早前，東莞市長安鎮(zhèn)多個社區(qū)先后一共推出11個城市更新單元，并簽訂前期服務(wù)商，陸續(xù)開展權(quán)益核查等工作。長安的南部片區(qū)社區(qū)，特別是地理位置緊靠穗深城軌的社區(qū)響應(yīng)最積極，包括沙頭、廈邊、廈崗、新民等社區(qū)共推出11個城市更新項目4726畝，更新項目多、更新面積大、涉及范圍廣。
長安鎮(zhèn)委委員陳文龍表示，長安經(jīng)過多年的高速發(fā)展，土地資源緊缺制約發(fā)展，今年長安鎮(zhèn)《政府工作報告》提出，要更高標(biāo)準(zhǔn)抓城市品質(zhì)提升，以“三區(qū)”建設(shè)引領(lǐng)發(fā)展規(guī)劃。長安大力推進(jìn)城市更新，是為拓展城市和產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，重新定位城市功能，提升長安城市品質(zhì)。
構(gòu)建全方位統(tǒng)籌協(xié)調(diào)體系
實現(xiàn)“骨肉相連”
“城市更新”對大部分市民來說也許仍然停留在“舊改”的概念上。東莞自2010年啟動的“三舊”改造，雖取得了階段性的成績，但出現(xiàn)了項目同質(zhì)化、規(guī)模零散、布局分散等問題�，F(xiàn)在升級版的連片城市更新，打破原有的土地利用碎片化，不再是原有的小修小補(bǔ)。
本次長安集中推出如此多城市更新單元，更強(qiáng)調(diào)全鎮(zhèn)一盤棋。據(jù)了解，長安鎮(zhèn)著力構(gòu)建全方位統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的規(guī)劃管控體系，已于2019年5月完成編制《東莞市長安鎮(zhèn)城
市更新專項規(guī)劃（2018-2022）》，該規(guī)劃指導(dǎo)和統(tǒng)籌長安鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)城市更新工作的綱領(lǐng)性文件，為城市更新改造提供強(qiáng)有力的規(guī)劃指引與管控約束。長安土地開發(fā)建設(shè)強(qiáng)度已達(dá)60%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過45%的全市平均水平，成片的建設(shè)用地更是少之甚少，結(jié)合我鎮(zhèn)目前申報的更新單元情況，面積少則200多畝，多則上千畝。
多年的城市發(fā)展，長安教育、醫(yī)療等公共設(shè)施的承載力早已超負(fù)荷。通過城市更新，也是推動全鎮(zhèn)一次公共設(shè)施補(bǔ)短板的行動。陳文龍生動地形容，依據(jù)城市更新專項規(guī)劃，通過城市更新單元劃定，明確更新單元內(nèi)公共設(shè)施的規(guī)劃要求，實現(xiàn)“肥瘦搭配”“骨肉相連”，權(quán)利與義務(wù)相掛鉤。
他透露，通過城市更新，將在長安鎮(zhèn)建設(shè)一批高品質(zhì)的公辦學(xué)校、兒童公園、社會福利設(shè)施以及社區(qū)中心等；提升城市空間品質(zhì)，引導(dǎo)建設(shè)一批具有示范意義的標(biāo)桿項目。例如，新民社區(qū)茅洲河沿岸產(chǎn)城融合類更新單元，面積約1884畝，目前東莞市少有的大面積、靠近深圳的連片改造項目，其中公共配套的比例就達(dá)到項目總面積的40%。
社區(qū)成城市更新主力軍
改造熱情高漲
城市更新的呼聲在長安前所未有之熱烈。
“毫無疑問，社區(qū)是長安鎮(zhèn)城市更新項目的主力軍。”陳文龍表示，“長安現(xiàn)有建筑物大多于80-90年代建成，年代較早，空間布局零散，建筑質(zhì)量老化比較嚴(yán)重，建成區(qū)環(huán)境比較惡劣或者存在較大安全隱患，現(xiàn)有土地利用效率明顯不符合社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求。亟須通過城市更新盤活土地，實現(xiàn)土地的二次提升。社區(qū)確實有改造的迫切性，事實上，社區(qū)改造的熱情高漲。”
截至目前，納入長安城市更新標(biāo)圖建庫項目共184宗，面積13831.77畝，其中集體建設(shè)用地面積為11687.3畝，社區(qū)是改造的主力軍。例如沙頭社區(qū)擁有穗深城際鐵路和未來東莞地鐵三號線站點，其得天獨厚的交通優(yōu)勢不言而喻。沙頭社區(qū)緊抓機(jī)遇，共推出6個城市更新單元，合計面積1980畝，成為長安鎮(zhèn)城市更新招引前期服務(wù)商單元項目最多、總面積最大的社區(qū)。另一個有穗深城際鐵路長安西站站點的廈邊社區(qū)，也推出三個更新單元，包括TOD核心圈800米的城市更新單元和兩個舊村的城市更新單元。
規(guī)劃發(fā)展原則：
“成熟一片推進(jìn)一片”
城市更新，同時對于很多社區(qū)來說，是摸著石頭過河。
2019年8月5日，長安鎮(zhèn)印發(fā)實施《長安鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織公開選取前期服務(wù)商操作指引（試行）》，明晰具體前期服務(wù)商的操作流程及申請公開招引前期服務(wù)商的主體須為集體經(jīng)濟(jì)組織。
“鑒于長安鎮(zhèn)城市更新的前期工作的工作量大、耗時長、技術(shù)要求高，社區(qū)經(jīng)驗不足等，因此長安鎮(zhèn)更新單元需引入前期服務(wù)商，為社區(qū)理順改造項目推出市場前的土地整備�！标愇凝埍硎�。
有市、鎮(zhèn)政策的支持和指引，沙頭、新民、廈邊、廈崗等社區(qū)根據(jù)自身發(fā)展需求、地塊開發(fā)成熟程度等條件，全力加快推動城市更新項目，并成功招引前期服務(wù)商，協(xié)助社區(qū)理順城市更新項目前期土地整備及公開招引的相關(guān)工作流程。
“各個社區(qū)在積極推進(jìn)城市更新的同時，需結(jié)合自身的短期和遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃，堅持‘成熟一片，推進(jìn)一片’的原則，分期分批地合理推進(jìn)項目，集中利用社區(qū)有限的資源推進(jìn)重點項目。”陳文龍強(qiáng)調(diào)社區(qū)要推進(jìn)項目要注意科學(xué)合理和公平公正公兩大原則，社區(qū)應(yīng)在選取或推進(jìn)項目過程中充分發(fā)揮主人翁的主導(dǎo)作用，特別是招引企業(yè)資格條件的設(shè)定環(huán)節(jié)，切記不能受到開發(fā)商、平臺轉(zhuǎn)化企業(yè)的干擾，避免插旗圈地的情況發(fā)生，保障公開招引工作的公平公正。城市更新的項目涉及權(quán)益人比較多，如何核查和確定不動產(chǎn)權(quán)益、如何征詢不動產(chǎn)權(quán)益人意愿、如何擬定拆遷補(bǔ)償方案均需要公平公正公開下進(jìn)行。
來 源：廣州日報
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