在市場存量競爭激烈的影響下，深圳有不少寫字樓業(yè)主的心態(tài)變得越來越脆弱。以往租客想要承租，業(yè)主還得先看企業(yè)的資質(zhì)，如今的業(yè)主“只要租客愿意租條件可談，恨不得馬上簽合同.....”。
然而，寫字樓業(yè)主越是這種急于出租的心態(tài)，越是適得其反，反而吃了大虧。有些寫字樓業(yè)主正因在簽訂房屋租賃合同時，忽略了一些重要的細節(jié)及條款，使得自己不僅沒收回應(yīng)有的租金回報，甚至還得面臨巨額賠款，損失慘重......業(yè)主陳叔就是其中一個例子。
“我來深圳打拼十幾年了，在羅湖靠著水果生意起家的，5年前有人聽朋友說投資買寫字樓有很高的收益回報，萬一哪天拆遷還能大賺一筆，沒拆遷前還能有租金收入，當時很心動，我也投資買下了幾間。一直以來租金收益都是不錯的。
但是沒有想到，前幾年好不容易等來拆遷消息了，在我通知一個剛簽完2年的租客需要提前搬走的時候，這位租客竟然拿著租房合同，反倒要找我索賠三個月的租金，否則就要告我違約十倍賠償。
我就是一個普通的水果店老板，根本不了解什么法律知識，我拿著合同到律師事務(wù)所咨詢的時候，才知道原來真的是當時簽訂的合同條款出了問題。其中有補充條款的內(nèi)容大概是，合同未到期時，甲乙雙方不得無故提前解除租約，否則視為違約需賠償十倍，在租房合同上確實是我理虧，律師還勸我盡量跟租戶私下協(xié)商解決，結(jié)果跟租戶好好商量我自己還得賠給租客3個月的房租......
現(xiàn)在后悔都沒有用了，我只能自認倒霉，沒辦法。我自己不懂法律，而且一直以來都是中介來幫我出租幫我擬合同，我只要簽字就好了，基本上不看，因為我覺得中介干這一行的肯定比我專業(yè)，再說當時想著小概率的事情怎么可能會發(fā)生在我頭上......”某寫字樓業(yè)主陳叔在聊起他慘痛經(jīng)歷時，一邊搖頭，一邊嘆氣的說道。
實際上，像陳叔這樣的寫字樓業(yè)主絕不是個例，尤其是寫字樓私人業(yè)主，法律自我保護意識淡薄、對寫字樓租賃運營管理缺乏專業(yè)能力，更沒有風(fēng)險控制和預(yù)判能力，認為“租出去就完事了，簽合同只要簽個字，剩下的中介會替我把關(guān)”。
但業(yè)主們需要認真仔細想想，在簽訂房屋租賃合同時，中介們真的會替你把關(guān)嗎？真的會幫你規(guī)避風(fēng)險嗎？
簽訂房屋租賃合同，
中介們真的會為你 “ 避坑 ” 嗎？
和租戶簽訂租賃合同是寫字樓業(yè)主雙方的法律保障，也是維護寫字樓業(yè)主利益的重要環(huán)節(jié)之一。雖說大多數(shù)的中介簽合同比寫字樓業(yè)主專業(yè)，有規(guī)范的統(tǒng)一的房屋租賃合同模板可以直接套用。所以在很多寫字樓私人業(yè)主眼中，“寫字樓中介一定是比我專業(yè)，租賃合同條款哪里合理、哪里不合理，中介都清楚......”。
正是因為大多數(shù)寫字樓私人業(yè)主抱著這種心態(tài)，非常容易會忽略的一點：中介們雖然收取業(yè)主方的傭金，但更多的是站在“服務(wù)好企業(yè)客戶”，為租客爭取更多利益的角度去考慮，畢竟只有租客愿意租，業(yè)主方比較好溝通，達成一致才能拿到傭金。
事實上，在目前存量競爭激烈的市場行情之下，中介能不能快速拿傭取決于能不能快速讓租客點頭簽約。
