近日，取消商品房預(yù)售制度呼聲再起。商品房預(yù)售制在過(guò)往20年內(nèi)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展起到了重要的作用，不僅解決了房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展階段的資金需求同時(shí)也對(duì)國(guó)民居住水平的提升起到有力的促進(jìn)作用。但不可否認(rèn)的是，預(yù)售制度本身也存在一定的問(wèn)題，比如延期交房、爛尾風(fēng)險(xiǎn)等。對(duì)于這一制度是否需要改革，澎湃新聞將進(jìn)行多方面探討。

　　作為改革的先行者，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)曾于2018年9月21日下發(fā)《關(guān)于請(qǐng)?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見(jiàn)的緊急通知》，《通知》指出，商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷(xiāo)售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競(jìng)爭(zhēng)等風(fēng)險(xiǎn)，建議降低預(yù)售制帶來(lái)的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售。

　　盡管彼時(shí)廣東省房協(xié)相關(guān)人士表示通知僅征求意見(jiàn)，是否會(huì)正式發(fā)布還待最終意見(jiàn)的匯總和研究，但市場(chǎng)對(duì)于商品房預(yù)售制度的討論再次熱烈。一個(gè)月后，廣東中山合計(jì)推出14宗住宅用地，所有宅地均明確了現(xiàn)房銷(xiāo)售的出讓條件。在同一時(shí)間，深圳首例現(xiàn)房項(xiàng)目上市。

　　自2018年以來(lái)，商品房市場(chǎng)出現(xiàn)一些新問(wèn)題，比如開(kāi)發(fā)商過(guò)分強(qiáng)調(diào)“高周轉(zhuǎn)”，導(dǎo)致一些質(zhì)量及安全事故；又有住建部等9部委對(duì)30個(gè)城市樓市秩序整頓中發(fā)現(xiàn)，無(wú)證施工、無(wú)證銷(xiāo)售、虛假宣傳、捂盤(pán)惜售等大量存在。而且，近年來(lái)樓市炒風(fēng)越來(lái)越盛，加杠桿買(mǎi)房的范圍擴(kuò)大。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市存在的上述諸多積弊，與商品房預(yù)售制度有關(guān)。預(yù)售制度下，在建房屋預(yù)先賣(mài)給購(gòu)房人，開(kāi)發(fā)商提前收回資金和利潤(rùn)，這是行業(yè)普遍奉行“高周轉(zhuǎn)”的前提。

　　根據(jù)海通證券對(duì)部分城市的抽樣研究，一線、二線和三線城市的預(yù)售條件（項(xiàng)目出地面層數(shù)占比）均值分別為81%、78%和56%，即層級(jí)越低的城市，預(yù)售條件越寬松，甚至有的三四線城市，項(xiàng)目出地面（正負(fù)零）就可以賣(mài)了，這就給了開(kāi)發(fā)商加杠桿的天然便利，迅速收回資金并投入下一個(gè)項(xiàng)目，有的項(xiàng)目5個(gè)月實(shí)現(xiàn)再周轉(zhuǎn)。蘿卜快了不洗泥，高周轉(zhuǎn)埋下房屋質(zhì)量和安全的禍根。而且，預(yù)售下的“高周轉(zhuǎn)”策略，在某種程度讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)異化為資本運(yùn)作。

　　同時(shí)，實(shí)踐中預(yù)售審批靈活，預(yù)售規(guī)定較為籠統(tǒng)。比如《城市商品房預(yù)售管理辦法》對(duì)于新房預(yù)售準(zhǔn)入的“三項(xiàng)條件”中最硬的那一條，即“投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上”，很多項(xiàng)目?jī)H土地出讓金就達(dá)到了25%。于是，為了追求周轉(zhuǎn)速度，拿地即蓋售樓處，無(wú)證施工、無(wú)證銷(xiāo)售現(xiàn)象很多。另外，僅僅基于樣板房參考的預(yù)售，客觀上縱容開(kāi)發(fā)商虛假宣傳和營(yíng)銷(xiāo)，創(chuàng)造出投資炒作的空間，導(dǎo)致市場(chǎng)炒風(fēng)盛行、房?jī)r(jià)上漲，增加爛尾和延期交付概率。

　　而且，借助預(yù)售加杠桿，房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻下降，社會(huì)資金紛紛涌入，實(shí)體經(jīng)濟(jì)“脫實(shí)入虛”。行業(yè)集中度低，也造成始終難以告別“跑馬圈地”的粗放發(fā)展。同時(shí)，預(yù)售審批彈性大，“審批-進(jìn)度監(jiān)管-銷(xiāo)售”閉環(huán)基本由一個(gè)行政部門(mén)監(jiān)管，也滋生囤地炒地、捂盤(pán)惜售、權(quán)力腐敗等問(wèn)題。因此，近期各界對(duì)商品房預(yù)售多有詬病，管理層探討取消預(yù)售在情理之中。不過(guò)，基于投入-產(chǎn)出期限錯(cuò)配、資金密集，作為最大宗的商品，借助預(yù)售銷(xiāo)售房屋是國(guó)際慣例，比如英美、日本和我國(guó)的香港和臺(tái)灣。

　　比如在英美，購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)，購(gòu)房者通常在交房前只需支付10-20%房?jī)r(jià)作為定金，而定金在房屋落成前放在第三方托管，交房時(shí)定金和大部分房款才交付給開(kāi)發(fā)商；在日本，期房銷(xiāo)售僅需支付10%的首付，其余資金在交房時(shí)，由購(gòu)房者通過(guò)按揭交給開(kāi)發(fā)商；香港、臺(tái)灣地區(qū)和新加坡與我國(guó)大陸地區(qū)類(lèi)似，除了首付款以外，開(kāi)發(fā)商通過(guò)工程進(jìn)度獲得房款，只是工程款支付進(jìn)度松緊不同。

