2020年新冠肺炎疫情爆發(fā)后，美股終結了史上最長牛市，原油暴跌至比礦泉水都便宜，全球資產定價之錨的美債，還有傳統避險資產黃金、日元，都曾一度失靈。在恐慌拋售潮中，風險資產和避險資產的邊界變得模糊，疫情一步步摧毀了市場參與者的自信。
國內市場，得益于疫情的有效控制，多數城市復工，經濟開始逐漸恢復秩序。4月份房地產市場恢復好于預期，市場活躍度逐漸提高，帶動了市場均價上漲。
1998年“房改”以后，由于市場快速發(fā)展，收益率高，國人一直對房地產投資情有獨鐘。目前，全球經濟受挫，房地產再次成為國內普通老百姓尋求資金避險的關注焦點。
樓市浮現避險資金
3月份以來，深圳樓市流行著一個操作：先全款買房，再以該新購置房產作為抵押物，向銀行申請專門為中小微企業(yè)主準備的低息經營貸。貸款拿到后，再通過殼公司的層層轉手，最終用來買房。房抵經營貸亂象的背后，是大而不倒的深圳樓市，也是疫情之下資金避險情緒的焦灼。
4月份，深圳樓市再現100萬天價茶水費；上海浦東碧云尊邸開放認籌當日出現搶購場景；青島因為辦手續(xù)的客戶太多，導致交易中心系統崩潰……
“樓市并不是突然間就火了，這其中有疫情期間需求的后置釋放，有調整性改善需求的跟進，有避險情緒的蔓延�！睒肪涌毓汕鄭u公司總經理董娜認為。目前樓市的復蘇是綜合性的，而且前期有一個“蓄能”的階段。她說，“從北、上、廣、深等一線城市豪宅熱銷的情況也可以看到確有避險資金在追逐優(yōu)質資產的身影�！�
“對于中國老百姓來說，投資渠道比較少，除了買房子就是買股票，過去10年，買房的收益更為穩(wěn)定，買股票則大多賠了不少，而債券與股票關聯又較為緊密。因此，買房保值增值，可能是普通人投資最為簡單的選擇�！鄙钲谑缆撔屑瘓F股份有限公司集團大客戶總監(jiān)趙朋說。
但中國房地產是一個比較復雜的問題，目前全國的整體供需趨于平衡，居民的負債率已經較高，加上部分一二線城市高房價產生一些負面效應等等問題，使得國家對于房地產的調控一直不放松。
從疫情以來多次不對稱的“降準降息”政策來看，國家也希望引導資金到實體經濟上去，而不是進入房地產市場。因此，雖然深圳出現了經營貸管理不善的紕漏，但資金流入房地產市場的渠道管控依然很嚴格，所以這次的國內流動性寬松對于房地產的實際意義不大，房價不會因此而出現較快上漲。但這并不能阻擋避險資金進入樓市的決心。“對于普通人而言，操作不動產，可能是保全個人資產最為恰當的方式，雖然這種要求不能有過高的杠桿�！敝序E地產濟南東區(qū)營銷負責人譚康認為，“樓市調控不放松，意味著房價年化率超過5%的幾率并不大，參照LPR，可能僅僅能吃平利息。以房致富的日子恐怕已經一去不返，而對于資產保值來說，結合全球經濟形勢，考慮貨幣長期貶值周期，不動產的抗壓性便會顯而易見。”
不難判斷，國內的房價很難再現過去10年的輝煌。但是，高速發(fā)展的房地產業(yè)，已經將中國老百姓的70%-80%的資產都集中在樓市里，如果出現大跌，危害恐怕也難以想象。
因此，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”，體現房地產經濟壓艙石的作用，不僅僅是疫情后復工復產的必答題，也是保持經濟長期向好的期望。
為何成為避險之地？
受疫情的全球蔓延影響，各國為了對沖疫情對經濟造成的傷害、刺激經濟發(fā)展，紛紛重啟QE，不斷向市場投入貨幣，并且通過降息手段紓困。這意味市場上的“錢”越來越多，借貸的成本越來越低。
一輪輪的增發(fā)與降準降息，使得貨幣開啟了貶值周期。大概率，全球經濟將進入一個較長的低利率階段。