因此，有許多中介為了快速促成交易、快速拿到傭金往往會使出各種招數(shù)。例如常見的有，先答應(yīng)租客提出的任何訴求或條款，簽了合同再跟業(yè)主商量（有些還不告知業(yè)主，只要拿到傭金中介就拍拍屁股走人了），還有些為了快速成交，還直接告訴租客可以返傭（小編不久前還聽到南山科技園某寫字樓內(nèi)，一企業(yè)行政總監(jiān)在簽租賃合同時，當場讓中介先把承諾返給他的租金打到他賬戶上才同意蓋章）。
以上中介群體的種種現(xiàn)狀，相信與市場從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I房市場息息相關(guān)，然而這寫字樓租賃市場“跪舔租戶簽約”的時代，寫字樓業(yè)主們還認為，中介群體真的會為你把控合同條款，為你的租金收益是否穩(wěn)定而考慮嗎？
寫字樓私人業(yè)主再不提高法律自我保護意識，忽略對“寫字樓租賃合同簽訂”的風(fēng)控把控，恐怕往后還會帶來更多不必要的損失和麻煩。
那么，在簽訂租賃合同中，有哪些需要特別注意，有哪些條款中會出現(xiàn)高頻的扯皮事件的呢？今天小編給業(yè)主們整理好關(guān)于簽訂租賃合同前后，需要留意的風(fēng)險規(guī)避3大要點如下。
寫字樓私人業(yè)主簽訂租賃合同
有哪些風(fēng)險需要注意？
1 入駐企業(yè)租戶的資質(zhì)是否有嚴格審查？
寫字樓業(yè)主在簽訂房屋租賃合同前，有哪些需要注意的呢？毋庸置疑，在簽合同前的入駐企業(yè)租戶的資質(zhì)審查至關(guān)重要。
因為這與寫字樓業(yè)主們利益息息相關(guān)，如果前期盡職調(diào)查缺失，錯誤引入可能陷入經(jīng)營困境的企業(yè)，輕則租金無法按時收取，導(dǎo)致現(xiàn)金流風(fēng)險；重則企業(yè)倒閉，面臨二次招商困擾，還可能引來債權(quán)人上門維權(quán)，破壞樓宇形象。
P2P企業(yè)，大家最熟悉不過了。當初互聯(lián)網(wǎng)金融熱火朝天的時候，他們往往是許多寫字樓的重要租客來源之一。然后，泡沫破滅了，P2P們紛紛跑路，寫字樓一下也就出現(xiàn)大量的空置。
因為法律糾紛的發(fā)生而跑路的，在今天也并不罕見。國內(nèi)的商業(yè)環(huán)境里，誠信風(fēng)險一直是存在著問題的�？傆心敲匆恍┢髽I(yè)，一旦出現(xiàn)重大訴訟事件或是顧客糾紛，干脆就拍拍屁股一走了之，寫字樓業(yè)主就也間接成為了受害者——不但租戶流失，還有可能因為訴訟案件的問題影響了物業(yè)的出租。因此“入駐企業(yè)租戶的資質(zhì)基本風(fēng)險預(yù)判”成為招商前重要的一步。
2 帶家具出租“財產(chǎn)保管”清單是否有簽字確認？
之前就發(fā)生過一個真實的案例，福田區(qū)某寫字樓業(yè)主裝修得非常氣派，還下了重本，買了幾十萬的紅木家具出租。結(jié)果這位業(yè)主租給了一個做“投資”的企業(yè)，出租不到一個月就發(fā)現(xiàn)自己價值幾十萬的紅木家具被租客損壞了，不僅賠償無門，租客還扯皮，租出去比沒出租損失還慘重，業(yè)主后悔都來不及......
