合生北京分鐘寺地塊自出讓時(shí)起就備受市場(chǎng)關(guān)注。7月4日市場(chǎng)消息則顯示，世茂已入局合生創(chuàng)展北京分鐘寺地塊的兩家公司，分別聯(lián)合開發(fā)L-39地塊、L-41地塊；另外，金茂也將入局合生分鐘寺L-24及L-26不限價(jià)宅地。
對(duì)于如此大體量的幾宗地塊，引入合作方早在預(yù)料之中，但對(duì)于世茂而言，通過(guò)項(xiàng)目合作或者項(xiàng)目收并購(gòu)的方式拓展土儲(chǔ)，似乎已成為其近來(lái)主要的擴(kuò)張方式。
無(wú)論是去年大舉購(gòu)入泰禾、粵泰項(xiàng)目，還是今年潛入綠城、皇庭項(xiàng)目，世茂似乎在項(xiàng)目收并購(gòu)上的動(dòng)作從未停止，也因此被外界封了一個(gè)“小并購(gòu)?fù)酢钡姆Q號(hào)。
當(dāng)然，在世茂許世壇看來(lái)，他更喜歡將這種擴(kuò)張方式稱為“合作”。
不過(guò)在今年3月30日的全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，許世壇表示，今年的收并購(gòu)有更大的機(jī)會(huì)。但考慮到市場(chǎng)因?yàn)橐咔槠鹆艘恍┳兓�，他認(rèn)為，今年收并購(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)會(huì)更嚴(yán)格、質(zhì)量更好，不一定會(huì)跟去年一樣這么多的并購(gòu)動(dòng)作。
入局合生項(xiàng)目
合生分鐘寺兩宗地塊的項(xiàng)目公司近日均出現(xiàn)人事調(diào)整，合作方世茂也因此浮出水面。
其中，拿得L-39地塊的項(xiàng)目公司北京合昕辰銳企業(yè)管理有限公司，近期新增對(duì)外投資企業(yè)合力運(yùn)興置業(yè)，后者的董事長(zhǎng)為劉輝，董事則包括李廣、袁海濱、王超、安博，監(jiān)事包括陸婷、丁煥丹，而王超兼任法人代表、董事、經(jīng)理。
另悉，拿得L-41地塊的項(xiàng)目公司北京合盈銳恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，同樣新增了對(duì)外投資企業(yè)北京合盛潤(rùn)景置業(yè)，后者的法人代表為袁海濱，公司董事長(zhǎng)為王超，董事包括賈麗萍、劉輝、李廣、袁海濱，經(jīng)理為袁海濱，監(jiān)事包括陸婷、丁煥丹。
資料顯示，上述對(duì)外投資企業(yè)的董監(jiān)高中，劉輝為世茂集團(tuán)副總裁、華北區(qū)域董事長(zhǎng)，袁海濱為世茂華北公司京冀公司總經(jīng)理，賈麗萍為世茂集團(tuán)北方大區(qū)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，陸婷為多個(gè)世茂集團(tuán)子公司的關(guān)聯(lián)監(jiān)事。
如此看來(lái)，世茂已經(jīng)成功入局合生分鐘寺L-39地塊、L-41地塊。
事實(shí)上，早在合生創(chuàng)展拿下地塊之時(shí)，就有市場(chǎng)消息傳將引入其他房企進(jìn)行合作開發(fā)。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體報(bào)道，合生創(chuàng)展于5月9日下午斥72.2億元奪得分鐘寺村L-24、L-26地塊后；5月19日，再擲107.4億元奪得分鐘寺L-39地塊與L-41地塊，也就是世茂參與開發(fā)的兩宗地塊。
其中，合生創(chuàng)展以總價(jià)42億元摘得L-39地塊，溢價(jià)率42.08%，樓面價(jià)76168元/平方米；以65.4億元競(jìng)得L-41地塊，溢價(jià)率37.86%，樓面價(jià)73912元/平方米。
合生創(chuàng)展隨后在5月20日公告，其打算把分鐘寺L-39地塊與L-41地塊發(fā)展成為多座住宅大樓。計(jì)劃把L-39地塊發(fā)展成為四座合共約有5.51萬(wàn)平方米建筑控制規(guī)模面積的住宅大樓，及把L-41地塊發(fā)展成為七座合共約有8.85萬(wàn)平方米建筑控制規(guī)模面積的住宅大樓。
