化、糧食和綠色食品深加工、石墨及新材料、生態(tài)旅游、特色種植多業(yè)并舉、多元發(fā)展新格局的轉(zhuǎn)變，以主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略升級帶動了經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。阜新也已打破過去一煤獨大的產(chǎn)業(yè)格局，形成了農(nóng)產(chǎn)品加工、裝備制造及配套、能源、化工四大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，四大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值占全市工業(yè)比重達(dá)到80%左右。
談及資源型城市轉(zhuǎn)型，時建人說，每個人的家庭背景不一樣，職業(yè)背景不一樣，文化教育背景不一樣，生活環(huán)境不一樣，最后成長出來的孩子就不一樣。同樣，不同的資源型城市轉(zhuǎn)型也不可能遵循相同的路徑。從支柱產(chǎn)業(yè)看，因為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、歷史文化背景、自然環(huán)境、區(qū)域資源集合等差異，資源型城市分為單一型和復(fù)合型；按資源劃分有牧業(yè)型、林業(yè)型、煤炭型、金屬礦山型等；按地貌類型不同又分為平原型、山地型和丘陵型；從所處氣候地帶又可分為寒溫帶型、溫帶型、亞熱帶型。
“因此，必須綜合資源型城市的各項指標(biāo)進(jìn)行綜合分析，將所處區(qū)域的自然生態(tài)基礎(chǔ)、交通條件，原來的支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、歷史經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)條件等因素，構(gòu)建出科學(xué)合理的指標(biāo)體系，搞清楚資源型城市的產(chǎn)業(yè)體系、人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展動力和城市發(fā)展體系等一系列問題，最終來確定城市轉(zhuǎn)型的路徑和方向�！睍r建人認(rèn)為。
宋冬林說，資源型城市轉(zhuǎn)型的實質(zhì)就是主導(dǎo)或支柱產(chǎn)業(yè)擺脫自然資源存量和產(chǎn)量的束縛的過程，重點就是調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，建立起資源節(jié)約型、環(huán)境友好型的新型產(chǎn)業(yè)體系。不同的資源型城市歷史條件不同，發(fā)展階段不同，所選擇的具體路徑也應(yīng)有所區(qū)別。建立這個新產(chǎn)業(yè)體系可有多種途徑選擇:既可以是支柱產(chǎn)業(yè)的“去資源化”，也可以“廣化深化”或者“多元化”。
“資源型城市的衰落是由于市場作用的結(jié)果，所以主張市場去解決這個區(qū)域發(fā)展不平衡不充分的問題顯然不符合實際，政府應(yīng)該發(fā)揮積極作用�！彼味终J(rèn)為，從歐盟一些國家的經(jīng)驗來看，在解決資源型城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)方面，相關(guān)政府部門也在發(fā)揮著非常重要的作用。因此，有關(guān)政府部門在推動資源型城市轉(zhuǎn)型時除了要有相應(yīng)的區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策外，還要有實質(zhì)性的投入，包括重大項目的引進(jìn)和稅收優(yōu)惠等。
來源：證券時報
編輯：wangdc
