編者按：十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》），宣告中國“民法典時代”正式到來�！睹穹ǖ洹纷�2021年1月1日起施行，共7編、1260條。其中房產(chǎn)繼承、買賣租賃、物業(yè)管理、土地產(chǎn)權(quán)、居住權(quán)等多個涉“房”問題被提及。
在社會生活中，房屋租賃關(guān)系普遍存在，由此產(chǎn)生的糾紛時有發(fā)生。租房合同到期想續(xù)租怎么辦？租房合同沒寫明“優(yōu)先續(xù)租”條款，有權(quán)優(yōu)先續(xù)租嗎？《民法典》對此有了明確規(guī)定。
案例分析：
2018年5月，王某將自己位于北京市朝陽區(qū)的一間住宅出租給錢某，雙方隨即通過中介平臺簽訂了《房屋租賃合同》，約定租期為一年，房租5000元／每月，付款方式為半年一付，押金為1個月房租。但雙方并未簽訂補充協(xié)議，且沒有約定租賃期滿后由乙優(yōu)先承租。
2019年4月，中介平臺提前通知錢某房租將提高到6000元／每月，由于房租普漲，加上搬家困擾等原因，錢某表示可以接受這個價格，但中介平臺仍然接連帶其他意向租房客戶看房，給錢某生活帶來了困擾。此種情況，錢某是否有權(quán)繼續(xù)承租該住房？
《民法典》：同等條件下，小王有優(yōu)先承租權(quán)。
《民法典》734條規(guī)定：租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。
何為同等條件優(yōu)先承租？北京盈科（上海）律師事務(wù)所律師高麗林指出，所謂同等條件，主要指同等租金、同等支付方式、同等違約責任承擔方式等。此外，承租人的履約能力、誠信程度亦應(yīng)在考量范圍之內(nèi)。
此前，在原租賃合同到期原承租人仍然想續(xù)租該房屋的情況下，房屋出租人或受委托中介平臺有絕對選擇承租人的權(quán)利，而原承租人處于弱勢。
高麗林表示，《民法典》施行以后，使原先的約定性權(quán)利變成了法定性權(quán)利，承租人的利益將受到進一步的保護，即使不簽署“優(yōu)先承租權(quán)”補充協(xié)議，一樣有權(quán)利優(yōu)先承租。
在《民法典》出臺前，優(yōu)先承租權(quán)在我國沒有立法規(guī)定，但也并未禁止合同當事人約定該種權(quán)利，如果當事人在合同中約定承租人有優(yōu)先承租權(quán)，只要合同是合法有效的，法院一般對該種約定的優(yōu)先承租權(quán)予以保護�！暗羌热皇窃诤贤s定下的權(quán)利，也有他的弱點，就是這種約定不具有對抗善意第三人的效力�！备啕惲种赋�，如果在租賃期限屆滿后，出租人與善意第三人訂立了房屋租賃合同，承租人只能要求出租人承擔違約責任而無法主張出租人與善意第三人訂立的合同無效。
另外，如果承租人行使優(yōu)先承租權(quán)，仍然會有許多難度，而產(chǎn)生難度的主要問題便是對這個“同等條件”的理解。
高麗林舉例，承租人承租出租人部分廠房，后合同到期，出租人打算將整棟大樓出租給第三人，即使承租人有優(yōu)先承租權(quán)，由于涉及整棟大樓的出租，無法適用優(yōu)先承租權(quán)條款。
“優(yōu)先承租權(quán)是對承租人的一種特殊保護，是對出租人締約自由權(quán)一定程度的限制，故應(yīng)合理平衡二者權(quán)益，以達公平保護之目的�！备啕惲终f。
來源：人民網(wǎng)
編輯：wangdc
