樓市新觀察

　　近日，增城、南沙有不少新盤新品亮相，值得關(guān)注的是，一直讓人覺得以剛需產(chǎn)品供應(yīng)為主的這兩個(gè)區(qū)域，高端產(chǎn)品的選擇越來越多。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著樓市的發(fā)展以及區(qū)域利好的逐步實(shí)現(xiàn)，增城、南沙樓市也進(jìn)入進(jìn)階階段，產(chǎn)品升級(jí)的態(tài)勢(shì)更加明顯。

　　高端產(chǎn)品誕生在這些區(qū)域

　　“陽光家緣”簽約數(shù)據(jù)顯示，5月廣州新房成交超6000套，自3月起持續(xù)保持上升態(tài)勢(shì)，再創(chuàng)月度成交新高。其中，增城、黃埔、南沙成為市場(chǎng)成交最熱區(qū)域。增城和南沙近年來一直是廣州樓市成交和供應(yīng)大戶，多以“剛需”、“上車”產(chǎn)品為主。不過近期，新亮相項(xiàng)目不斷出現(xiàn)高端定位的“3萬+”產(chǎn)品。

　　上周末，合景泰富·臻湖譽(yù)園項(xiàng)目營銷中心暨湖居生活藝術(shù)館正式開放，這個(gè)位于增城荔湖300米的全新項(xiàng)目，以純改善型高端小區(qū)為定位，主推建筑面積約123~210㎡的四房大戶型，據(jù)透露，項(xiàng)目吹風(fēng)價(jià)“3萬+”。位于新塘板塊近日發(fā)布全新案名的保利天際項(xiàng)目，包括335米超高寫字樓和兩棟190米摩天大宅，推出了125㎡的三房、140㎡的四房和115㎡的復(fù)式四房三款主力戶型，目前售價(jià)也是“3萬+”。而在南沙，靈山島尖今年以來又增加了幾個(gè)新盤，包括華潤瑞府、柳岸曉風(fēng)、佳兆業(yè)閱江府等，自2018年以來推出的十幾宗地塊已有七個(gè)項(xiàng)目亮相，報(bào)價(jià)基本都在“3萬+”，同在明珠灣區(qū)內(nèi)的頤德灣尚也是“3萬+”項(xiàng)目。

　　可以看到，目前增城、南沙“3萬+”項(xiàng)目誕生片區(qū)比較集中。增城主要是位于新塘和荔城板塊，新塘板塊內(nèi)有廣州東部交通樞紐中心，集高鐵、城際軌道、地鐵等多種軌道交通及出租車、汽車客運(yùn)、巴士等多種公共交通于一體，交通便利程度和建設(shè)力度之大在大灣區(qū)內(nèi)都排得上號(hào)，荔城板塊則是增城核心區(qū)域，居住環(huán)境優(yōu)美，生活配套齊全，以本地客源為主，改善型買家購買力形成強(qiáng)勁支撐。

　　南沙的“3萬+”項(xiàng)目主要集中在明珠灣區(qū)，尤其是靈山島尖。根據(jù)規(guī)劃，明珠灣起步區(qū)是南沙區(qū)先行開發(fā)建設(shè)區(qū)和示范區(qū)，由蕉門河口、靈山島尖、橫瀝島尖和智谷西區(qū)4個(gè)片區(qū)組成，這里的建設(shè)如火如荼，不斷有重大項(xiàng)目落地開工，目前成為南沙樓市最熱點(diǎn)的片區(qū)。

　　顯然，這些最先產(chǎn)生“3萬+”項(xiàng)目的區(qū)域都是規(guī)劃利好集中、投資額巨大的區(qū)域，或有獨(dú)特的資源和被人看好的發(fā)展前景。在樓市不斷發(fā)展的過程中，更容易成為高端標(biāo)桿性項(xiàng)目的誕生地。

　　增城南沙產(chǎn)品差異明顯

　　在主流產(chǎn)品還是售價(jià)“1字頭”、“2字頭”的市場(chǎng)，突然增多的“3萬+”項(xiàng)目能否獲得購房者認(rèn)可？雖然相比市中心區(qū)的價(jià)格仍屬于洼地，但對(duì)于一些大面積改善產(chǎn)品，入市門檻已達(dá)500萬元，哪些人會(huì)選擇在剛需是主流的增城、南沙購買定位高端的項(xiàng)目？值得一提的是，這些集中規(guī)劃利好的項(xiàng)目，多具備稀缺資源或較高的產(chǎn)品競爭力，幾乎都配置有智能化居家設(shè)備，來進(jìn)一步提升整個(gè)居住品質(zhì)。

