陳勁松還是“放手”了。
在為世聯(lián)行引入國(guó)資珠海大橫琴集團(tuán)（下稱“大橫琴”）后，陳勁松正在把自己從世聯(lián)行的臺(tái)前C位隱入“幕后”。
9月18日晚，世聯(lián)行發(fā)布公告稱，董事會(huì)收到陳勁遞交的書(shū)面辭職報(bào)告，因個(gè)人原因申請(qǐng)辭去公司董事長(zhǎng)職務(wù)。同日，世聯(lián)行選舉公司董事胡嘉為董事長(zhǎng)，陳勁松擔(dān)任聯(lián)席董事長(zhǎng)。胡嘉是大橫琴集團(tuán)董事長(zhǎng)、法人，大橫琴集團(tuán)是世聯(lián)行現(xiàn)在的控股股東。
盡管辭任后陳勁松夫婦仍為公司董事，但世聯(lián)行的“大橫琴時(shí)代”已然到來(lái)。從最新的董事會(huì)構(gòu)成來(lái)看，董事會(huì)席位，大橫琴集團(tuán)已進(jìn)駐5人，新任財(cái)務(wù)總監(jiān)也由來(lái)自大橫琴的薛文接任。“陳勁松時(shí)代”結(jié)束了。
公告發(fā)布后的幾個(gè)小時(shí)，陳勁松發(fā)了一條耐人尋味的朋友圈，“秋天來(lái)的時(shí)候，有人總想到冬天，有人滿懷著豐收�！�
作為首家登陸A股的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商，世聯(lián)行在業(yè)內(nèi)被稱作中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的老大哥，地產(chǎn)代理行業(yè)的“黃埔軍校，風(fēng)頭一時(shí)無(wú)倆。在創(chuàng)始人陳勁松原本的規(guī)劃中，世聯(lián)行要對(duì)標(biāo)世邦魏理仕，打造成為地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的世界級(jí)企業(yè)。
只不過(guò)，在經(jīng)歷連年業(yè)績(jī)下滑后，2020年的秋天世聯(lián)行航向的主動(dòng)權(quán)已經(jīng)不在陳勁松手中。而此次世聯(lián)行的易主，或許標(biāo)志著傳統(tǒng)地產(chǎn)代理時(shí)代落下帷幕。
業(yè)績(jī)連續(xù)三年下滑前三季度預(yù)虧損
成立于1993年的世聯(lián)行，是國(guó)內(nèi)最早從事房地產(chǎn)專業(yè)咨詢、交易代理、價(jià)格評(píng)估、投資策劃的專業(yè)化服務(wù)機(jī)構(gòu)之一；于2009年在深圳證券交易所掛牌上市，成為首家登陸A股的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商。
目前，世聯(lián)行的業(yè)務(wù)分為房地產(chǎn)交易服務(wù)、交易后服務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)和金融服務(wù)四大板塊。
世聯(lián)行官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，其代理服務(wù)項(xiàng)目數(shù)量超過(guò)3,200個(gè)，互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù)鏈接經(jīng)紀(jì)門(mén)店超過(guò)5萬(wàn)家，鏈接經(jīng)紀(jì)人20多萬(wàn)；裝修業(yè)務(wù)裝修面積超過(guò)66萬(wàn)平米。運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目163個(gè)、運(yùn)營(yíng)間數(shù)超過(guò)33,000間。物業(yè)管理業(yè)務(wù)實(shí)際在管的全委托項(xiàng)目98個(gè)，實(shí)際收費(fèi)面積近486萬(wàn)平方米。
作為新房代理業(yè)務(wù)的龍頭企業(yè)，世聯(lián)行曾有過(guò)不少高光時(shí)刻。
2013年，世聯(lián)行新房代理銷售額達(dá)到3175億元，這一成績(jī)超過(guò)了當(dāng)年任何一家開(kāi)發(fā)商的銷售業(yè)績(jī)，即便當(dāng)年行業(yè)龍頭萬(wàn)科銷售額也不過(guò)約1740億。
2014年，世聯(lián)行為了征戰(zhàn)房地產(chǎn)行業(yè)下半場(chǎng)，推出“祥云戰(zhàn)略”全面轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)向發(fā)展以客戶為中心的集成服務(wù)，發(fā)力金融、資產(chǎn)管理和電商戰(zhàn)略三大板塊。
