隨著近幾年深圳寫字樓集中式供應(yīng)，稱之為井噴也不為過(guò)，使得深圳的寫字樓租賃市場(chǎng)供過(guò)于求，再加上疫情影響，使得深圳的寫字樓出租市場(chǎng)變得更加暗無(wú)天日，一片悲歌。
與此同時(shí)，深圳寫字樓業(yè)主面臨“ 留不住的租客，永遠(yuǎn)填不滿的樓”的困境。
有的寫字樓業(yè)主說(shuō)：“我在寶安的2層寫字樓，空置率在5成左右，因?yàn)檫@幾年市場(chǎng)行情差，也做好了難出租的心里預(yù)期，可是今年來(lái)我發(fā)現(xiàn)，一旦好不容易把一間空置的房租出去，又有一間租客退租，只好一直在招租，一直在空置，如今租金現(xiàn)金流如同一潭死水，讓人揪心......”。
近年來(lái)，吉辦托管也收到許多面臨同樣難題的業(yè)主客戶的咨詢，我們發(fā)現(xiàn)，有越來(lái)越多的寫字樓業(yè)主都意識(shí)到原有租戶流失率高的重要性，流失一位原有租戶就會(huì)產(chǎn)生更多的空置成本與高額的二次招商費(fèi)用（包括免租期、傭金等），招租的速度趕不上租戶流失，會(huì)給業(yè)主持續(xù)穩(wěn)定的存量商辦資產(chǎn)帶來(lái)嚴(yán)重的影響。
但即便寫字樓業(yè)主都意識(shí)到租戶流失率高的嚴(yán)重性，但他們普遍認(rèn)為“市場(chǎng)大環(huán)境差，供過(guò)于求”租戶流失率高是必然現(xiàn)象，也只能束手無(wú)策。但實(shí)際上，租戶流失率高真的是不可控的必然現(xiàn)象嗎？今天就跟大家一起探討分析，歸回寫字樓運(yùn)營(yíng)本身，“租戶流失率高”還有哪些關(guān)鍵因素？
“租戶流失”真的是必然嗎？
租戶流失確實(shí)與市場(chǎng)現(xiàn)狀息息相關(guān)，但難道真的僅僅只是因?yàn)槭袌?chǎng)現(xiàn)狀差的原因嗎？從商辦資管運(yùn)營(yíng)的思維的角度去深挖，就能夠發(fā)現(xiàn)“租戶流失”其實(shí)還有許多潛在因素，如下：
01
入駐企業(yè)質(zhì)量差
在寫字樓的租賃環(huán)節(jié)，很少也有寫字樓業(yè)主會(huì)考慮到“租戶質(zhì)量”的問(wèn)題，因?yàn)檫^(guò)去市場(chǎng)行情不愁租，有些“廠房改寫字樓”的業(yè)主通常只需要請(qǐng)一個(gè)親戚幫忙收租、抄水電表一些簡(jiǎn)單的工作，又或者一些中小機(jī)構(gòu)（企業(yè)）自持的業(yè)主，會(huì)讓公司財(cái)務(wù)或行政人員兼職做一些寫字樓日常運(yùn)營(yíng)工作，不具備寫字樓運(yùn)營(yíng)的專業(yè)能力，也沒(méi)有在出租以前去做“租戶質(zhì)量評(píng)估”的概念。
尤其是在去年疫情沖擊之下，給整個(gè)寫字樓市場(chǎng)的租賃帶來(lái)巨大的壓力，而在此壓力之下，迫切的想將空置房源快速出租，無(wú)論任何企業(yè)，來(lái)了就租，無(wú)論何企業(yè)、資質(zhì)如何都通通收入囊中。 那么，引入不匹配、租戶質(zhì)量差的租戶會(huì)帶來(lái)哪些后果？1）通常租戶結(jié)構(gòu)不匹配，租戶得不到更好的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般較差，一旦出現(xiàn)資金斷裂，欠租違約率風(fēng)險(xiǎn)高;2)承租能力弱，拖欠租金的幾率高，租金收益低，租金溢價(jià)空間小;3)將一些原本資質(zhì)不夠、不符合樓宇客群結(jié)構(gòu)的企業(yè)吸納進(jìn)來(lái)，首先樓宇品質(zhì)勢(shì)必會(huì)大打折扣，并且極有可能引發(fā)老客戶租約到期不續(xù)約、甚至流失的情況。
因此，引入租戶質(zhì)量差的租戶流失快，帶來(lái)二次招商的風(fēng)險(xiǎn)高也是影響租戶流失的因素。相反，如果引入與大樓租戶結(jié)構(gòu)匹配的優(yōu)質(zhì)租戶，不僅可以降低租客換租、退租的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還能減少退還租產(chǎn)生的空置成本以及二次招商所需支付的中介傭金支出。