　　英美日等國(guó)家金融市場(chǎng)發(fā)達(dá)，不管是開(kāi)發(fā)商，還是購(gòu)房者，都可以通過(guò)多渠道融資，比如多層次的資本市場(chǎng)、地產(chǎn)基金、REITs等證券化。即便如此，預(yù)售制度還是很重要，而且老百姓購(gòu)房?jī)H需要10-20%的首付。本質(zhì)上，“預(yù)售+按揭”就是順應(yīng)商品房大宗消費(fèi)、高門(mén)檻和高成本的特性，通過(guò)縮短住房供應(yīng)周期、增加供應(yīng)規(guī)模、降低財(cái)務(wù)成本、降低房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者實(shí)現(xiàn)雙贏。

　　相比發(fā)達(dá)國(guó)家，從歸口管理的住建部到各級(jí)地方行業(yè)主管機(jī)構(gòu)，我國(guó)對(duì)于商品房預(yù)售有嚴(yán)格的制度規(guī)定。一是預(yù)售獲批有“三個(gè)條件”，即繳清土地出讓金、取得規(guī)劃許可證、 投入資金達(dá)到總投資的25%；二是預(yù)售有“受理-審核-許可-公示”的全套透明化流程；三是各地普遍有預(yù)售資金監(jiān)管制度，即首付款、按揭貸款嚴(yán)格按照工程形象進(jìn)度支付。此外，我國(guó)還有嚴(yán)格的竣工交付驗(yàn)收程序。從監(jiān)管上看，我國(guó)預(yù)售門(mén)檻比英美日要高，因此根源不在預(yù)售本身，而在于監(jiān)管執(zhí)行上。

　　首先，基于低層、高層、中高層不同形象進(jìn)度要求的預(yù)售審批是否嚴(yán)格；其次，項(xiàng)目資本金是否實(shí)繳到位、是否屬于自有資金；再次，“先證后售”（即先審批規(guī)劃許可，后審批預(yù)售）的程序是否嚴(yán)格遵守；最后，預(yù)售資金（首付款及按揭貸款）是否嚴(yán)格按照工程進(jìn)度撥付。對(duì)出現(xiàn)的延期交付、質(zhì)量問(wèn)題，完全可以像臺(tái)灣地區(qū)、新加坡一樣，留部分預(yù)售資金到交付后再撥給開(kāi)發(fā)商來(lái)解決；對(duì)于政府承擔(dān)預(yù)售審批的行政風(fēng)險(xiǎn)，可通過(guò)購(gòu)買(mǎi)評(píng)估機(jī)構(gòu)等獨(dú)立第三方提供的預(yù)售達(dá)標(biāo)報(bào)告服務(wù)來(lái)解決。

　　從目前我國(guó)開(kāi)發(fā)商融資模式單一、“招拍掛”下土地價(jià)格高企，以及房?jī)r(jià)高企、供求矛盾大等現(xiàn)狀來(lái)看，短期內(nèi)取消預(yù)售的可能性比較小。但是，基于完善政府“放管服”服務(wù)和行政審批改革，完善預(yù)售制度的可能性比較大。比如，提高預(yù)售門(mén)檻，一律封頂預(yù)售；比如上面提到的加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，截留部分資金確保房屋質(zhì)量和公建；再如，熱點(diǎn)城市區(qū)域啟動(dòng)現(xiàn)售試點(diǎn)，一二線重點(diǎn)城市或廣東、浙江等熱點(diǎn)省份，存量房屋規(guī)模大，新增供地實(shí)施現(xiàn)售不影響短期供求關(guān)系。

　　首先，如果啟動(dòng)現(xiàn)售，由于項(xiàng)目的回款周期拉長(zhǎng)，期間費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、人工費(fèi)用等）會(huì)明顯增加，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率會(huì)下降。為了保障利潤(rùn)率，開(kāi)發(fā)商或許會(huì)選擇提高房?jī)r(jià)或加快工程進(jìn)度來(lái)解決。事實(shí)上，所謂的“高周轉(zhuǎn)”，應(yīng)該是借助于提高運(yùn)營(yíng)效率、壓縮報(bào)批報(bào)建、實(shí)施戰(zhàn)略采購(gòu)、設(shè)計(jì)和部件標(biāo)準(zhǔn)化、住宅產(chǎn)業(yè)化，應(yīng)用先進(jìn)的管控模式、技術(shù)手段、模塊標(biāo)準(zhǔn)化等，加快工程進(jìn)度，而不是盲目壓縮工期；其次，現(xiàn)售導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商周轉(zhuǎn)速度下降，在目前全國(guó)期房占新房總供應(yīng)80%以上的情況下，新房供應(yīng)在短期內(nèi)減少，但中期內(nèi)會(huì)趨于平衡；再次，預(yù)售取消后，短期內(nèi)房企快速拿地、開(kāi)工的意愿會(huì)下降，這會(huì)導(dǎo)致土地市場(chǎng)一定降溫，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資會(huì)下降，但中期內(nèi)會(huì)趨于平衡；最后，取消預(yù)售會(huì)導(dǎo)致行業(yè)上下游降溫，地方土地財(cái)政、固定資產(chǎn)投資都會(huì)受到一定沖擊。不過(guò)，中期內(nèi)會(huì)趨于平衡和穩(wěn)定。

　�。ㄗ髡呦祻V東省住房政策研究中心首席研究員）

　　來(lái)源：澎湃新聞

編輯：wangdc