因此，但凡不是毛坯房出租，只有有帶家具家電等設(shè)備出租的業(yè)主一定要注意了。為了保障自己的合法權(quán)益，建議業(yè)主們在專業(yè)律師的指導(dǎo)下，將“財產(chǎn)保管”的相關(guān)條款列入合同其中。
什么是財產(chǎn)保管呢？就是辦公寫字樓租賃合同生效期間，承租方應(yīng)該妥善保管租賃物，如果未盡妥善保管義務(wù)，造成租賃物損毀等情況應(yīng)承擔賠償責任。
因此，寫字樓業(yè)主需謹慎，為避免后期出現(xiàn)固定資產(chǎn)被損壞甚至扯皮現(xiàn)象，需要反思在簽訂租賃合同之前，是否有做好一系列的準備工作，例如：寫字樓業(yè)主是否有將家具/設(shè)備詳細的信息如金額、實物圖一一羅列，一并列入合同附件內(nèi)？業(yè)主與租戶雙方是否對損壞賠償達成一致并且簽字確認呢？哪怕是房源空置，房源的窗戶、墻體等信息是否有記錄在案定期維護且一并交接給租戶呢？
3 租戶拖欠租金違約等風(fēng)控條款、應(yīng)急預(yù)案是否完善？
本身市場就是一租戶難求，而中小企業(yè)雖多，但也存在居多經(jīng)營風(fēng)險。一旦入駐企業(yè)資金鏈斷裂，很可能難以支付租金，出現(xiàn)拖欠租金的情況不在少數(shù)，產(chǎn)生租賃法律糾紛的也比比皆是。
小編聽過最典型的真實案例是: 一業(yè)主買了一處高檔辦公用房用于投資，將其中的幾百平方米的高檔寫字樓出租給了河北某集團公司在北京的辦事處，雙方簽訂了租賃協(xié)議后，河北這家集團的辦事處剛開始還能按合同的規(guī)定按期支付租金，到后來就先是拖交租金，然后干脆就不交租金。
業(yè)主方在多次信函催促無效后，不得不訴諸法律，將該辦事處推到被告席上，雖然官司打贏了，但由于該辦事處，甚至其集團公司總部都因經(jīng)營不善，其各類資產(chǎn)均已被其他法院查封，該辦事處無力交付租金。令人啼笑皆非的是，在一個星期天，這個承租方竟溜之大吉了。
業(yè)主方手里拿著法院的判決書無奈地搖著頭。對于一個無實際能力償還債務(wù)的公司，就是司法機關(guān)也奈何他不得。
因此，防范于未然乃是出租方的最好的自我保護方法。在許多租賃法律糾紛中，都出現(xiàn)過承租人溜走而不知去向的案例。如果業(yè)主方能夠及時發(fā)現(xiàn)并果斷處理，相信會將風(fēng)險降到最低點。 千萬不可猶豫再三，以至房租拖了一月又一月，當最后出租方終于忍受不住而訴諸法律時，承租方已經(jīng)不再具備任何償還能力了。這時即使拿了法院的判決書，也很難在經(jīng)濟上獲得實際補償了。
所以說早期防范要遠遠勝于最終的訴訟。寫字樓業(yè)主需要一套完整的租金催收催繳的機制，及時識別留意租賃活動中的危險信號，并且在專業(yè)法務(wù)的指導(dǎo)之下，將合理的“拖欠房租”的相關(guān)條款與企業(yè)租戶協(xié)商后列入合同內(nèi)，就能有效避免出更多業(yè)主方的經(jīng)濟損失。
寫字樓私人業(yè)主，
如何打破寫字樓“租管風(fēng)控”的困境？
一些體量大運營商會有專業(yè)的財務(wù)法務(wù)團隊來做好風(fēng)險管理，合同審核也相對嚴格，或者一些資金雄厚的業(yè)主們會自建團隊，聘請律師審查合同，畢竟資金實力都雄厚，投入產(chǎn)出比的賬也劃得來。但是對于體量小的私人業(yè)主而言呢？恐怕業(yè)主自建財、法務(wù)團隊，將耗費大量財力物力，導(dǎo)致入不敷出難以實現(xiàn)。