踩著行業(yè)的風(fēng)口，世聯(lián)行進(jìn)入高速發(fā)展期。2014年-2017年，四年里營(yíng)收規(guī)模從33.1億元增至82.1億元，歸母凈利潤(rùn)從3.94億元增至10億元，創(chuàng)下歷史新高。
期間，房天下在2014年資約1.2億美元收購(gòu)世聯(lián)行10%總股份，房天下董事長(zhǎng)莫天全直言“終于傍上一棵大樹(shù)”。
彼時(shí)的陳勁松和世聯(lián)行春風(fēng)得意。2017年業(yè)績(jī)會(huì)上，面對(duì)臺(tái)下一眾投資者，陳勁松提出，世聯(lián)行長(zhǎng)租公寓要開(kāi)到100萬(wàn)間。
但是，世聯(lián)行業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)在2018年戛然而止。
隨著房地產(chǎn)調(diào)控、金融去杠桿等政策不斷深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)冷。長(zhǎng)租公寓等新業(yè)務(wù)規(guī)模快速擴(kuò)張，造成的前期拓展成本和運(yùn)營(yíng)成本支出超出預(yù)期，世聯(lián)行2018年業(yè)績(jī)?cè)庥龌F盧，代理銷售33.9萬(wàn)套，同比下降31.8%營(yíng)收同比下降8.26%至75.34億，凈利潤(rùn)大幅縮水58.59%至4.16億元。
2019年，世聯(lián)行業(yè)績(jī)進(jìn)一步下滑，公司營(yíng)收66.59億元，同比下滑11.61%；歸母凈利潤(rùn)8260.57萬(wàn)元，同比下滑80.13%，盈利水平直接一夜跌回11年前。
面對(duì)2019年再度大幅下滑的業(yè)績(jī)，世聯(lián)行如此解釋：公司交易服務(wù)受政策及市場(chǎng)波動(dòng)影響，收入同比下降；金融服務(wù)板塊因防控風(fēng)險(xiǎn)，主動(dòng)控制規(guī)模，導(dǎo)致收入下降影響利潤(rùn)。讓公司感到欣慰的是，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理板塊效率上升，營(yíng)收保持增長(zhǎng)。
屋漏偏逢連夜雨，進(jìn)入2020年，疫情影響下業(yè)績(jī)本已顯頹勢(shì)的世聯(lián)行持續(xù)惡化。
上半年世聯(lián)行實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入28.01億元，同比下降9.77%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)-0.75億元，同比下降218.82%�？鄯呛髢籼潛p1.06億元，同比降354%；本被給予厚望的新興業(yè)務(wù)如金融服務(wù)業(yè)務(wù)、裝修服務(wù)業(yè)務(wù)、公寓管理業(yè)務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)營(yíng)收全線下滑。
9月18日最新發(fā)布的前三季度業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，2020年前三季度，世聯(lián)行的歸母凈利潤(rùn)虧損9000萬(wàn)元至4500萬(wàn)元，基本每股收益虧損0.04元/股至0.02元/股。
營(yíng)收、利潤(rùn)遭遇雙殺，關(guān)鍵時(shí)刻曾經(jīng)的盟友也抽身離去，2019年10月25日-2020年5月14日之間，原本“傍大樹(shù)”的盟友莫天全旗下華居天下共計(jì)減持世聯(lián)行份20429640股，套現(xiàn)離場(chǎng)。
世聯(lián)行“染紅”大橫琴入主
至暗時(shí)刻，陳勁松選擇引來(lái)國(guó)資大橫琴入股。
今年7月1日及7月19日，世聯(lián)行股東世聯(lián)中國(guó)、華居天下分別與大橫琴簽署了《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》，將部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給大橫琴，并讓渡表決權(quán)。
協(xié)議完成后，世聯(lián)中國(guó)及其一致行動(dòng)人持有世聯(lián)行621,538,349股股份，占比30.5%，大橫琴持股數(shù)量324,077,841股，占比15.9%。但由于世聯(lián)中國(guó)讓渡將世聯(lián)行2.85億股股份（占世聯(lián)行股份總數(shù)的14%）對(duì)應(yīng)的表決權(quán)委托給大橫琴，大橫琴成為世聯(lián)行單一擁有表決權(quán)比例最高的股東和公司控股股東。
