最近一段時(shí)間，關(guān)于長(zhǎng)租公寓爆雷跑路的新聞可謂是層出不窮，無(wú)論是上市的青客、蛋殼，還是不上市的寓意、嵐越、若撲，這些名字有些大家熟悉，有些大家陌生，但是基本上都和長(zhǎng)租公寓的暴雷密切相關(guān)，長(zhǎng)租公寓到底怎么回事？為什么長(zhǎng)租公寓會(huì)成為大學(xué)生進(jìn)社會(huì)的第一個(gè)教訓(xùn)？長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)的未來(lái)到底在哪里？
一、長(zhǎng)租公寓成大學(xué)生進(jìn)社會(huì)第一頓毒打？
如果問(wèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)最近一段時(shí)間最讓人頭疼的事情是什么？那么長(zhǎng)租公寓暴雷潮無(wú)疑是大家最關(guān)注的焦點(diǎn)，根據(jù)環(huán)球網(wǎng)的報(bào)道，近日，杭州、上海、成都多地長(zhǎng)租公寓相繼被曝出跑路：8月27日，杭州長(zhǎng)租公寓“友客”爆雷，有人交了2萬(wàn)多元房租，中介拿錢(qián)跑路；8月29日，杭州長(zhǎng)租公寓“巢客”爆雷；上海長(zhǎng)租公寓“嵐越”在浦東的辦公室也在一夜之間人去樓空P2P密集爆雷潮過(guò)后，長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)高頻爆雷。房東和租客面臨維權(quán)困境，肇禍直指大量被運(yùn)用于長(zhǎng)租公寓的“高收低租”“長(zhǎng)收短付”經(jīng)營(yíng)手段。
然而長(zhǎng)租公寓的暴雷潮其實(shí)并不是從最近開(kāi)始的，自2019年下半年起，長(zhǎng)租公寓“暴雷”的消息就不斷傳出，西安左旗公司、鄭州悅?cè)绻�、南京友居公寓等均“榜”上有名。睿和智�?kù)從“天眼查”查詢數(shù)據(jù)獲知，僅今年8月，全國(guó)就有15家長(zhǎng)租公寓暴雷。
2017年，長(zhǎng)租風(fēng)起。政策紅利密集落地，資本、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、創(chuàng)業(yè)者和投機(jī)者紛紛涌入，使得一時(shí)間長(zhǎng)租公寓企業(yè)如雨后春筍般冒出，終于成了“風(fēng)口上的豬”。然而，由于缺乏經(jīng)驗(yàn)，絕大多數(shù)企業(yè)在賺快錢(qián)的心理驅(qū)使下，并未有耐心找到符合市場(chǎng)邏輯的正當(dāng)盈利模式，反而一味擴(kuò)張、搶地盤(pán)，試圖通過(guò)快速規(guī)模化打造護(hù)城河，最終導(dǎo)致了行業(yè)亂象——供應(yīng)過(guò)剩、空置率上升、資金鏈動(dòng)輒破裂。
在不正當(dāng)企業(yè)不正常的經(jīng)營(yíng)模式中，長(zhǎng)租公寓一方面“長(zhǎng)收短付”，和租戶、房主簽訂不同模式的租金交付合同，將租戶4/5甚至10/12的租金沉淀在自己手中，再用這些錢(qián)繼續(xù)收購(gòu)擴(kuò)張；另一方面，為了撬動(dòng)更多現(xiàn)金流，許多長(zhǎng)租公寓品牌引入金融杠桿，鼓勵(lì)租客與第三方金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合同，后者將租客半年或一年的租金一次性付清，從而將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給租客，導(dǎo)致租客在長(zhǎng)租公寓企業(yè)“暴雷”跑路時(shí)財(cái)房?jī)煽�，一身債�?wù)。
根據(jù)百度指數(shù)的數(shù)據(jù)顯示，今年8月1日至筆者撰稿的9月20日，整個(gè)50天內(nèi)，長(zhǎng)租公寓的搜索指數(shù)呈現(xiàn)出激增態(tài)勢(shì)，從8月30日開(kāi)始增長(zhǎng)在9月8日到達(dá)頂峰，整個(gè)長(zhǎng)租公寓的暴雷潮的新聞報(bào)道也都集中在這段時(shí)間。而長(zhǎng)租公寓也就是在這段時(shí)間，被網(wǎng)友戲稱為學(xué)生進(jìn)入社會(huì)的“第一頓毒打”，這樣的教訓(xùn)我們到底該怎么看？
