作為長(zhǎng)三角必爭(zhēng)之地核心城市蘇州，部分開發(fā)商為拿地不惜鋌而走險(xiǎn)。
6月11日，江蘇省蘇州市自然資源和規(guī)劃局連發(fā)4條公告，通報(bào)對(duì)金地、雅居樂、黑牡丹等旗下8家違規(guī)參與地塊競(jìng)買的房企處理決定，違規(guī)企業(yè)3年內(nèi)不得參加蘇州市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌競(jìng)價(jià)出讓活動(dòng)。
“房企很看好蘇南地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，蘇州只要有地塊出讓，全國(guó)各地開發(fā)商都來爭(zhēng)搶�！庇蟹科笕耸糠Q。
事實(shí)上，因熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力愈發(fā)加大拿地難度上升，今年以來房企圍標(biāo)、多家子公司同時(shí)參拍同一幅土地的情況屢見不鮮。但處罰力度如此之大還是首次。
“龍頭企業(yè)本身土地儲(chǔ)備充足，兩三年不拿地還能抗一抗；但對(duì)于中型或小型企業(yè)而言，手中土地本就不多，必須滾動(dòng)拿地才能活下去，如果真的兩三年不拿地就會(huì)失去這個(gè)市場(chǎng)�！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。
當(dāng)然，不排除后續(xù)企業(yè)在蘇州拍地時(shí)另?yè)Q一副馬甲繼續(xù)競(jìng)拍，但一旦被查出將對(duì)企業(yè)在地方政府心目中的形象造成更大負(fù)面影響，“后果是地方政府在做保障房、舊改等一些項(xiàng)目時(shí)不會(huì)愿意讓這樣的公司參與，這里面多少有一些利潤(rùn)，尤其市場(chǎng)不好時(shí)能有代建機(jī)會(huì)企業(yè)就能活命�！北R文曦表示。
此次蘇州出重拳重點(diǎn)整治土地市場(chǎng)實(shí)際上也是對(duì)開發(fā)商群體的一種警示，政府穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)決心再度彰顯。
蘇州地市亂象：“多馬甲”違規(guī)拿地
今年4月初蘇州10宗地塊開啟競(jìng)拍模式，近百家房企“激戰(zhàn)”8個(gè)多小時(shí)，蘇州土拍系統(tǒng)甚至出現(xiàn)崩潰現(xiàn)象。這種盛況為房企借用“多馬甲”拍地埋下伏筆。
據(jù)蘇州市自然資源和規(guī)劃局公告，金地集團(tuán)旗下兩家公司、雅居樂集團(tuán)旗下兩家公司、黑牡丹旗下兩家公司、自然人施其奇、陳榮巧全資控股的兩家公司，在四五月參與蘇州多幅土地出讓活動(dòng)中，存在違背出讓文件中“由同一自然人、法人或其他組織直接絕對(duì)控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競(jìng)買”相關(guān)規(guī)定，屬于違規(guī)參與競(jìng)買行為。
通報(bào)顯示，2020年4月9日杭州天霖投資咨詢有限公司和紹興金漢企業(yè)管理咨詢有限公司同時(shí)參與競(jìng)買“蘇地2020-WG-18號(hào)”國(guó)有土地使用權(quán)，上述兩家企業(yè)均由杭州金地自在城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司全資控股，該企業(yè)實(shí)際控制人為金地集團(tuán)。
4月26日和5月15日，常州湖畔置業(yè)有限公司和常州雅樂科技園有限公司同時(shí)參與競(jìng)買“蘇地2020-WG-24號(hào)”地塊和“蘇地2020-WG-30號(hào)”地塊國(guó)有土地使用權(quán)。這兩家企業(yè)均由迪揚(yáng)有限公司控股。資料顯示，迪揚(yáng)有限公司為雅居樂集團(tuán)旗下公司。
此外，常州黑牡丹置業(yè)旗下常州牡丹瑞都房地產(chǎn)有限公司、常州牡丹華都房地產(chǎn)有限公司，以及由自然人施其奇、陳榮巧全資控股的鹽城市通偉達(dá)智能化工程有限公司、鹽城市創(chuàng)益通電子科技有限公司等4家公司也被一并通報(bào)。
“馬甲”并沒有讓這些房企大獲全勝。從中標(biāo)結(jié)果來看，除金地旗下子公司競(jìng)得“蘇地2020-WG-18號(hào)”地塊外，上述其他企業(yè)均未拿下相應(yīng)競(jìng)買地塊，而是被新希望、沈陽(yáng)越秀地產(chǎn)、東原地產(chǎn)所競(jìng)得。
按照蘇州規(guī)定，將上述8家企業(yè)列入國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌競(jìng)價(jià)出讓失信行為人名單，自作出處理決定之日起，3年內(nèi)不得參加蘇州市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌競(jìng)價(jià)出讓活動(dòng)，并將企業(yè)違規(guī)信息推送至蘇州市信用信息共享平臺(tái)。
“房企違規(guī)參與競(jìng)買主要是為了提高競(jìng)得率。”一位華東房企負(fù)責(zé)拿地的人士表示，蘇州設(shè)置了土地最高價(jià)格限制，但當(dāng)報(bào)價(jià)達(dá)到價(jià)格限制后，就是各個(gè)開發(fā)商拼運(yùn)氣的時(shí)候了，因?yàn)樽罱K是按照?qǐng)?bào)價(jià)區(qū)間的平均數(shù)確認(rèn)競(jìng)得人。這種情況下，如果開發(fā)商多一個(gè)“馬甲”，就多一份希望拿到地。