所以，樓宇運(yùn)營(yíng)方若在做租前做好市場(chǎng)定位，租戶簽約入駐前做好一些列的資質(zhì)審查以及優(yōu)選，不僅能有效優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)，同時(shí)還有利于降低租戶流失風(fēng)險(xiǎn)。
02
出現(xiàn)重大法律糾紛
除了租戶戶質(zhì)量差以外，因?yàn)槌霈F(xiàn)重大法律糾紛而流失跑路的案例也并不罕見。在國(guó)內(nèi)的商業(yè)環(huán)境里，誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)一直是存在著問(wèn)題的�？傆心敲匆恍┢髽I(yè)，一旦出現(xiàn)重大訴訟事件或是顧客糾紛，干脆就拍拍屁股一走了之。
最典型的例子P2P企業(yè)幾乎家喻戶曉，包括近期頻頻暴雷引起百人維權(quán)糾紛的——培訓(xùn)教育行業(yè)。6月22日，深圳一家少兒培訓(xùn)機(jī)構(gòu)在一夜之間幾十家門店全關(guān)了，導(dǎo)致近500人維權(quán)上門維權(quán)，甚至從2020年10月至2021年6月，該培訓(xùn)機(jī)構(gòu)已經(jīng)拖欠超13萬(wàn)元的物業(yè)費(fèi)。
這樣的案例近年來(lái)在深圳皆是，如果只是租戶流失，承擔(dān)二次招商的損失還不算嚴(yán)重，更糟糕的場(chǎng)面莫過(guò)于。
一旦租戶跑路，該租戶的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)便容易引起眾人維權(quán)糾紛，這也意味著，作為辦公空間的責(zé)任人，則需要耗費(fèi)大量的時(shí)間和精力去應(yīng)對(duì)上門維權(quán)會(huì)員與討債的員工，不僅商辦空間重新出租的周期拉長(zhǎng)，而且還要配合執(zhí)法人員調(diào)查取證等工作。
同時(shí)需要考慮的是，這些激進(jìn)的維權(quán)行為是否會(huì)影響已入駐租客的正常經(jīng)營(yíng)？會(huì)不會(huì)讓租客產(chǎn)生惡感后難以維持租客粘性，這些問(wèn)題會(huì)不會(huì)導(dǎo)致入駐的企業(yè)因此而流失呢？
因此，租戶的日常經(jīng)營(yíng)與寫字樓業(yè)主的權(quán)益息息相關(guān)，一旦租戶發(fā)生重大法律糾紛，對(duì)于寫字樓業(yè)主而言損失便不只是流失一名租戶那么簡(jiǎn)單，可見日常做好“租戶租前資質(zhì)審查、把控簽訂租賃合同條款風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)于租戶日常巡查等租戶風(fēng)險(xiǎn)管理工作不僅能夠減低租戶流失率，還能幫助寫字樓業(yè)主減少更多租金收益損失。
03
運(yùn)營(yíng)服務(wù)難以“與時(shí)俱進(jìn)”
很多寫字樓業(yè)主或者負(fù)責(zé)樓宇運(yùn)營(yíng)的人員認(rèn)為“只要出租以后，就能夠一勞永逸”。但實(shí)際上恰恰相反，企業(yè)入駐辦公間以后才是需要樓宇運(yùn)營(yíng)方服務(wù)的開始。從去年的一項(xiàng)關(guān)于入駐企業(yè)滿意度調(diào)查當(dāng)中發(fā)現(xiàn)，最受企業(yè)租戶重視的為以下三個(gè)層面：
第一，對(duì)于整個(gè)空間的第一感受非常重要； 第二，在于服務(wù)的響應(yīng)速度。出問(wèn)題是難免的，對(duì)于運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)如何能夠第一時(shí)間響應(yīng)，這個(gè)是很給租戶安全感的一件事情；第三，是細(xì)節(jié)服務(wù)。之前做過(guò)一些調(diào)研的統(tǒng)計(jì)，有四個(gè)方面是我們看到對(duì)于寫字樓的租戶或里面的員工來(lái)說(shuō)，最大的痛點(diǎn)，分別是：1）衛(wèi)生間：這是很細(xì)節(jié)的部分，衛(wèi)生間的干凈整潔程度，是否有異味等等；2）電梯：電梯的等待時(shí)長(zhǎng)，是不是足夠?qū)挸�，是不是足夠容納多的人員等等，這也是關(guān)系到每個(gè)人的日常體驗(yàn)的部分；3）寫字樓大堂的前臺(tái)接待：服務(wù)體驗(yàn)也是影響訪客或在內(nèi)部辦公的員工的感受；4）大堂的體驗(yàn)區(qū)：是否有等待的區(qū)域，以及一些小的洽談區(qū)域。