　　“這段時(shí)間，在我們這里的購房者主要有三類，一是進(jìn)入南沙的高端人才，進(jìn)入南沙企事業(yè)單位的高管，看好項(xiàng)目獨(dú)有的配套、景觀和舒適的戶型，用于改善居住；二是已在中心區(qū)有置業(yè)經(jīng)驗(yàn)的投資購房者，三是對(duì)南沙規(guī)劃發(fā)展比較了解的專業(yè)人士，看好區(qū)域發(fā)展前景和升值潛力。”近期成交不斷升溫的頤德灣尚的銷售負(fù)責(zé)人透露出的數(shù)據(jù)顯示，過去一兩年，來南沙成交的500萬元以上的大戶型產(chǎn)品在一百多套左右，而短短兩三個(gè)月頤德灣尚總價(jià)500萬元以上的單位成交已超過百套。保利天際的銷售人員則表示，因?yàn)樵龀遣幌拶�，除了自住改善型買家，近期有不少來自深圳、東莞及周邊區(qū)域的購房者。

　　相比較以往“3萬+”只是一些項(xiàng)目的個(gè)別單位的價(jià)格，此次新品“3萬+”已有明顯片區(qū)化的特點(diǎn)。尤其是經(jīng)歷了疫情之后的樓市環(huán)境也發(fā)生了變化，出于資產(chǎn)保值考慮而置業(yè)，往往對(duì)于高端項(xiàng)目的前景更加看好，因?yàn)槠湟话闩渲糜懈鼉?yōu)質(zhì)資源，相比剛需產(chǎn)品更加稀缺。

　　從目前南沙、增城市場(chǎng)上的“3萬+”項(xiàng)目來看，南沙因土地集中出讓，呈現(xiàn)片區(qū)整體價(jià)格均達(dá)到“3萬+”的特點(diǎn)。同時(shí)，開發(fā)相對(duì)晚一些的橫瀝島尖，也將會(huì)成為下一個(gè)潛力片區(qū)。去年11月，橫瀝島尖推出了首宗地塊，國際金融島正式上線。

　　近日，橫瀝島尖第二宗商住地塊以38億多元的價(jià)格由旭輝競得。目前地鐵18號(hào)線橫瀝站站點(diǎn)已經(jīng)封頂，計(jì)劃明年通車。18號(hào)線是整個(gè)橫瀝島最先啟用的軌道線路，待明年線路開通后，到達(dá)琶洲僅5個(gè)站，到達(dá)廣州東站7個(gè)站。顯然，隨著新項(xiàng)目的開發(fā)，明珠灣區(qū)整體價(jià)格仍將保持熱度。而在增城，目前“3萬+”項(xiàng)目則是處于比較零散的狀態(tài)，不過在新塘還有新的標(biāo)桿性項(xiàng)目上市，預(yù)計(jì)“3萬+”的名單還會(huì)持續(xù)增加。

　　“3萬+”，選擇增城還是南沙？

　　購房指導(dǎo)

　　同樣是“3萬+”，選擇增城還是南沙？業(yè)內(nèi)人士表示，這兩個(gè)區(qū)域的相關(guān)產(chǎn)品差異性還是相當(dāng)明顯的。從交通距離來看，增城新塘相對(duì)更有靠近市中心區(qū)的優(yōu)勢(shì)。增城有不限購的優(yōu)勢(shì)，而南沙的景觀資源優(yōu)勢(shì)更明顯。相對(duì)而言，南沙的選擇更多，靈山島尖以及未來的橫瀝島尖，分布了多個(gè)實(shí)力房企新打造的商住項(xiàng)目，戶型選擇更多元，從小面積到疊墅均有配置。增城不同板塊的產(chǎn)品定位不同，但多是以改善型產(chǎn)品為主。不過需要關(guān)注的是，事實(shí)上去年增城已有項(xiàng)目達(dá)到“3萬+”的價(jià)格，然而經(jīng)過樓市的調(diào)整期以及疫情的影響，又重回“2字頭”。價(jià)格是否能得到支撐，還與項(xiàng)目本身所具備的資源和條件有關(guān)，具有稀缺資源的項(xiàng)目支撐力更強(qiáng)。同時(shí)，可以看到，增加產(chǎn)品力來吸引買家的也越來越多。幾乎新的“3萬+”項(xiàng)目都配置有智能化居家設(shè)備，來提升整個(gè)居住品質(zhì)。在新的項(xiàng)目中可以看到越來越多新設(shè)備，包括全屋的新風(fēng)系統(tǒng)讓室內(nèi)時(shí)刻保持空氣通暢；衛(wèi)生間配以智能魔鏡、智能馬桶等，還有廚余碎骨機(jī)、凈水器、電動(dòng)窗簾等，在保證室內(nèi)健康的同時(shí)，提升居家舒適度。

來源：廣州日?qǐng)?bào)

　　編 輯：chenhong