融資閘門再擰緊。
2020年的最后一天，央行與銀保監(jiān)會出臺了王炸政策——《建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。
《通知》主要內容為，將銀行業(yè)金融機構劃分五檔，分檔設定房地產(chǎn)貸款占比上限以及個人住房貸款占比上限的兩道紅線。
此舉主要針對很大一部分銀行信貸資金，最終流向房地產(chǎn)行業(yè)的狀況。
《央行貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，房地產(chǎn)與金融業(yè)深度關聯(lián)，在實體經(jīng)濟投資回報率低、風險高企的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)吸金效應依舊不減。尤其是2016年以來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入新一輪上升周期，居民持續(xù)加杠桿購房。然而就目前政策的導向而言，未來購房者和房企繼續(xù)加杠桿的空間日漸縮小。
克而瑞研究中心指出，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)加杠桿并非市場常態(tài)，很難延續(xù)。下一階段，房地產(chǎn)行業(yè)必將轉向去杠桿，確保房企負債率、居民杠桿率逐步回歸到“安全線”以內。
細解兩道紅線政策：嚴控供需端、理性設過渡
除中資大型銀行之外，目前不少銀行和金融機構存在房地產(chǎn)相關授信額度占比超標的問題。
人民銀行數(shù)據(jù)顯示，截至2020年三季度，房地產(chǎn)貸款余額穩(wěn)步提升至48.8萬億元，占各項貸款余額的比重達28.8%，個人住房貸款余額升至33.7萬億元，占比約19.9%。
此次央行與銀保監(jiān)會聯(lián)合出臺政策，旨在從“錢端”對房地產(chǎn)資金進行限制，將商業(yè)銀行分五檔設置房地產(chǎn)和個人住房貸款余額占比上限。
具體來看，政策要求中資大型銀行房地產(chǎn)貸款占比上限為40%，個人住房貸款占比上限為32.5%；中資中型銀行的上述兩項數(shù)值分別為27.5%、20%；中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機構的上述兩項數(shù)值分別為22.5%、17.5%，縣域農(nóng)合機構的上述兩項數(shù)值分別為17.5%、12.5%，村鎮(zhèn)銀行分別為12.5%、7.5%。
同時，2020年12月末，對于房地
產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，在2個百分點以內的調整過渡期為2年，在2個百分點及以上的調整過渡期則為4年。
“這次房地產(chǎn)去杠桿并非政策急轉彎，而是分別設置2年、4年不等的業(yè)務調整過渡期，更利于引導銀行業(yè)金融機構逐級壓降房地產(chǎn)相關信貸規(guī)模，避免因短期政策過度收緊波及正常的房地產(chǎn)信貸需求�！笨硕鹧芯恐行目偨�(jīng)理林波認為。
其告訴記者，這意味著決策層正在從供、需兩端全面壓降房地產(chǎn)信貸規(guī)模。
供應端，即銀行業(yè)金融機構，目前實行房地產(chǎn)貸款集中度管理；需求端即房企，設置“三道紅線”，倒逼房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿。
現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)仍是去杠桿的重要領域。郭樹清就直言，“房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風險方面最大的‘灰犀牛’。”
林波認為，可以期許的是，未來房地產(chǎn)行業(yè)將全面轉向去杠桿，并將上升為長效機制。
影響分化：房企精準化監(jiān)管購房者影響有限
58安居客研究分院院長張波告訴記者，房地產(chǎn)金融的管控已經(jīng)進入精準化階段。
“和以往三番五次強調金融之水不要流入房地產(chǎn)不同，從三道紅線開始，金融側的管控開始進入精準化階段，特點就是管控有目標，落實有進度，操作有保障。”
張波分析道，金融對房企的影響較為直接，如果說“三道紅線”只是列出是否可融資以及融資規(guī)模的標尺，“兩道紅杠”則是從總量層面對于房地產(chǎn)行業(yè)進行全面的融資精準化監(jiān)管，會倒帶銀行等金融機構更大程度上對于房企進行“選優(yōu)汰劣”，保障在有效的放貸比例內保障資金合規(guī)性和高效性。
但其認為，“兩道紅線”對于購房者的影響相對有限。
“雖然對于個人房貸所占比例也有明顯限定，但從實際情況看，銀行此前鮮有超過現(xiàn)規(guī)定標準，LPR利率依然會維持走低的趨勢，因此個人住房貸款的利率本身出來大幅上漲的可能性相對較小�！�
同時從現(xiàn)實的房貸占比來看，中大銀行也沒有出現(xiàn)明顯超準，因此預示著未來整體對于個人購房放貸的規(guī)模不會出現(xiàn)明顯減少。
但值得關注的是，由于國家對于個人房貸占比有了明顯要求，會推動銀行對于此類貸款發(fā)放的謹慎度，因此不排除部分城市針對二套和三套房貸款執(zhí)行更為差別化的利率政策。
“所以大方向是確保居民杠桿率和負債率不再繼續(xù)上升。但2021年央行貨幣政策或將逐漸回歸中性，房地產(chǎn)限貸政策整體易緊難松，熱點城市不排除進一步加碼的可能性，涉及適度調升二套尤其是非普通住房首付比例等�！�
張波指出，受此影響，各城市房地產(chǎn)市場或將加劇分化，進而演變?yōu)橐怀且恍星椤?/P>
即核心一、二線城市經(jīng)濟基本面相較出眾，人口虹吸效應不減，潛在購房需求堅挺，并有較強購買力支撐，市場前景長期看好。弱三、四線城市人口長期凈流出，潛在購房需求及購買力瓶頸盡顯，市場前景著實難言樂觀。
來 源：每日經(jīng)濟新聞
編 輯：liuy
