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深圳、南京等地出臺最嚴限購,房價越調(diào)越漲怪圈能否打破?
http://m.xcysalbb.cn房訊網(wǎng) 2020-7-27 10:19:00
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[提要]7月以來,全國樓市調(diào)控政策風(fēng)云突變。自深圳出臺史上最嚴限購開始,包括南京等地紛紛收緊限購政策,給當前快速上漲的高房價澆了一盆冷水。

  深圳、南京等地出臺史上最嚴限購,房價越調(diào)越漲怪圈能否打破?

  7月以來,全國樓市調(diào)控政策風(fēng)云突變。自深圳出臺史上最嚴限購開始,包括南京等地紛紛收緊限購政策,給當前快速上漲的高房價澆了一盆冷水。

  不過,十余年調(diào)控下來,房價卻是屢調(diào)屢漲。從單套房源來看,最近五年來,部分城市一套房子價格上漲一倍并不稀奇。如何化解高房價堰塞湖?如何打破房價屢調(diào)屢漲的怪圈?如何打破房地產(chǎn)利益格局?專家表示,房地產(chǎn)長效機制建設(shè)任重道遠,還需進一步發(fā)力。

  二手房價格一年上漲20%

  在國家統(tǒng)計局房價數(shù)據(jù)公布的前一天,7月15日9點半,深圳市住建局等部門聯(lián)合公布了最新的樓市調(diào)控措施“深八條”。其中規(guī)定,深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)須落戶滿3年,且連續(xù)繳納3年個稅或社保,才有資格購房;非深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)需連續(xù)繳納5年個稅或社保方可購房等。

  “限購是十年來樓市調(diào)控中最具代表性、最為立竿見影的政策,深圳‘深八條’版本的限購是目前全國樓市最嚴厲的版本之一”,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴中國新聞周刊,與一些城市落戶即可獲得購房資格相比,深圳對本地戶籍家庭、個人設(shè)置了3年的落戶年限,并設(shè)置了個稅社保繳納3年的年限,其限購政策顯著提高了購房門檻,將一些不合理的購房需求擋在了門外。

  與此同時,深圳樓市限貸也進一步升級,實行認房又認貸,有商貸或公積金貸款的首付款不低于50%,購買二套房首付款不低于70%;此外,進一步提高二手房計稅價,將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。

  對此,李宇嘉表示,深圳樓市調(diào)控措施全面升級、力度空前,將極大地抑制樓市投機炒作空間,這是形勢使然。

  在“深八條”出臺24小時后,7月16日9點半,國家統(tǒng)計局公布了6月份70個城市房價變動情況。其中,作為我國房價的領(lǐng)頭羊,北上廣深4個一線城市新建商品住宅價格總體環(huán)比上漲0.6%,其中深圳新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.8%,漲幅最大。而在二手住宅市場,北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.7%、0.4%、0.8%和1.9%,深圳的漲幅更是遠高于北京、上海、廣州。

  從同比來看,深圳的房價漲勢更為突出。6月份,深圳二手住宅同比上漲14.3%,遠遠高出其他一二線城市。對此,李宇嘉表示,從部分中介掛牌房源來看,去年深圳二手房掛牌均價在5.5萬元—6萬元之間,今年均價則在6.5萬元—7萬元,這意味著,很多二手房價格上漲超過20%。

  中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華告訴中國新聞周刊,一線城市是房價的風(fēng)向標,其上漲幅度直接決定著全國房價上漲的空間,深圳作為一線城市中房價的領(lǐng)漲者,漲勢過大過快,而且市場也呈現(xiàn)出過度投機投資之風(fēng),重拳打壓勢在必行。

  房地產(chǎn)是否該棄?

  作為樓市的風(fēng)向標,深圳出臺最嚴限購等從嚴調(diào)控措施,顯然有著特殊的信號意義。

  “這表明,房價過快上漲依然是樓市紅線,房住不炒的主基調(diào)不容突破”,李宇嘉表示,部分成交活躍、房價漲幅過大的城市,將會跟進出臺從嚴調(diào)控措施。

  7月23日,南京多部門出臺樓市調(diào)整新政,進一步收緊限購政策、抑制投機。其中規(guī)定,夫妻離異2年內(nèi)按離異前家庭住房總套數(shù)計算,堵截了離婚炒房的渠道;同時,針對“萬人搖”一號難求的搶房現(xiàn)象,南京市規(guī)定,商品住房開盤時,須向本市戶籍無房家庭提供不低于30%的房源。

  此前,東莞、杭州、寧波等地也陸續(xù)收緊樓市調(diào)控措施,更大力度保剛需、打擊投機炒房等亂象。

  那么,深圳重拳打壓樓市,是否意味著樓市政策開始發(fā)生根本轉(zhuǎn)向?房地產(chǎn)業(yè)是否已成為棄子?