這四個(gè)部分統(tǒng)計(jì)下來(lái)是員工和租戶吐糟點(diǎn)關(guān)注最多的部分，都是細(xì)節(jié)方面。 然而我們發(fā)現(xiàn)，截止到目前為止，無(wú)論許多商辦物業(yè)自持的業(yè)主對(duì)于樓宇的運(yùn)營(yíng)管理仍處于粗放式的運(yùn)營(yíng)階段，例如：許多“廠改寫”項(xiàng)目都是由實(shí)業(yè)企業(yè)自持為主，一半作自持辦公，一半對(duì)外出租。負(fù)責(zé)樓宇運(yùn)營(yíng)人員不具備專業(yè)的商辦運(yùn)營(yíng)管理能力，大多僅通過(guò)分割面積，提升價(jià)格后出租，僅聘請(qǐng)一兩個(gè)保安當(dāng)門衛(wèi)并兼顧監(jiān)管工作，且內(nèi)部裝修老舊，長(zhǎng)期沒(méi)有提升任何辦公空間形象，并且連最基礎(chǔ)的衛(wèi)生間干凈整潔都沒(méi)有辦法保證，更沒(méi)有任何租客企業(yè)服務(wù)可言。
還有些自持整棟或幾層的寫字樓業(yè)主，除了自用辦公以外，將整層的物業(yè)對(duì)外出租，然而“家大業(yè)大”的樓宇運(yùn)營(yíng)方，都因?qū)徟鞒虖?fù)雜、耗時(shí)長(zhǎng)，效率低、導(dǎo)致人駐的企業(yè)租戶提出訴求無(wú)法得到及時(shí)的解決，讓企業(yè)租戶體感非常差。 因此，粗放式商辦運(yùn)營(yíng)，由于長(zhǎng)期無(wú)法滿足租客辦公需求、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)人員缺乏商辦運(yùn)營(yíng)專業(yè)能力、管理效率低等一系列問(wèn)題，導(dǎo)致租客服務(wù)體感差，企業(yè)租客流失快，空置率不斷上升，租金收益大幅度下降。
“減少租戶流失”，盤活商辦存量資產(chǎn)，有何良策？
以上種種潛在因素導(dǎo)致“租戶流失率”飆升，寫字樓業(yè)主持續(xù)穩(wěn)定的租金收益也將因此受到嚴(yán)重影響，而對(duì)于寫字樓業(yè)主而言，想要降低租戶流失，盤活商辦物業(yè)資產(chǎn)將如何實(shí)現(xiàn)呢？
經(jīng)營(yíng)存量資產(chǎn)是一項(xiàng)長(zhǎng)周期回報(bào)的工作，作為寫字樓業(yè)主想要通過(guò)減少企業(yè)租戶流失提升資產(chǎn)現(xiàn)金流的持續(xù)穩(wěn)定性，只有深入去了解自己的租戶，充分識(shí)別各種潛在的風(fēng)險(xiǎn)并采取有效的應(yīng)對(duì)策略，才能夠確保自身物業(yè)持續(xù)地良性的經(jīng)營(yíng)，進(jìn)而確保資產(chǎn)價(jià)值收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。作為具有豐富寫字樓運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)——吉辦托管，從專業(yè)商辦運(yùn)營(yíng)全局的角度出發(fā)，為各寫字樓業(yè)主分享一套成熟完整的應(yīng)對(duì)之策：
1.租戶甄別機(jī)制
淘汰風(fēng)險(xiǎn)租戶，實(shí)現(xiàn)租戶結(jié)構(gòu)最優(yōu)化
為了優(yōu)化租戶的質(zhì)量以及降低租戶流失率，首先要先做好風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。也就是在引入租戶的時(shí)候首先要充分的摸查，了解清楚其可能存在的問(wèn)題，包括：公司實(shí)力、是否存在糾紛、信用情況等；在租賃期間還需要持續(xù)關(guān)注租戶業(yè)務(wù)情況、行業(yè)動(dòng)向、城市發(fā)展規(guī)劃、競(jìng)品情況、外部環(huán)境等等。這樣才能做到在經(jīng)營(yíng)中洞察先機(jī)，避免后期出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)措手不及。