與此同時(shí)，合生創(chuàng)展預(yù)期，L-39地塊的建筑工程將會(huì)在2021年2月開始，而預(yù)售則在2021年4月開始。L-41地塊的建筑工程將會(huì)在2021年1月開始，預(yù)售則在2021年3月開始。
合生方面表示，兩宗地均位于三環(huán)和四環(huán)之間，屬一線城市北京的中心，不常有供應(yīng)。收購(gòu)均符合集團(tuán)在土地儲(chǔ)備方面的長(zhǎng)期策略，補(bǔ)充集團(tuán)在一線城市的土地儲(chǔ)備。
對(duì)此，有分析指出，分鐘寺地塊地理位置優(yōu)越，引入“合伙人”后可以形成合力。
合碩地產(chǎn)首席分析師郭毅則表示，從7萬(wàn)多元的樓面價(jià)看，肯定會(huì)是高端產(chǎn)品。從合生自身企業(yè)基因來(lái)說(shuō)，也是以打造頂豪類產(chǎn)品為主，所以這些區(qū)域未來(lái)是北京又一個(gè)豪宅居住區(qū)，以目前地價(jià)水平來(lái)看，未來(lái)售價(jià)將在12萬(wàn)到15萬(wàn)元起。
世茂并購(gòu)路徑
不可否認(rèn)，分鐘寺項(xiàng)目無(wú)論是從地理位置還是未來(lái)售價(jià)看，都是一次難得的投資，在更嚴(yán)格物色項(xiàng)目的世茂看來(lái)，更是一次難得的機(jī)會(huì)。
其實(shí)縱觀世茂近一年多的擴(kuò)儲(chǔ)動(dòng)作可以發(fā)現(xiàn)，除了直接在公開市場(chǎng)拿地外，其明顯更熱衷于從項(xiàng)目層面進(jìn)行收并購(gòu)或參與合作開發(fā)，無(wú)論是從去年的泰禾、粵泰，還是今年的綠城、皇庭等合作，無(wú)不呈現(xiàn)出這種偏好。
而使外界給世茂冠上“小并購(gòu)?fù)酢泵?hào)的原因，主要是2019年開年起至6月，其已接連斥資近200多億元，分別購(gòu)入了泰禾集團(tuán)、萬(wàn)通地產(chǎn)、明發(fā)集團(tuán)、粵泰股份等20多個(gè)項(xiàng)目。
歷史資料顯示，2019年3月23日，世茂受讓泰禾杭州蔣村項(xiàng)目51%股權(quán)；3月26日時(shí)，再受讓泰禾南昌茵夢(mèng)湖國(guó)際旅游度假區(qū)項(xiàng)目51%股權(quán)；3月27日，世茂受讓漳州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司40%股權(quán)；4月26日，其將泰禾杭州同人山莊項(xiàng)目49%股權(quán)收入囊中。短短一月，世茂已經(jīng)從泰禾手中購(gòu)入了四個(gè)項(xiàng)目的相應(yīng)股權(quán)，總交易對(duì)價(jià)為37.48億元。
同年5月份，世茂再次入局泰禾旗下三個(gè)項(xiàng)目：江蘇昆山淀山湖項(xiàng)目、廣州院子，以及佛山院子，總對(duì)價(jià)達(dá)到39.72億元。
是次標(biāo)的項(xiàng)目中包含了泰禾著名的“院子”系列產(chǎn)品——廣州院子用地總面積70.72萬(wàn)平方米，建筑面積183萬(wàn)平方米，此前一直被稱為史上最大的“泰禾院子”，是泰禾“一局定江山”之作。
與此同時(shí)，世茂還分別在3月28日以13.328億元購(gòu)入了萬(wàn)通地產(chǎn)北京香河項(xiàng)目70%股權(quán)；4月4日，以27.92億元購(gòu)入明發(fā)集團(tuán)全資子公司東勝有限公司51%股權(quán)，該項(xiàng)目公司旗下?lián)碛杏?jì)容建面188.8萬(wàn)平方米、位于安徽省馬鞍山市和縣烏江鎮(zhèn)四聯(lián)片區(qū)的項(xiàng)目地塊，預(yù)計(jì)開發(fā)為住宅及商業(yè)物業(yè)。
緊接著，6月10日，世茂的又一次大筆收購(gòu)引發(fā)市場(chǎng)熱議。其以交易對(duì)價(jià)總計(jì)63.97億元購(gòu)入粵泰股份5個(gè)項(xiàng)目，包括淮南公園天鵝灣項(xiàng)目、淮南洞山天鵝灣項(xiàng)目以及廣州天鵝灣二期項(xiàng)目、廣州嘉盛項(xiàng)目和中浩豐投資發(fā)展有限公司20%股權(quán)。