那么，寫字樓私人業(yè)主們難道就真的束手無策了嗎？未必如此，懂得借力的寫字樓私人業(yè)主也能事半功倍。通過借助寫字樓專業(yè)租管機構(gòu)對寫字樓的租管能力與經(jīng)驗，就能完美解決，從寫字樓出租前到出租后，全鏈條進行風(fēng)險把控，讓自己的租金回報更穩(wěn)定更安全。例如：在出租前，可以通過以下3步將風(fēng)險隔離在簽訂租賃合同前。
1 提高法律保護意識，謹慎審核合同條款，維護業(yè)主自身合法權(quán)益。
寫字樓業(yè)主除了需要提升自身法律意識以外，尋求商辦領(lǐng)域的財務(wù)、法務(wù)來協(xié)助審核租賃合同細節(jié)與條款尤為重要。因為具備處理寫字樓糾紛豐富經(jīng)驗的專業(yè)人士能夠?qū)Α白夥亢贤敝械募毠?jié)與條款作出準確的風(fēng)險預(yù)判，為寫字樓業(yè)主合理規(guī)避風(fēng)險，保護自身合法權(quán)益。
例如，為保障寫字樓業(yè)權(quán)人的合法權(quán)益，吉辦托管將從資產(chǎn)管理出發(fā)，以業(yè)權(quán)人視角，全方位風(fēng)險管理。為寫字樓業(yè)主梳理租賃合同、保障租約的風(fēng)險規(guī)避；
以眾多的實戰(zhàn)經(jīng)驗和案例指導(dǎo)寫字樓業(yè)主發(fā)現(xiàn)、辨別風(fēng)險并將風(fēng)險最小化。實戰(zhàn)指導(dǎo)業(yè)權(quán)人處理各種與租戶的糾紛，確保業(yè)權(quán)人最大利益。同時，租賃合同也為業(yè)權(quán)人會以紙質(zhì)、電子文檔等形式保存收錄在案。有必要時，將隨時可提供給業(yè)權(quán)人查看使用。
以此，從寫字樓資產(chǎn)管理的全流程各個環(huán)節(jié)入手，詳細解析法律風(fēng)險及防范措施，協(xié)助商辦業(yè)權(quán)人系統(tǒng)全面防范風(fēng)險。以此維護業(yè)權(quán)人合法權(quán)益最大化，同時也守住了風(fēng)險防控重要的防線。
2 租戶資質(zhì)審核，淘汰高風(fēng)險租戶，排除高風(fēng)險租戶。
針對“租戶因經(jīng)營不穩(wěn)定，出現(xiàn)頻繁退租換租，甚至無故“失聯(lián)”的風(fēng)險，吉辦托管將為寫字樓業(yè)主在房源出租（簽訂租賃合同）以前，對準入駐的企業(yè)租戶做一套完整的“租戶資質(zhì)調(diào)研分析”，其中包括租戶的經(jīng)營情況是否涉及違規(guī)經(jīng)營、是否具有風(fēng)險隱患等，通過基本的注冊資金、融資歷史、股東信息以及股票市值（已上市企業(yè)）等角度，并將調(diào)查及分析為寫字樓私人業(yè)主們提供合理建議。生成租戶分析周報后提供給業(yè)權(quán)人，業(yè)權(quán)人可以初步判斷企業(yè)的實力和經(jīng)營情況，只需做決策。
這樣不僅能幫助業(yè)權(quán)人隨時隨地掌控招商動態(tài)，將“高危意向租客”排除在外，還能不漏掉任何一個潛在的優(yōu)質(zhì)租客，更重要的是將“風(fēng)險”隔離在租賃之前。
3 家具設(shè)備定期巡查檢測維護，業(yè)主固定資產(chǎn)安全有保障。
對于寫字樓業(yè)主的財產(chǎn)保管維護工作，吉辦托管將從房源空置直到房源出租后，都采用一套完善的“寫字樓租管巡查維護”的風(fēng)控機制。
例如業(yè)主的房源出租以前，吉辦托管在接到寫字樓業(yè)主的托管后，由一對一的運營專員到服務(wù)項目內(nèi)，對房源內(nèi)的設(shè)備設(shè)施等進行檢測、維護，且將存在異常情況保存記錄在案，包括（墻體、家具家私、門窗、消防設(shè)施等等）。