  對此,易居克而瑞城市發(fā)展部副總經(jīng)理繆萌告訴中國新聞周刊,在目前的經(jīng)濟環(huán)境和發(fā)展階段之下,房地產(chǎn)業(yè)有其獨特的地位。

  7月16日,國家統(tǒng)計局公布,二季度我國GDP為250110億元,比上年同期增長3.2%,相比于一季度同比下降6.8%,經(jīng)濟增速終于實現(xiàn)由負轉(zhuǎn)正。

  國家統(tǒng)計局國民經(jīng)濟核算司司長趙同錄對此表示,二季度三大需求對GDP拉動作用較一季度均有明顯改善,其中,投資對經(jīng)濟增長的拉動作用明顯增強。

  數(shù)據(jù)顯示,二季度資本形成總額拉動GDP增長5個百分點,而在同期,最終消費支出向下拉動GDP 2.3個百分點,貨物和服務(wù)凈出口拉動GDP增長0.5個百分點。

  “在疫情的環(huán)境下,投資更容易落地生根,成為了拉動中國經(jīng)濟的重要引擎”,繆萌表示,而從投資中幾大成規(guī)模的板塊來看,相比于基礎(chǔ)設(shè)施投資同比下降2.7%,上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長1.9%,率先實現(xiàn)由降轉(zhuǎn)升,成為了經(jīng)濟增長中為數(shù)不多的亮點。

  以深圳而言,其經(jīng)濟走勢與全國基本一致。上半年,深圳經(jīng)濟體中,投資相對較為活躍,而其中,房地產(chǎn)投資又相對走勢較好。

  早在2011年,北京出臺了當時最嚴的樓市限購措施,但近十年來,北京房地產(chǎn)投資規(guī)模依然在高位運行,其市場成交也在持續(xù)釋放。

  “剛需是樓市發(fā)展的根本動力,投資投機需求之所以存在、之所以敢炒房,還是因為有人來接盤”,繆萌表示,隨著城鎮(zhèn)化的推進,剛需群體依然龐大,從嚴限購將會延緩需求入市,但房地產(chǎn)市場依然有前行的動力,尤其是一些人口涌入較多的城市。

  如何破解房價屢調(diào)屢漲?

  房價上漲,調(diào)控,房價下降,松綁——十余年來,我國樓市進入了這樣的調(diào)控怪圈,至今未解。

  隨著政策持續(xù)落地,深圳樓市正在發(fā)生一些變化。一方面,由于前期已簽約房源正在消化,深圳一手房連續(xù)多天成交超100套;另一方面,中介機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,二手房掛牌房源迅速減少,部分二手房已開始降價100萬甩賣。

  李宇嘉表示,對于深圳樓市而言,一方面是有效供應(yīng)太少,另一方面,由于產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢突出、人口涌入較快,買房需求大,供需矛盾仍然時刻存在,這意味著一旦政策環(huán)境有所寬松,房價泡沫有可能再次被吹大。

  “本輪全國性房價普漲,就是因為運行了十年的樓市調(diào)控體系已基本消解”,鄒琳華表示,自2010年開始,樓市調(diào)控以限購、限貸為主要手段,沿襲至今,隨著一些地方落戶門檻的降低,限購效果大打折扣,加上今年資金端較為寬裕,人們能獲得比商業(yè)房貸利率更低的資金,這對限貸形成較大消解,深圳樓市最嚴調(diào)控相當于是對樓市調(diào)控進行重構(gòu),目前看這一重構(gòu)還有所缺憾,但這需要一個過程。

  一方面,隨著房價屢調(diào)屢漲,如今我國已形成高房價堰塞湖。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,1—6月份,商品房銷售面積69404萬平方米,同比下降8.4%,商品房銷售額66895億元,下降5.4%,即今年上半年我國房價同比去年上半年依然上漲3.3%。

  另一方面,由于全國各地樓市調(diào)控政策力度不一、規(guī)定不一,往往是按下葫蘆浮起瓢,樓市成交及房價呈現(xiàn)出此起彼伏的變動。如在深圳等地出臺最嚴限購以來,上海等地樓市卻更為活躍,單日成交達到上千套。

  繆萌表示,說到底,對于房價泡沫,由于牽涉面太廣太深,我們尚缺乏系統(tǒng)長遠的應(yīng)對之策,不過,這或許需要特定的時機。

  目前來看,對于房地產(chǎn)的長效機制,各界分歧很大。

  一位此前參與過一個重點城市房地產(chǎn)改革的專家告訴中國新聞周刊,在對這個城市進行房地產(chǎn)政策設(shè)計時,有關(guān)方面邀請了行業(yè)內(nèi)各方面專家,但大家一開始基本各執(zhí)一詞,意見很難統(tǒng)一。這位專家表示,對于房地產(chǎn)稅該如何推進,后來在類似會議上討論時,同樣也引發(fā)爭議。

  針對本輪深圳房價大漲,住建部門邀請地產(chǎn)行業(yè)人士座談時,從公開信息來看,最初同樣是立場不一,各種意見五花八門。不過,最終深圳出臺了最嚴限購。

  繆萌表示,從目前的調(diào)控思路來看,在更加嚴厲的限購等政策抑制下,房價不漲就是降,真正需要買房的剛需可以按照時間換空間的思路,擇機入市,與此同時,各種投機炒房將被嚴格擠壓。

  鄒琳華認為,從樓市政策重構(gòu)的角度看,化解高房價等困局,最終還是要在土地、稅制等方面做重大轉(zhuǎn)變,目前看,隨著集體租賃房等落地,這方面的探索在推進中,還需進一步發(fā)力。

 來源:中國新聞周刊

 編 輯:chenhong

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