因此，針對(duì)“租戶因經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定，出現(xiàn)頻繁退租換租，甚至無(wú)故“失聯(lián)”的風(fēng)險(xiǎn)，吉辦托管將為寫字樓業(yè)主在房源出租（簽訂租賃合同）以前，對(duì)準(zhǔn)入駐的企業(yè)租戶做一套完整的“租戶資質(zhì)調(diào)研分析”，其中包括租戶的經(jīng)營(yíng)情況是否涉及違規(guī)經(jīng)營(yíng)、是否具有風(fēng)險(xiǎn)隱患等，通過(guò)基本的注冊(cè)資金、融資歷史、股東信息以及股票市值（已上市企業(yè)）等角度，并將調(diào)查及分析為寫字樓私人業(yè)主們提供合理建議。生成租戶分析周報(bào)后提供給業(yè)權(quán)人，業(yè)權(quán)人可以初步判斷企業(yè)的實(shí)力和經(jīng)營(yíng)情況，只需做決策。
這樣不僅能幫助業(yè)權(quán)人隨時(shí)隨地掌控招商動(dòng)態(tài)，將“質(zhì)量差、高風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)租戶”排除在外，不僅能夠能引進(jìn)更優(yōu)質(zhì)企業(yè)租戶，還能將“潛在風(fēng)險(xiǎn)”隔離在租賃之前。
2. 租戶風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制
租前合同風(fēng)險(xiǎn)把控- 維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益、租戶風(fēng)險(xiǎn)最小化
寫字樓業(yè)主除了需要提升自身法律意識(shí)以外，尋求商辦領(lǐng)域的財(cái)務(wù)、法務(wù)來(lái)協(xié)助審核租賃合同細(xì)節(jié)與條款尤為重要。因?yàn)榫邆涮幚韺懽謽羌m紛豐富經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人士能夠?qū)Α白夥亢贤敝械募?xì)節(jié)與條款作出準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判，為寫字樓業(yè)主合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)自身合法權(quán)益。 例如，為保障寫字樓業(yè)權(quán)人的合法權(quán)益，吉辦托管將從資產(chǎn)管理出發(fā)，以業(yè)權(quán)人視角，全方位風(fēng)險(xiǎn)管理。為寫字樓業(yè)主梳理租賃合同、保障租約的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避；以眾多的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和案例指導(dǎo)寫字樓業(yè)主發(fā)現(xiàn)、辨別風(fēng)險(xiǎn)并將風(fēng)險(xiǎn)最小化。實(shí)戰(zhàn)指導(dǎo)業(yè)權(quán)人處理各種與租戶的糾紛，確保業(yè)權(quán)人最大利益。同時(shí)，租賃合同也為業(yè)權(quán)人會(huì)以紙質(zhì)、電子文檔等形式保存收錄在案。有必要時(shí)，將隨時(shí)可提供給業(yè)權(quán)人查看使用。 以此，從寫字樓資產(chǎn)管理的全流程各個(gè)環(huán)節(jié)入手，詳細(xì)解析法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施，協(xié)助商辦業(yè)權(quán)人系統(tǒng)全面防范風(fēng)險(xiǎn)。以此維護(hù)業(yè)權(quán)人合法權(quán)益最大化，同時(shí)也守住了風(fēng)險(xiǎn)防控重要的防線。
3. 突發(fā)性應(yīng)急預(yù)案
財(cái)、法務(wù)團(tuán)隊(duì)支持，業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)管理無(wú)憂，實(shí)現(xiàn)業(yè)主利益最大化