并且所有的異常情況直接上傳到寫字樓業(yè)主端的小程序內(nèi)，業(yè)主只需通過手機就能隨時隨地查看，寫字樓運營專員的處理情況也能隨時查閱。無論房源是否空置，寫字樓業(yè)主都能隨時隨地掌握房源情況，若有異常需要維護，由運營專員實時跟進維修，寫字樓業(yè)主省心，只需做決策。
同時，為減少企業(yè)租戶在入駐后，因家具是否有損壞等情況引起不必要的糾紛，吉辦托管將在簽訂房屋租賃合同（將房屋交付給企業(yè)租戶）時，將房源內(nèi)的家具設(shè)備及價值清單一一羅列，待業(yè)主確認后，并作為補充協(xié)議列入租賃合同內(nèi)，業(yè)主與租戶雙方簽字蓋章確認，將最終拍攝好的相關(guān)家具影音資料，上傳至吉辦業(yè)權(quán)人資管系統(tǒng)保存?zhèn)浒福Ａ糁匾S權(quán)證據(jù)，以備后患。
除了出租前對風(fēng)險的把控外，企業(yè)入駐后的風(fēng)險管理更是不容忽視，在企業(yè)入駐（已出租）后，吉辦托管將這樣操作：
1 專屬運營專員，代替業(yè)主日常監(jiān)管，及時察覺異動。
租戶入駐以后，大多業(yè)權(quán)人是無法了解租戶在自己辦公空間內(nèi)是否會做出違法違規(guī)或消防隱患等問題，為解決寫字樓私人業(yè)主平日里沒有更多時間和精力監(jiān)管房源、難以知曉企業(yè)租戶是否存在異常的苦惱。
吉辦將指派一名一對一的專屬運營專員，將定期對房源項目進行巡查，除了可以實時幫寫字樓業(yè)主提供精細化的企業(yè)服務(wù)以外，還能夠?qū)崟r代替業(yè)權(quán)人了解租戶是否存在異常動態(tài)，并且每月以運用月報的形式，將租戶的情況以運營月報的形式，發(fā)到業(yè)權(quán)人手中隨時查看。
寫字樓業(yè)主無論身處何地、都能隨時對租客的情況動態(tài)了如指掌。一旦出現(xiàn)任何暴雷、退租、換租等異常傾向，專屬運營專員將根據(jù)“租客風(fēng)險控制機制”的流程，為業(yè)權(quán)人提前預(yù)警并提供對應(yīng)的解決方案，及時采取有效措施、以此實現(xiàn)業(yè)權(quán)人利益最大化。
2 財、法務(wù)團隊支持，業(yè)主風(fēng)險管理無憂，實現(xiàn)業(yè)主利益最大化。
寫字樓私人業(yè)主不具備租戶的風(fēng)險把控能力，又不想耗費大量財力物力聘請財法務(wù)團隊規(guī)避寫字樓運營風(fēng)險該怎么辦？業(yè)主如何實時做好風(fēng)控把控，未雨綢繆？
吉辦托管專業(yè)寫字樓財務(wù)法務(wù)團隊為寫字樓業(yè)主做財、法務(wù)的支持與保障。吉辦托管除了在租賃環(huán)做好第一道防線外，在租客入駐后，若涉及到租客有拖欠租金傾向的，會通過完整的“催收催繳流程機制”采取措施。倘若出現(xiàn)“租客暴雷”或其他突發(fā)情況，專業(yè)的財務(wù)法務(wù)團隊以合法合規(guī)提供相應(yīng)的法律支持，及提供合法有效的應(yīng)急措施建議，為業(yè)權(quán)人做好堅實的后盾。
以上即吉辦租管機構(gòu)為寫字樓私人業(yè)主彌補了風(fēng)險把控以及專業(yè)運營能力的缺失，為寫字樓業(yè)主的租金收益保駕護航。建議業(yè)主們收藏，或有其他寫字樓租管相關(guān)疑問或困難，可及時向吉辦托管租管專家尋求協(xié)助，吉辦托管始終如一為寫字樓業(yè)主創(chuàng)造持續(xù)穩(wěn)定的租金收益。