這意味著，世聯(lián)行的實(shí)質(zhì)控制權(quán)已發(fā)生變更，掌權(quán)28年的創(chuàng)始人陳勁松正逐漸交出權(quán)力。
易主之后，世聯(lián)行董事會(huì)重組大換血。原公司董事王正宇、鐘清宇、鄭偉鶴、獨(dú)立董事傅曦林、楊毅辭任，新的董事由大橫琴集團(tuán)提名集團(tuán)高管胡嘉、田偉、鄧峰為世聯(lián)行董事，郭天武、馬志達(dá)為獨(dú)立董事。在不到一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，大橫琴迅速獲得了世聯(lián)行董事會(huì)5個(gè)席位。
在世聯(lián)行的官網(wǎng)上，關(guān)于公司的最新介紹已更改為“世聯(lián)行，1993年成立于深圳，是境內(nèi)首家登陸A股的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商（股票交易代碼：002285），為大橫琴集團(tuán)首個(gè)上市平臺(tái)。”
資料顯示，大橫琴成立于2009年，由廣東省珠海市橫琴新區(qū)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)100%持股，是橫琴新區(qū)的“城市運(yùn)營(yíng)商+產(chǎn)業(yè)發(fā)展商”，擁有建設(shè)開(kāi)發(fā)、招商引資、運(yùn)營(yíng)管理的城市發(fā)展全鏈條服務(wù)業(yè)務(wù)。
該公司承擔(dān)著橫琴新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)和產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)等業(yè)務(wù)，截至2019年末，珠海大橫琴總資產(chǎn)約811.28億元，凈資產(chǎn)397.58億元，擁有大量商業(yè)寫(xiě)字樓和產(chǎn)業(yè)園物業(yè)，未來(lái)可與世聯(lián)行資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)板塊重組整合。
掌舵之后，大橫琴已開(kāi)始動(dòng)作，向世聯(lián)行提供5億元人民幣的借款，用于支持世聯(lián)行發(fā)展物業(yè)管理、商業(yè)管理等資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，借款有效期限2年，可連續(xù)、循環(huán)使用；世聯(lián)行資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)總部未來(lái)也將搬遷至橫琴。
事實(shí)上，控股世聯(lián)行對(duì)大橫琴來(lái)說(shuō)意義非凡。
2014年6月，大橫琴曾在港交所提交了上市申請(qǐng)書(shū)，但未能如愿。在國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)“關(guān)門(mén)”多年的背景下，獲取世聯(lián)行這一上市平臺(tái)，對(duì)大橫琴來(lái)說(shuō)相當(dāng)于曲線上市，不排除未來(lái)將大橫琴優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入，世聯(lián)行股權(quán)也有進(jìn)一步變動(dòng)的可能。
資本市場(chǎng)對(duì)此也快速響應(yīng)，世聯(lián)行股價(jià)一改多年頹勢(shì)，7月初至今股價(jià)漲幅已超過(guò)100%。
世聯(lián)行易主背后：渠道崛起代理近“黃昏”
陳勁松此次辭任，盡管多少出于無(wú)奈，但其在回復(fù)媒體采訪仍表示，這對(duì)世聯(lián)行是最好選擇和安排。
“找到自己在這個(gè)世界的位置，是快速變化世界中，建立自我認(rèn)知，推動(dòng)自我成長(zhǎng)的基點(diǎn)�！�
陳勁松在8月4日發(fā)表的一份致世聯(lián)行同事和投資者的信中坦言，要實(shí)現(xiàn)世聯(lián)行的業(yè)戰(zhàn)略設(shè)，世聯(lián)行本身的資源是遠(yuǎn)不足夠的；這也解釋了世聯(lián)行引入大橫琴的原因。
作為頭部企業(yè)，世聯(lián)行易主是地產(chǎn)代理行業(yè)的標(biāo)志性事件。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，傳統(tǒng)代理公司的弱勢(shì)，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了全渠道時(shí)代。