寫字樓私人業(yè)主不具備租戶的風(fēng)險(xiǎn)把控能力，又不想耗費(fèi)大量財(cái)力物力聘請(qǐng)財(cái)法務(wù)團(tuán)隊(duì)規(guī)避寫字樓運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)該怎么辦？業(yè)主如何實(shí)時(shí)做好風(fēng)控把控，未雨綢繆？ 吉辦托管專業(yè)寫字樓財(cái)務(wù)法務(wù)團(tuán)隊(duì)為寫字樓業(yè)主做財(cái)、法務(wù)的支持與保障。吉辦托管除了在租賃環(huán)做好第一道防線外，在租客入駐后，若涉及到租客有拖欠租金傾向的，會(huì)通過(guò)完整的“催收催繳流程機(jī)制”采取措施。倘若出現(xiàn)“租客暴雷”或其他突發(fā)情況，專業(yè)的財(cái)務(wù)法務(wù)團(tuán)隊(duì)以合法合規(guī)提供相應(yīng)的法律支持，及提供合法有效的應(yīng)急措施建議，為業(yè)權(quán)人做好堅(jiān)實(shí)的后盾。
4. 專員及時(shí)響應(yīng)機(jī)制
專屬運(yùn)營(yíng)專員、及時(shí)響應(yīng)及時(shí)服務(wù)、及時(shí)察覺異動(dòng)。
想要讓租金回報(bào)更穩(wěn)定，租戶安心的留在你的辦公空間內(nèi)至關(guān)重要。以精細(xì)化運(yùn)營(yíng)服務(wù)來(lái)提升租戶黏性是重要關(guān)鍵。吉辦托管為項(xiàng)目配置項(xiàng)目一對(duì)一專屬運(yùn)營(yíng)專員，以專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的企業(yè)服務(wù)對(duì)企業(yè)的需求和建議做到及時(shí)響應(yīng)并跟進(jìn)處理，與各項(xiàng)目物業(yè)管理處加強(qiáng)溝通，及時(shí)向租戶傳達(dá)各類信息，包括停水、停電、臺(tái)風(fēng)等溫馨提示，與項(xiàng)目租戶建立良好的合作關(guān)系，提升客戶體驗(yàn)，增加租戶粘性。
并且吉辦托管通過(guò)一套成熟標(biāo)準(zhǔn)化的商辦運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)體系，企業(yè)維修、日常保潔、投訴處理、物業(yè)賬單查詢、公告通知等企業(yè)日常基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)服務(wù)都可以通過(guò)手機(jī)或電腦來(lái)申請(qǐng)，運(yùn)營(yíng)專員線上收到服務(wù)要求或者投訴，實(shí)現(xiàn)在線及時(shí)響應(yīng)并及時(shí)跟進(jìn)處理后向租戶反饋，保證租戶服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化。
同時(shí)，專屬運(yùn)營(yíng)專員，將定期對(duì)房源項(xiàng)目進(jìn)行巡查，除了可以實(shí)時(shí)幫寫字樓業(yè)主提供精細(xì)化的企業(yè)服務(wù)以外，還能夠?qū)崟r(shí)代替業(yè)權(quán)人了解租戶是否存在異常動(dòng)態(tài)，并且每月以運(yùn)用月報(bào)的形式，將租戶的情況以運(yùn)營(yíng)月報(bào)的形式，發(fā)到業(yè)權(quán)人手中隨時(shí)查看。
寫字樓業(yè)主無(wú)論身處何地、都能隨時(shí)對(duì)租客的情況動(dòng)態(tài)了如指掌。一旦出現(xiàn)任何暴雷、退租、換租等異常傾向，專屬運(yùn)營(yíng)專員將根據(jù)“租客風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制”的流程，為業(yè)權(quán)人提前預(yù)警并提供對(duì)應(yīng)的解決方案，及時(shí)采取有效措施、以此實(shí)現(xiàn)業(yè)權(quán)人利益最大化。
以上即吉辦托管商辦運(yùn)營(yíng)托管機(jī)構(gòu)為寫字樓業(yè)主彌補(bǔ)了風(fēng)險(xiǎn)把控以及專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的缺失，為寫字樓業(yè)主的租金收益保駕護(hù)航。建議業(yè)主們收藏，或有其它寫字樓運(yùn)營(yíng)管理的相關(guān)疑問(wèn)或困難，歡迎及時(shí)向吉辦托管租管專家咨詢，吉辦托管始終如一為寫字樓業(yè)主創(chuàng)造持續(xù)穩(wěn)定的租金收益。