在國內，4月20日，央行再次將一年期的LPR從4.05%降到3.85%，降息幅度高達20個基點。五年期的LPR從4.75%降到4.65%，降低了10個基點。這次降息是歷史上LPR下降幅度最大的一次。一年期LPR居然跌破了4%，降到了3.85%。國內雖然沒有增發(fā)貨幣，但是通過“降準降息”操作來為貨幣市場爭取了空間。
在這樣的大背景下，普通老百姓該如何才能保證現金不貶值？
從股票上漲的邏輯分析，股票的短期上漲是由資金驅動的�！敖禍式迪ⅰ睂τ诠墒锌隙ㄊ抢玫�。市場有資金，而且是很便宜的資金，肯定要找去向，而流向房地產市場的渠道被堵得很嚴，很大一部分便會轉向股市。
所以短期來說，股票市場是由資金驅動的，但目前來看，這個驅動因素無法對沖疫情之下投資市場對未來預期的悲觀。
作為直接投資的產品，債券對于普通老百姓來說主要在很多理財產品中體現。對于債券而言，降息會導致資金成本上升。如果在當前發(fā)債券，要想獲取與之前同樣的資金，利率就得更低。新發(fā)行的債券利率低了，舊債券就會通過賬面價值的上漲來實現與市場利率的平衡。理論上講，債券市場也會走牛的。如果在低利率環(huán)境下，債券不漲，就可能是投資者擔心發(fā)行主體存在無法兌付的風險。
疫情之下，短時間資金面很寬裕，那么對于期限比較短的債券，隨著資金成本的下降，價格還有可能繼續(xù)上漲；而對于長期債券，如果疫情過后利率上升，那么長期債券的價格隨著資金成本的升高會慢慢跌回去。
期貨外匯作為投資產品的風險是比較高的，中行原油寶的案例就在眼前，這些產品的保證金制度在極端情況下，可以讓投資者虧得一毛不剩。
黃金被譽為資產配置的穩(wěn)定器。隨著疫情的發(fā)生和迅速蔓延，黃金也一度迎來了高達12.13%的最大漲幅，沖破每盎司1750美元，創(chuàng)下2012年10月以來的歷史新高。
但黃金并非有原則的避險資產，隨著近期疫情在全球范圍內爆發(fā)以及3月上旬-4月中旬原油價格暴跌，打破了各種資產之間的日常風險相關性。投資者轉而以控制風險為主，密切關注波動率，大家急于出售黃金換取現金以彌補其他地方的損失。此外，美元走強和通脹預期降低也削弱了黃金的吸引力。
深圳世聯行集團股份有限公司董事長陳勁松認為，疫情對硬資產則毫無沖擊力，如對機械、房產沒有體現任何損害。但對流量資產沖擊巨大。他說：“這就好比前幾天波切利在米蘭大教堂唱歌，教堂還是那個教堂，但一個人都沒有�！边@里所謂的“流量”，就是大教堂前的人沒了，對交易的、互動的、協同的、產業(yè)鏈性質的、生產的發(fā)展沖擊是巨大的，不可測的。
由此可見，在疫情下生活的人，突然發(fā)現工作可以彈性，居住區(qū)成為了最后的堡壘。家庭的價值，越來越成為影響人們生活的重要因素。疫情對人們產生了深刻的心理影響，這種影響體現在資產層面的時候，不動產所帶來的保全感和安全感不是眼下股票、債券可以替代的。
金融市場的不確定性，主要也是因為流量資產在疫情沖擊下的不穩(wěn)定。而樓市，雖然從投資的角度來看，已經難有較高的回報率，但作為穩(wěn)定的資產配置，不失為一種選擇。
“疫情期間，也有不少高凈值客戶，賣掉了部分房產，投資基金、二級市場、黃金等，進行資產配置，畢竟有些基金的收益率是遠遠跑贏房產的�！� 北京觀石投資管理有限公司私人銀行家劉昆認為，房地產并非惟一避險渠道，“但買房是剛需，而且有改善需求，尤其是一二線城市位置好的學區(qū)房抗跌性強，長期來講一定增值。更重要的是，相對于金融產品，房地產屬于老百姓能看懂的產業(yè)。”
根據國外發(fā)達國家過去的經驗，即使遇到極端情況(比如金融危機、經濟衰退等)，房價暴跌后，一二線城市的中心區(qū)域也能夠很快漲起來。
疫情之后，房地產市場的走向，尤其令人關注。
來源：商周刊
編 輯：liuy