當(dāng)前，我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域的參與者主要包括以鏈家、我愛(ài)我家為代表的傳統(tǒng)二手房經(jīng)紀(jì)商；以58同城、安居客為代表的互聯(lián)網(wǎng)垂直網(wǎng)站，以易居、世聯(lián)行為代表的新房代理，以及以貝殼、Q房網(wǎng)、房多多等新興商業(yè)平臺(tái)。
近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)行情轉(zhuǎn)冷，渠道取代代理成為房企提振業(yè)績(jī)的重要手段，而以貝殼為首的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)渠道和鏈家、我愛(ài)我家等傳統(tǒng)中介公司，對(duì)新房市場(chǎng)的持續(xù)滲透，直接切走了世聯(lián)行等代理公司的蛋糕。
以貝殼為例，2019年貝殼新房代理銷售GTV為7476億元，超過(guò)新房代理龍頭易居企業(yè)的5324億元，更遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)世聯(lián)行的3569億元。
“存量經(jīng)紀(jì)公司占據(jù)線上線下的入口優(yōu)勢(shì)，具備成熟的門(mén)店渠道和銷售人員，成本分?jǐn)偤彤a(chǎn)能利用效應(yīng)更為突出。同時(shí)，多元業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)下具備更強(qiáng)的墊傭和議價(jià)能力，區(qū)域市場(chǎng)理解、客戶服務(wù)粘性和一二手場(chǎng)景切換能力更為突出”華泰證券分析師陳慎指出，新房代理企業(yè)正面臨降維打擊。
而從行業(yè)前景來(lái)看，傳統(tǒng)地產(chǎn)代理的前景也不甚樂(lè)觀。
中信證券發(fā)的一份報(bào)告指出，2019年中國(guó)房地產(chǎn)渠道業(yè)務(wù)的總傭金規(guī)模為871億元，新房渠道滲透率為25%仍處于較低水平；未來(lái)受益于滲透率提升，雖然新房市場(chǎng)規(guī)模會(huì)有下降，但是遠(yuǎn)期規(guī)模有望維持千億左右。而一手代理規(guī)模將進(jìn)一步萎縮，遠(yuǎn)期規(guī)模將下降至322億元。
而世聯(lián)行2019年11月發(fā)布的致投資者報(bào)告中則揭開(kāi)了行業(yè)式微的傷疤，該報(bào)告指出，目前消費(fèi)者房源獲取的主流方式已經(jīng)變?yōu)榫�上找房平臺(tái)；并且，在15萬(wàn)億新房成交額中，渠道占了1/3，按3%-4%傭金計(jì)算，市場(chǎng)容量1500億元-2000億元。而在傳統(tǒng)代理市場(chǎng)，傭金0.7%-0.8%，市場(chǎng)容量?jī)H400億元-500億元。
而另一方面，以恒大、富力等為代表的主流房企紛紛推行“全民經(jīng)紀(jì)人”，自建銷售體系和渠道，對(duì)傳統(tǒng)代理公司的依賴進(jìn)一步降低，讓本就不大的代理市場(chǎng)進(jìn)一步“縮水”。
兩相映襯之下，傳統(tǒng)代理行無(wú)疑是落寞的，今年上半年，世聯(lián)行的代理費(fèi)率進(jìn)一步下跌，跌至0.79%，直接的利害沖突也引發(fā)了陳勁松對(duì)渠道商的不滿。
“原先賣(mài)樓都有行業(yè)規(guī)矩，我們大概就是1%以下的代理費(fèi)，現(xiàn)在啟動(dòng)渠道，渠道費(fèi)用6%，營(yíng)銷費(fèi)用上升了6倍，這個(gè)渠道營(yíng)銷費(fèi)用都是誰(shuí)在分？這里面涉及的不是100萬(wàn)、1000萬(wàn)，而是上億的腐敗�！标悇潘稍谛袠I(yè)論壇上公開(kāi)炮轟渠道亂像。
喧囂的爭(zhēng)論背后，行業(yè)的洗牌趨勢(shì)無(wú)可避免。
為了自救，不相信“渠道為王”的陳勁松曾想并購(gòu)?fù)邎?bào)團(tuán)取暖，但最終未能如愿；后又與58同城、同策等共同建立新房連賣(mài)平臺(tái)PLMS平臺(tái)58愛(ài)房，深化一二手聯(lián)動(dòng)服務(wù)，企圖在渠道業(yè)務(wù)分羹。
不過(guò)，陳勁松沒(méi)能來(lái)得及打贏“翻身仗”。
如今，左暉帶著貝殼赴美上市，弄潮資本市場(chǎng)市值破4000億，老對(duì)手易居迎來(lái)阿里重磅入局，老大哥陳勁松和世聯(lián)行卻踏上了“賣(mài)股”引入國(guó)企的道路，未來(lái)能否重整旗鼓、扭虧為盈還未可知。
時(shí)也，勢(shì)也，潮流洶洶，一不小心就跟丟了隊(duì)。
來(lái)源：地產(chǎn)壹線
