物流服務于“商流”，在中國“雙循環(huán)”經濟發(fā)展格局下，國內制造業(yè)正不斷向價值鏈上游拓展，帶動高附加值產品的商貿流通增長，高標準倉儲設施則是支撐制造業(yè)、零售業(yè)等升級擴張的基石。近年來，西部地區(qū)的物流地產建設風風火火；至2020年末，成都、重慶高標準倉儲設施存量僅次于上海、天津，成為全國第三和第四大倉儲市場。
在此背景下，仲量聯(lián)行于近日發(fā)布了《乘勢而上：西部陸海新通道下的倉儲市場投資報告》，對西部主要倉儲市場的供需關系、招商運營、融資發(fā)展等多個維度進行梳理，以期助力倉儲行業(yè)開發(fā)商、投資者跳出短期的租賃競爭，看到西部地區(qū)更長遠的物流投資發(fā)展價值。
西部城市物流業(yè)的長期需求來自于“內外循環(huán)”并重�！皟妊h(huán)”中商品供應鏈環(huán)節(jié)回歸國內，同時內需擴大，帶來更多生產流通環(huán)節(jié)的倉儲需求，高質量的生產和消費模式也將刺激商品的倉儲升級需求。而在“外循環(huán)”下，未來西部城市的外貿增長潛力較沿海城市更大。在變革中的全球貿易格局下，“一帶一路”與“西部陸海新通道”為西部倉儲物流市場帶來新機遇。中歐班列戰(zhàn)略地位的顯著提升，使得擁有國際鐵路港的西部城市在國際國內產業(yè)分工體系中將擁有更重要的地位，中國沿海城市的外貿壟斷格局也將被打破。
西部機遇 “雙循環(huán)”下的門戶樞紐之地
“一帶一路”與“西部陸海新通道”這兩項行動方略，一個打通東西大陸，使西部地區(qū)商品可以自由流向中西亞、歐洲；一個通過鏈接南北鐵路和港口，將貿易深入東南亞腹地。原本在外貿區(qū)位條件上處于劣勢的西部地區(qū)因此擁有了與沿海比肩的港口條件——國際貿易內陸港，打破了長期以來被海運壟斷的國際貿易格局，西部物流新風口應運而生。
而中歐班列則是重要的實施路徑。2020年，東盟、歐盟成為中國前兩大貿易伙伴，進出口總額分別是4.74和4.5萬億元，增幅為7%和5.3%。受疫情影響，國際航運受阻，中歐班列成為運行最穩(wěn)定的物流運輸通道，也成為了歐亞經貿聯(lián)系的“穩(wěn)定器”。
在此背景下，仲量聯(lián)行預計未來西部城市國際貿易額將延續(xù)當前的高增長勢頭，其中加工貿易和跨境電商的需求將主要集中于保稅倉庫；而聚焦于中歐、中東盟市場的國際貿易企業(yè)、制造業(yè)進出口企業(yè)的倉儲需求將有更多的機會落戶市場租賃型倉庫設施。
西部物流三重鎮(zhèn) 市場供需挑戰(zhàn)與機遇并存
成都、重慶、西安作為西部三大物流重鎮(zhèn)，同時也是商務部、發(fā)改委、交通運輸?shù)炔块T欽點的國家級流通節(jié)點城市。雖然西部高標準倉庫設施（高標庫）開發(fā)時間晚于京津冀、長三角、大灣區(qū)，但從2015年起，西部高標庫市場進入高速發(fā)展期，僅用五年時間就躋身全國倉儲存量前列。
成都正在迎來第二波集中供應，相較于2016年新增供應分散于全市各子市場，本輪供應更集中于龍泉驛、青白江等少數(shù)子市場，對于整體租賃市場影響更小。需求端來看，成都高標庫主力客戶正在從少數(shù)電商寡頭向多元行業(yè)租戶結構轉變。結構性變化有助于提升需求的穩(wěn)定性，減少單一行業(yè)波動帶來的大面積退租風險。截至2020年末，成都高標庫總存量躍升至全國第三大倉儲市場。
重慶集中供應帶動倉儲租戶下沉。2020年，重慶高標庫供應達到歷史峰值，一年內新入市高標庫項目面積合計高達116.8萬平方米，高標庫總存量突破340萬平方米，位列全國第四。供過于求的情形致使重慶形成強租戶市場，高性價比物業(yè)讓更多的行業(yè)開始進駐高標庫，重慶市場正在進入高標庫快速普及和倉儲升級窗口期。
