人們千方百計(jì)尋覓財(cái)富，房產(chǎn)投資在我國(guó)備受青睞，聰明人從中看到機(jī)會(huì)，更聰明的人教人賺錢(qián)，用“極致杠桿術(shù)”來(lái)兜售終南捷徑，以借錢(qián)生錢(qián)之法實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由。
近期江蘇赴深炒房者魏靜摔了一個(gè)跟頭，她正在買(mǎi)的房子被債主送到法院拍賣(mài)。讓魏靜翻船的不過(guò)是深圳臨時(shí)出臺(tái)的一個(gè)新政策：購(gòu)買(mǎi)商品房取得紅本必須滿(mǎn)6個(gè)月才能抵押貸款申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸。
這讓魏靜的資金鏈繃緊到裂開(kāi)，按照原計(jì)劃，她在深圳找人結(jié)了婚，交了社保，找親朋好友湊足了首付，但沒(méi)有去找銀行申請(qǐng)房貸，而是找到小貸公司借錢(qián)一次性付清所有房款，小貸公司的利率比較高，原計(jì)劃買(mǎi)到房后用經(jīng)營(yíng)貸置換，就能使用低息貸款。這是深圳市經(jīng)營(yíng)貸試圖走進(jìn)房市的少有案例。
魏靜今年48歲，賣(mài)螃蟹為生，網(wǎng)名“蟹姐姐”，她之所以到深圳買(mǎi)房，并有一系列很專(zhuān)業(yè)的規(guī)劃，全靠有“高人”指引。
這個(gè)高人就是深房理，深房理是網(wǎng)絡(luò)大V，鼓吹房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲，他認(rèn)為，“房?jī)r(jià)平均每年上漲15%，5年一倍，這個(gè)上漲比例大部分二線(xiàn)城市也很容易做到。所以懂投資房產(chǎn)的人都很有錢(qián)。60萬(wàn)一平的房?jī)r(jià)，很多城市不需要等20年”。
每年上漲15%，以5%的年房貸利息，就有10%的收益，如果貸1000萬(wàn)元，一年收益就有100萬(wàn)元，而年收入100萬(wàn)元的工作可不是很好找，只有在少數(shù)大企業(yè)或?qū)I(yè)技能了得才能到達(dá)，或者創(chuàng)辦公司或許能年入百萬(wàn)。
能有這種機(jī)遇和能力的人很少，但是能貸款買(mǎi)房的人很多。前者門(mén)檻很高，后者門(mén)檻低。深房理稱(chēng)“人人皆可買(mǎi)房，直到財(cái)務(wù)自由”給了普通人好多希望。普通人很難不被各種房?jī)r(jià)上漲和投資神話(huà)誘惑，比如“30萬(wàn)兩年就變200萬(wàn)”、“某大學(xué)生在深圳半年買(mǎi)千萬(wàn)房產(chǎn)”。為了炒房賺錢(qián)，深房理教授“極致杠桿術(shù)”，即千方百計(jì)借錢(qián)，讓錢(qián)生錢(qián)。
魏靜就是加入深房理的“搖籃計(jì)劃”開(kāi)啟深圳買(mǎi)房之旅。這個(gè)計(jì)劃名很有想象力，好像在搖籃里搖一搖，就能搖出一個(gè)美好前程。
深圳一直漲的房?jī)r(jià)，也給了許多人勇氣�，F(xiàn)在市內(nèi)位置不錯(cuò)的好多樓盤(pán)已上了10萬(wàn)元每平米，20年前沒(méi)幾個(gè)人有眼光能想到現(xiàn)在的房?jī)r(jià)這么高，所以深房理喊出60萬(wàn)，也顯得沒(méi)那么不可思議。
60萬(wàn)元一平米，意味著60平米的房子需要3600萬(wàn)元，大概相當(dāng)于目前香港一套房?jī)r(jià)格的三倍多。香港鼓舞了炒房者，炒房者的膽量并不局限在香港。其實(shí)，全世界很多國(guó)家房?jī)r(jià)溫和上漲，歐洲國(guó)家房?jī)r(jià)一直很穩(wěn)定，還有很多國(guó)家房?jī)r(jià)并沒(méi)漲。
房?jī)r(jià)以15%的價(jià)格上漲，這個(gè)的確需要想象力，巴菲特投資如此厲害，年收益也只有20%多。
高杠桿投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)是，即使房?jī)r(jià)不漲不跌，就能讓炒房者支撐不了，一年1000萬(wàn)元的貸款，房貸利息就要50萬(wàn)元。如果沒(méi)有收入，像深房理所說(shuō)以貸養(yǎng)貸，現(xiàn)金流可能馬上就會(huì)枯竭。如果房?jī)r(jià)下跌，很快就能讓炒房者動(dòng)彈不得，好的情況是資產(chǎn)歸零，壞的情況是親戚朋友都成為債主。高杠桿投資者抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力很弱，或許后面房?jī)r(jià)又恢復(fù)上漲，但已和投資者沒(méi)了關(guān)系。到時(shí)候就不是借錢(qián)生錢(qián)，而是雞飛蛋打。
深房理號(hào)稱(chēng)早已通過(guò)炒房實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由，現(xiàn)在教人炒房賺錢(qián)，是因?yàn)椴还ぷ鲗?shí)在無(wú)聊，頗有點(diǎn)孔子獨(dú)樂(lè)樂(lè)不如眾樂(lè)樂(lè)的意思。在他的模式下，賺到錢(qián)很簡(jiǎn)單，在一個(gè)超強(qiáng)的房產(chǎn)上漲周期，堅(jiān)定的看多派都賺到了錢(qián)。所以網(wǎng)絡(luò)上不乏追捧者。
就跟股市上漲會(huì)有無(wú)數(shù)大神一樣，房?jī)r(jià)大漲也會(huì)有無(wú)數(shù)大神。這些大神往往有很強(qiáng)的號(hào)召力，房?jī)r(jià)還沒(méi)到下跌的時(shí)候，大神的金身也沒(méi)破。不過(guò)，是商品就有價(jià)格，是價(jià)格就有漲跌，有漲跌就有盈虧，有人能平滑過(guò)去，有人卻倒在漲跌的某一處，難以翻身。
賺錢(qián)的時(shí)候彼此高興，如果大面積虧錢(qián)的時(shí)候，深房理沒(méi)有能力兜底，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)轉(zhuǎn)移給銀行、政府和公眾。這跟2008年美國(guó)金融危機(jī)一個(gè)道理：當(dāng)時(shí)美國(guó)實(shí)行寬松的信貸政策，幫助收入一般的群體擁有住房，這部分群體在房?jī)r(jià)下跌后，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了銀行和金融機(jī)構(gòu)。
有人兜售炒房煉金術(shù)，其實(shí)是個(gè)人斂財(cái)術(shù)。少數(shù)人的高杠桿牽涉資金量還不大，如果有人批量“教授”，集合一起就是一股難以忽視的風(fēng)險(xiǎn)。
來(lái)源：證券時(shí)報(bào)
編輯：wangdc