二、長(zhǎng)租公寓到底問(wèn)題出在哪？
說(shuō)實(shí)在，長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)現(xiàn)在的問(wèn)題其實(shí)完全不讓人意外，筆者本人早在2014年前后就已經(jīng)是長(zhǎng)租公寓的租戶，租住長(zhǎng)租公寓長(zhǎng)達(dá)四五年的時(shí)間，一直到去年年底剛剛告別租房生涯，從長(zhǎng)租公寓的崛起到目前的發(fā)展筆者可謂是從頭跟蹤到尾。
首先，我們要明確長(zhǎng)租公寓模式并不是一個(gè)壞模式。在長(zhǎng)租公寓模式出現(xiàn)之初，整個(gè)中國(guó)租房市場(chǎng)是一個(gè)全面2C的市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)之中，大量的租客面對(duì)著是海量的房東，要租房子只能去58同城、趕集網(wǎng)等所謂的分類信息網(wǎng)站上去找，但是面對(duì)著滿網(wǎng)的虛假信息，幾乎你在網(wǎng)上看到的照片都不是真正房子的真實(shí)照片，好不容易租了個(gè)房子，出了問(wèn)題房東不管，各種房東漲房租的事情可謂是三天兩頭，而對(duì)于房東來(lái)說(shuō)，房子要租出去各種事情不斷，房東也是頭疼不已，當(dāng)時(shí)的租房市場(chǎng)可謂是“天下苦秦久矣”。長(zhǎng)租公寓模式的出現(xiàn)正好是針對(duì)了這個(gè)痛點(diǎn)，一方面，長(zhǎng)租公寓企業(yè)從房東手中收購(gòu)房子，用統(tǒng)一的裝修、統(tǒng)一的家具、統(tǒng)一的管理來(lái)維持房子較好的狀態(tài)。另一方面，再將房子租給租戶，讓租戶看到真實(shí)的房源，擁有有人管的房子。這個(gè)模式堪比租房市場(chǎng)的“支付寶”，形成了一個(gè)真正解決各方痛點(diǎn)的業(yè)務(wù)模式。
其次，好模式是怎么變壞的？其實(shí)正如前文所說(shuō)，長(zhǎng)租公寓的問(wèn)題從2017年開(kāi)始，2017年由于長(zhǎng)租公寓的風(fēng)口開(kāi)始形成，大量的投資者涌入，長(zhǎng)租公寓企
業(yè)瘋狂出現(xiàn)，在這樣的情況下，一個(gè)本來(lái)并不太大的市場(chǎng)涌入了成千上萬(wàn)的企業(yè)，于是問(wèn)題開(kāi)始出現(xiàn)了。為了獲得房源，部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)玩起了正向價(jià)格戰(zhàn)，為了收房給房東的房租越來(lái)越高，有些房租甚至已經(jīng)超過(guò)了當(dāng)?shù)氐钠骄�；為了租出去這些公司又開(kāi)始出現(xiàn)了負(fù)向價(jià)格戰(zhàn)，原本2500元一個(gè)月收來(lái)的房子卻用1800就租出去了，那么多的差額誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單？長(zhǎng)租公寓企業(yè)用的是長(zhǎng)收而短付，給房東付的很短，給房客收的很長(zhǎng)，從而利用時(shí)間差；另外開(kāi)始惡意使用租金貸，讓大量的租客背上了本該不屬于自己的金融負(fù)債。這就像一個(gè)龐氏騙局，本來(lái)還能夠支撐下去，結(jié)果今年碰到了黑天鵝，整個(gè)租房市場(chǎng)低迷不振，在這樣的情況下，長(zhǎng)租公寓企業(yè)原來(lái)還能玩下去的資金游戲徹底玩不轉(zhuǎn)了，最終形成了當(dāng)前的破產(chǎn)潮。
這其實(shí)就是長(zhǎng)租公寓企業(yè)如何把一個(gè)好模式玩壞的原因，也正是如此不少大學(xué)生因此上了不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的當(dāng)，成為了其進(jìn)入社會(huì)之后最大的一個(gè)教訓(xùn)。
三、長(zhǎng)租公寓的未來(lái)在哪里？