按照蘇州土地出讓規(guī)則，對(duì)設(shè)定市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)地塊在網(wǎng)上掛牌自由報(bào)價(jià)和限時(shí)競(jìng)價(jià)階段，土地使用權(quán)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)超過市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)25%以上的網(wǎng)上競(jìng)價(jià)中止，轉(zhuǎn)為網(wǎng)上一次報(bào)價(jià)。所有取得相應(yīng)地塊網(wǎng)上競(jìng)價(jià)資格的競(jìng)買人均可參加該地塊一次報(bào)價(jià)。競(jìng)買人報(bào)價(jià)在出讓人公布的一次報(bào)價(jià)總額有效區(qū)間范圍內(nèi)進(jìn)行一次報(bào)價(jià)。以一次報(bào)價(jià)中接近所有一次報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競(jìng)得人，以其所報(bào)價(jià)格確定為地塊競(jìng)得價(jià)格。
房企鋌而走險(xiǎn)背后：蘇州必爭(zhēng)之地
有房企人士評(píng)論稱，金地、雅居樂都是偏頭部房企，土地競(jìng)爭(zhēng)激烈下不想辦法拿到地競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就會(huì)去拿，再想進(jìn)入蘇州市場(chǎng)就難了。不惜違規(guī)拿地，顯露出這些房企急于在蘇州加大市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)的迫切性。
截至2019年末，金地通過招拍掛、股權(quán)介入等方式已在蘇州布局十幾個(gè)項(xiàng)目。2019年金地蘇州實(shí)現(xiàn)69.4億元簽約銷售額。然而，金地在蘇州規(guī)模增長(zhǎng)更多依賴合作等方式。2019年在售的10個(gè)項(xiàng)目中，金地權(quán)益占比超過50%項(xiàng)目?jī)H2個(gè)。有分析稱，金地急于在蘇州擁有自己獨(dú)立操盤項(xiàng)目。
“這種違規(guī)做法對(duì)土地市場(chǎng)會(huì)造成很大干擾，比如真正的買家就三四家，但有的注冊(cè)了兩三個(gè)公司，拍賣過程中很容易干擾價(jià)格，造成地價(jià)越拍越高，對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控也會(huì)造成影響�！北R文曦稱。
蘇州地市、樓市的火熱是房企鋌而走險(xiǎn)背后動(dòng)力。數(shù)據(jù)顯示，2020年1-5月，蘇州土地成交規(guī)劃建筑面積922.11萬平方米，同比上升46.5%；4月、5月蘇州土地出讓金已超過440億元，其中5月成交48宗地塊，8宗為宅地，成交樓面均價(jià)9906元/平方米。北京、杭州與上海的土地出讓總額均突破1000億元。
同時(shí)，作為長(zhǎng)三角地帶核心城市，蘇州樓市預(yù)期亦被房企所看好。今年以來面對(duì)疫情突襲，大部分房企調(diào)整了全年投資額度，但唯獨(dú)在長(zhǎng)三角重兵布陣，甚至超過粵港澳大灣區(qū)。但房企要想進(jìn)入上海、南京、杭州市場(chǎng)付出的代價(jià)會(huì)更大，相對(duì)來說蘇州市場(chǎng)則比較容易進(jìn)入。盧文曦舉例稱，房企若想進(jìn)入上海市場(chǎng)，沒有二三十億元很難拿下地塊，蘇州市場(chǎng)十幾億元就能進(jìn)入了。對(duì)房企而言投資成本會(huì)低很多，同時(shí)蘇州市場(chǎng)也不見得會(huì)差，很多企業(yè)資金也多，為確保拿到地就會(huì)行走在“灰色地帶”。
同時(shí)，蘇州市場(chǎng)的樓市需求亦較為旺盛。從長(zhǎng)江以南來看，很多買家會(huì)愿意往蘇州去。蘇州房?jī)r(jià)遠(yuǎn)低于上海、南京、杭州等地。數(shù)據(jù)顯示，蘇州5月商品房均價(jià)為23760元/平方米，同比上漲10.4%；杭州5月均價(jià)為30542元/平方米，同比下跌3.33%；南京5月均價(jià)為31491元/平方米，同比上漲2.23%。
事實(shí)上，今年以來已有多地爆出土拍違規(guī)問題，亦集中長(zhǎng)三角地帶。今年3月底，上海虹口區(qū)北外灘地塊公布招標(biāo)結(jié)果，最終第一順位中海以底價(jià)34.3億元摘得；一周過后則傳出中海、華潤(rùn)、萬科三家參與競(jìng)標(biāo)的公司法定代表人被調(diào)查消息，原因是涉嫌北外灘土地圍標(biāo)。此事件后上海修改了土地競(jìng)標(biāo)規(guī)則。
記者就違規(guī)事件聯(lián)系金地及雅居樂以求獲得對(duì)此事的回應(yīng)，但截至發(fā)稿，雙方均未置評(píng)。
來源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)
編輯：wangdc