針對(duì)這些收并購(gòu)動(dòng)作，曾有分析指出，世茂的收購(gòu)對(duì)象境況相仿，那就是日子都不太好過(guò)。而被世茂大規(guī)模收購(gòu)的泰禾與粵泰身上還有著另一個(gè)共同點(diǎn)，那就是手中都有著較為優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，世茂的收購(gòu)與部分同行不太一樣：“世茂并不會(huì)全盤接手，而是選擇了單個(gè)項(xiàng)目收購(gòu)的做法。雖然速度不快，但卻能相對(duì)保證安全�！憋@然，回報(bào)率與“安全”是世茂收購(gòu)的考量標(biāo)準(zhǔn)。
并購(gòu)還是合作？
世茂這種從優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入手的做法在其后的更多收并購(gòu)案例中繼續(xù)沿用。
2020年3月20日，綠城宣布北京項(xiàng)目引入世茂與中交共同合作開發(fā)，該項(xiàng)目為位于北京市昌平區(qū)且地上規(guī)劃建筑面積約為17萬(wàn)平方米的住宅物業(yè)，由綠城中國(guó)于2月14日競(jìng)得，成交總價(jià)63.6億元，溢價(jià)率29.8%。
交易完成后，綠城、世茂、中交在北京昌平項(xiàng)目的持股比例分別為42.5%、42.5%與15%。有業(yè)內(nèi)人士指出，這塊地前期資金占用比較厲害，但是凈利潤(rùn)率不低，并認(rèn)為綠城、世茂與中交的合作屬于資金、操盤、管理、推廣等方面的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手。
4月份，世茂與中海晟融達(dá)成合作，中海晟融向世茂集團(tuán)合計(jì)轉(zhuǎn)讓北京工體項(xiàng)目公司40%權(quán)益，雙方后續(xù)將攜手操盤。
5月份，世茂、皇庭在深圳梅林片區(qū)聯(lián)合操盤的舊改項(xiàng)目入市，項(xiàng)目名現(xiàn)為皇庭世茂裕璽（注冊(cè)名：皇庭公館）。有消息透露，去年12月，世茂收購(gòu)了福田梅林這一舊改項(xiàng)目49%股權(quán)。
是的，除了公開的收并購(gòu)?fù)猓�有許多不需要披露的案例在臺(tái)面下進(jìn)行，外界知道的其實(shí)只是冰山一角。
不過(guò)在許世壇看來(lái)，并不希望外界給自己打上“并購(gòu)?fù)酢被蛘呤恰凹みM(jìn)”的標(biāo)簽：“不說(shuō)‘收并購(gòu)’，我其實(shí)更喜歡用‘合作’這個(gè)詞，因?yàn)樵谖铱磥?lái)這是一次合作共贏的過(guò)程�！�
而若以“合作”名義進(jìn)行的，其實(shí)還有一宗不容忽略的例子，那就是1月開始展開的與福晟的合作。
許世壇說(shuō)，“不是誰(shuí)收購(gòu)誰(shuí)，誰(shuí)合并誰(shuí)，搭建的平臺(tái)叫做世茂福晟，世茂福晟的城市覆蓋面不一定很多，但是會(huì)很聚焦�！�
據(jù)透露，福晟在大灣區(qū)，南沙、荔灣、東莞、深圳等舊改資源，將全部拿出來(lái)和世茂合作。“在大灣區(qū)，福晟有1000萬(wàn)平方米的舊改，而世茂有1000萬(wàn)平方米的二級(jí)土儲(chǔ)，二者聯(lián)合后將制造出萬(wàn)億級(jí)的想象空間。”世茂海峽發(fā)展公司董事長(zhǎng)兼總裁呂翼曾如此表示。
很顯然，世茂看中的依然是這些合作對(duì)象手中的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。
許世壇說(shuō)，今年的收并購(gòu)有更大的機(jī)會(huì)，市場(chǎng)因?yàn)橐咔榈脑蚱鹆艘恍┳兓�，但�?duì)收并購(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)會(huì)更嚴(yán)格、質(zhì)量更好，不一定會(huì)跟去年一樣這么多的并購(gòu)動(dòng)作。
而合生分鐘寺地塊，無(wú)疑就是許世壇口中“質(zhì)量更好”的項(xiàng)目。
來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
編輯：wangdc