9月7日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，明確表示嚴(yán)控長(zhǎng)租領(lǐng)域“高進(jìn)低出”“租金貸”等現(xiàn)象，規(guī)范住房租賃合同網(wǎng)簽備案。可以說(shuō)，國(guó)家的新政給長(zhǎng)租公寓企業(yè)帶來(lái)了明確的市場(chǎng)規(guī)范，也為我們對(duì)長(zhǎng)租公寓的未來(lái)指明了方向。
首先，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度來(lái)說(shuō)，C2C的傳統(tǒng)租房模式其本身存在的問(wèn)題是客觀存在的，從目前來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)租公寓模式將原先的C2C模式變成了C2B2C的模式，這個(gè)B成功地降低了社會(huì)的交易成本，是符合市場(chǎng)客觀發(fā)展的大勢(shì)所趨的，所以在這樣的情況下，長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)的未來(lái)其實(shí)還是值得我們長(zhǎng)期看好的，畢竟廣大租房一族的租房需求客觀存在、房東將房子以最低打擾的方式租出去的需要客觀存在、大家需要長(zhǎng)期服務(wù)平臺(tái)的需求客觀存在，這些客觀存在的需求必然會(huì)有長(zhǎng)租公寓類模式生存的基礎(chǔ)。所以，經(jīng)歷了這一輪大洗牌之后，整個(gè)市場(chǎng)并不會(huì)就此式微，長(zhǎng)租公寓的實(shí)際需求還是存在的。
其次，當(dāng)前的洗牌擠泡沫其實(shí)必不可少。當(dāng)前，出現(xiàn)的長(zhǎng)租公寓洗牌熱潮其實(shí)是非常有必要的事情，畢竟之前蜂擁而至的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)參與方很多都是抱著賺快錢(qián)的目的存在的，真正用心做市場(chǎng)的并不多，在這樣的情況下，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重的資產(chǎn)泡沫已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)了，而當(dāng)前的黑天鵝又成為了整個(gè)擠破泡沫的客觀條件，所以泡沫的破滅已經(jīng)是必然的事情，也是去除長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)積弊的必然路徑，這種痛苦的陣痛是必然存在的。
第三，市場(chǎng)合規(guī)的企業(yè)亟待扶持。其實(shí)，由于之前缺乏監(jiān)管，整個(gè)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)上良莠不齊、泥沙俱下，很多企業(yè)畸形發(fā)展，在這樣的情況下，國(guó)家出臺(tái)政策將會(huì)進(jìn)一步規(guī)范整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展，長(zhǎng)租公寓的合規(guī)企業(yè)才是中國(guó)最需要的，以機(jī)構(gòu)為主體的出租人也更能夠發(fā)揮示范效應(yīng)，帶動(dòng)整體市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展，在這樣的情況下，希望類似于自如這樣的頭部機(jī)構(gòu)能夠在實(shí)現(xiàn)自身合規(guī)的基礎(chǔ)上，真正帶動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)的規(guī)范化發(fā)展，用合規(guī)的市場(chǎng)機(jī)構(gòu)支撐整個(gè)產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)。
未來(lái)，長(zhǎng)租公寓前景還是值得看好，但是現(xiàn)在的問(wèn)題卻也無(wú)法忽視，對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，盡可能減少長(zhǎng)期付房租，盡可能選擇頭部的大型機(jī)構(gòu)，通過(guò)這樣的辦法盡可能規(guī)避自身風(fēng)險(xiǎn)。
來(lái) 源：江瀚視野
編 輯：liuy
