按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資33103億元，同比下降3.3%，其中，住宅投資24238億元，下降2.8%。以年化率達(dá)39.6%。1-4月份，商品房銷售面積33973萬平方米，同比下降19.3%。其中，住宅銷售面積下降18.7%，辦公樓銷售面積下降32.0%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降29.1%。商品房銷售額31863億元，下降18.6%。其中，住宅銷售額下降16.5%，辦公樓銷售額下降37.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下降
從上述數(shù)據(jù)可以看到，由于疫情暴發(fā)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前4個(gè)月的投資急速下降，這主要是疫情暴發(fā)后停工。但是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取住房預(yù)售制度。一般在來說，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)取決于住房預(yù)售增長(zhǎng)速度，如果住房預(yù)售增長(zhǎng)快，房地產(chǎn)開發(fā)投資也隨之增長(zhǎng)。如果住房預(yù)售增長(zhǎng)慢，房地產(chǎn)開發(fā)投資也會(huì)慢下來。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)放慢，主要是疫情暴發(fā)后停工，與房地產(chǎn)預(yù)售速度關(guān)聯(lián)不是太大。房地產(chǎn)開發(fā)投資下降，只能是推遲交房的時(shí)間而已。
不過，前4個(gè)月的住房銷售面積與住房銷售金額的數(shù)據(jù)是比較特殊。在以往有數(shù)據(jù)記錄的十幾年，住房銷售面積與住房銷售金額增長(zhǎng)幅度都會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的差距，往往都是住房銷售面積增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)慢于住房銷售金額的增長(zhǎng)速度。有些月份會(huì)相差達(dá)到二十個(gè)百分點(diǎn)。而住房銷售金額增長(zhǎng)遠(yuǎn)大于住房銷售面積的增長(zhǎng)，也意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是上漲的。兩者差距越大，房?jī)r(jià)上漲的幅度由會(huì)越大。但前4個(gè)月住宅銷售面積下降18.7%，住宅銷售額下降16.5%，兩者差距不大。這意味著全國(guó)的房?jī)r(jià)并沒有隨著住房銷售快速下降而下跌，反之房?jī)r(jià)保持企穩(wěn)的狀態(tài)。
事實(shí)上，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，4月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)50個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，9個(gè)城市持平，11個(gè)城市下跌。4月份，初步測(cè)算，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%。二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.1%。其中，31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%和0.4%。35個(gè)三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，二手住宅銷售價(jià)格較為穩(wěn)定，環(huán)比上漲0.2%。以同比看，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲2.9%；二手住宅銷售價(jià)格同比上漲3.0%。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲5.6%和2.2%。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲5.1%和2.4%。
也就是說，無論是房?jī)r(jià)環(huán)比的數(shù)據(jù)，還是同比的數(shù)據(jù)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)無論出現(xiàn)任何問題，全國(guó)疫情暴發(fā)，商業(yè)活動(dòng)全面停止，個(gè)人消費(fèi)縮減，產(chǎn)業(yè)鏈中斷，金融市場(chǎng)價(jià)格暴跌，但中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格則可穩(wěn)如泰山，不僅不會(huì)下跌，反之，還會(huì)上漲。這是地方政府的期望，也中國(guó)住房投資者的期望，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的磐石。只要中國(guó)房?jī)r(jià)不穩(wěn)，只要中國(guó)房?jī)r(jià)暴跌，中國(guó)社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)問題都會(huì)由此顯現(xiàn)出來。所以，今年疫情暴發(fā)之后，中國(guó)住房市場(chǎng)的“只住不炒”的核心穩(wěn)房?jī)r(jià)，是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格預(yù)期。
疫情在全球蔓延與惡化，全球的房地產(chǎn)市場(chǎng)難以幸免受到嚴(yán)重沖擊，房?jī)r(jià)下跌是一種普遍的現(xiàn)象。因?yàn)樯虡I(yè)活動(dòng)的突然停止，個(gè)人失業(yè)，住房需求急劇下降，房?jī)r(jià)都在下跌。比如，當(dāng)前多倫多的許多住房掛牌幾個(gè)月了無人問津，3-4月的房?jī)r(jià)都在下跌。不少分析認(rèn)為，如果疫情再延續(xù)到6月份，多倫多的房地產(chǎn)市場(chǎng)要恢復(fù)至少要兩年以上的時(shí)間。
但是，中國(guó)的情況則不是這樣，盡管疫情暴發(fā)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)需求急劇下降，房地產(chǎn)銷售停止，但各個(gè)城市的價(jià)格則頂在天花板上不僅沒有下跌，反之，都在上漲。但是，當(dāng)前1-4月份的住房銷售面積在下降近20%的情況下房?jī)r(jià)還在上漲，這只能說中國(guó)的絕大多數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)都是以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)。因?yàn)椋袊?guó)的城鎮(zhèn)居民的住房擁有率96%以上，除了住房投資炒作者，其他居民是不會(huì)涌入這種高房?jī)r(jià)市場(chǎng)的。可能許多人都在為當(dāng)前的房?jī)r(jià)上漲找不同的理由，但那些理由都是想象的。既沒有市場(chǎng)的邏輯，也沒有經(jīng)驗(yàn)的邏輯。當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇及房?jī)r(jià)的上漲，更多的是地方政府、投資炒作者、房地產(chǎn)開發(fā)商等做市所為。
特別是當(dāng)前城鎮(zhèn)居民的住房擁有率為96%，絕大多數(shù)中低收入居民特別農(nóng)民所面臨是生存問題的情況下，托住房?jī)r(jià)在高位，這些居民豈能有支付能力進(jìn)入市場(chǎng)呢？而且高房?jī)r(jià)及經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)依賴癥，不僅是對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重?cái)D出，也會(huì)居民擴(kuò)大內(nèi)需嚴(yán)重?cái)D出。在當(dāng)前政府推出保就業(yè)、擴(kuò)內(nèi)需、救經(jīng)濟(jì)的條件下，在只住不炒的市場(chǎng)定位下，在住房銷售下降20%的情況下，還有人在通過炒豪宅、炒學(xué)區(qū)房、炒房?jī)r(jià)上漲來炒作當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，肯定是對(duì)政府出臺(tái)擴(kuò)內(nèi)需政策的一種嚴(yán)重干擾。這種房地產(chǎn)的復(fù)蘇可能是一種假象。
來 源：風(fēng)財(cái)訊
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