西安區(qū)域分撥中心優(yōu)勢明顯，倉儲市場持續(xù)供需兩旺。作為區(qū)域內最大的物流樞紐城市，西安不斷吸納大量業(yè)務覆蓋西北地區(qū)的商貿物流企業(yè)在此設立區(qū)域分撥中心；此外，在城市更新、規(guī)范老舊建筑的推動下，西安市場正經歷從非標到高標庫的轉型期，倉儲升級需求保持活躍。在需求與供應匹配的情形下，西安全市空置率在過去四年穩(wěn)定于15%以內，造就了難得的供需兩旺市場格局。
三大趨勢 引領投資者創(chuàng)造倉儲長期價值
趨勢一：土地市場供需端向高附加值且可持續(xù)發(fā)展產業(yè)聚集
西部一手倉儲供地量逐步收緊，純地產開發(fā)模式難度增強，以期最大化土地使用效率，創(chuàng)造具有更大產業(yè)協(xié)同效應的長期土地價值。由此，傳統(tǒng)房地產或倉儲地產開發(fā)商的獲地比例由升轉降，是政府招商引資訴求的轉變，也是倉儲開發(fā)模式由單一向多元發(fā)展的轉折點。
第二，冷鏈倉儲物流服務商迎來政策紅利。作為生鮮農產品、乳制品、藥品疫苗產品的重要儲藏設施，高標準冷庫以及冷鏈服務愈發(fā)受到重視。早在疫情前，在地方政府專項債重點使用領域中，冷鏈物流設施就已然在列。
最后，供應鏈管理企業(yè)憑借高附加值產品后來居上。供應鏈管理服務鏈條更長、附加值更高、創(chuàng)造的收益更加多元。這一業(yè)務發(fā)展趨勢與我國供給側改革、生產要素最優(yōu)配置、提升經濟增長質量的長期發(fā)展方向相符。
趨勢二：倉儲開發(fā)商轉型創(chuàng)新“倉儲+”產品系列成為主流供應趨勢
核心二線城市倉儲地產開發(fā)模式開始面臨挑戰(zhàn)，倉儲開發(fā)商不得不在逆境中轉型創(chuàng)新，部分地產商自動從開發(fā)角色轉入投資和運營角色，二級市場租賃端創(chuàng)造出多種多樣的“倉儲+”產品系列，為單一的倉庫設施賦予更高的技術含量，創(chuàng)造更大附加值。據(jù)仲量聯(lián)行研究，以下三類產品模式將擁有更強的韌性和發(fā)展?jié)摿Α?/P>
趨勢三：基礎設施公募REITs開放 助力開發(fā)商探索高周轉、輕資產模式
“中國公募REITs”落地在即，而倉儲物流基礎設施被列為重要試點對象之一，地位不可小覷。仲量聯(lián)行認為，倉儲物流設施在即將到來的公募REITs時代有著不可比擬的優(yōu)勢，并將迎來新機遇：
第一，公募REITs較此前的倉儲設施類REITs產品流動性更強，資金成本更低；第二，公募REITs的資金渠道、融資規(guī)模較傳統(tǒng)物流投資基金大幅拓寬。
可以看出，現(xiàn)今無論是土地市場、運營服務市場抑或資本市場都在為破局傳統(tǒng)倉儲投資重資產、長周期、同質化競爭的困境添磚加瓦。公募REITs也將成為物流開發(fā)商繼物流私募基金后的又一重要融資選擇。
仲量聯(lián)行華西區(qū)工業(yè)地產部總監(jiān)尤鵬偉認為，投資人應該以長期價值觀看待西部倉儲物流市場。雖然現(xiàn)階段西部城市如成都、重慶面臨集中供應壓力，出現(xiàn)短期強租戶市場。但長期來看，倉儲一手土地收緊乃大勢所趨，高標庫市場進入門檻和成本也將提升。隨著土地供應方產業(yè)投資訴求的轉變，倒逼企業(yè)向技術密集、資本密集業(yè)務轉型。未來我們將看到更多的開發(fā)運營商創(chuàng)新租賃策略、拓展服務機遇，從開發(fā)角色轉入投資和運營角色，從單純的物業(yè)提供者到倉儲物流全供應鏈服務商。隨著社會各行各業(yè)對優(yōu)質倉庫需求的增長，未來高標庫項目無論在租金收益抑或土地增值方面，都將有較大的增長潛力。
來源：仲量聯(lián)行JLL
編輯：wangdc
